Comprar una casa es, para la mayoría de las personas, la mayor decisión de su vida, y apenas se puede deshacer. Quien procede de forma estructurada evita sorpresas costosas y puede firmar con tranquilidad en la cita ante el notario. Esta lista le guía desde la primera búsqueda, pasando por la financiación, la visita y la revisión de documentos, hasta el contrato de compraventa, con las cifras verificables para Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia. No sustituye un asesoramiento jurídico o fiscal individual, pero le da un hilo conductor claro a través de las fases más importantes.
Presupuesto y financiación: calcule con honestidad antes de buscar
Antes de abrir el primer anuncio inmobiliario, debería saber qué puede permitirse. Aclare primero su capital propio y su margen financiero, pues ambos determinan qué inmuebles entran siquiera en consideración.
- Determinar el capital propio: Como regla general, debería cubrir los gastos adicionales de la compra e idealmente una parte del precio de compra con fondos propios. Los bancos rara vez financian el precio completo más los gastos adicionales.
- Prever los gastos adicionales: El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer), el notario, el registro de la propiedad y, en su caso, la comisión del agente se añaden al precio de compra, en NRW en conjunto a menudo alrededor del diez por ciento.
- Comprobar la carga mensual: La cuota, los gastos corrientes, el mantenimiento y las reservas deberían seguir siendo soportables de forma duradera, incluso con tipos de interés crecientes tras finalizar el periodo de tipo fijo.
- Obtener una confirmación de financiación: Un compromiso por escrito de su banco le da seguridad y refuerza su posición frente al vendedor.
- Reserva para reparaciones: Especialmente en inmuebles existentes, debería prever reservas para modernización y defectos imprevistos.
Calcule de forma conservadora. Un presupuesto algo más bajo que pueda atender con seguridad vale más que una casa de ensueño que le supere financieramente.
Comprobar la ubicación y el entorno: lo que después no se puede cambiar
El estado de una casa lo puede rehabilitar, la ubicación no. Es el factor más importante para mantener el valor y decide su calidad de vida cotidiana.
- Infraestructura: Accesibilidad a comercios, médicos, colegios, guarderías y transporte público.
- Conexiones: Trayectos al trabajo, acceso a la autopista, estación de tren y opciones de aparcamiento.
- Ruido y emisiones: Carreteras principales, líneas ferroviarias, actividad comercial o corredores aéreos, mejor comprobarlos a distintas horas del día.
- Vecindario y desarrollo: El estado de conservación del entorno, los proyectos de construcción previstos y el plan de ordenación del municipio (Bebauungsplan).
- Riesgos de inundación y de contaminación del suelo: Especialmente en NRW, merece la pena consultar los mapas de inundaciones y de riesgos existentes.
Visite la zona varias veces, también por la tarde y el fin de semana. Así obtiene una imagen realista del entorno residencial que un anuncio no puede transmitir.
Estado del inmueble y estructura: examine de cerca los puntos costosos
Los mayores riesgos de coste están en la estructura. Durante la visita, concéntrese en los componentes cuya rehabilitación será después la más cara.
- Tejado: Antigüedad de la cubierta, estado de la armadura y del aislamiento, rastros de humedad o moho bajo el tejado.
- Calefacción: Tipo, año de construcción y estado de mantenimiento de la instalación. Una calefacción antigua puede tener que sustituirse a medio plazo, lo cual es un factor de coste considerable.
- Humedad: Compruebe el sótano, el zócalo y las paredes en busca de zonas húmedas, eflorescencias salinas, olor a humedad y moho, un punto débil clásico y costoso.
- Instalación eléctrica: Antigüedad del cableado, cuadro de fusibles, número de enchufes. Una instalación eléctrica anticuada es una cuestión de seguridad y de coste.
- Ventanas, fachada y conducciones: Estanqueidad de las ventanas, grietas en la fachada, estado de las conducciones de agua y de aguas residuales.
En inmuebles existentes es razonable llevar a la visita a un perito de la construcción independiente (Bausachverständiger). Sus honorarios son reducidos en comparación con los defectos que descubre a tiempo.
Comprobar los documentos: lo que debe leer antes de firmar
Una casa bien cuidada puede soportar cargas jurídicas que no se aprecian a simple vista. Por ello, pida que le entreguen todos los documentos y examínelos con cuidado.
- Extracto actual del registro de la propiedad (Grundbuchauszug): La sección I nombra al propietario, la sección II las cargas y limitaciones como derechos de paso, de habitación o de usufructo, la sección III los derechos reales de garantía como deudas hipotecarias e hipotecas.
- Certificado energético (Energieausweis): Según la Ley de Energía de Edificios (GEG), debe presentársele a más tardar durante la visita. Fíjese en si es un certificado basado en el consumo o en la demanda y en la clasificación energética.
- Cargas urbanísticas (Baulasten): En NRW, las cargas urbanísticas no figuran en el registro de la propiedad, sino en el registro de cargas urbanísticas (Baulastenverzeichnis) de la autoridad de supervisión de la construcción. Una consulta por separado es importante porque las cargas urbanísticas pueden limitar la edificabilidad y el uso.
- En viviendas en propiedad horizontal (WEG): La declaración de división (Teilungserklärung) y el reglamento de la comunidad, el importe actual de la cuota comunitaria y el plan económico, las últimas liquidaciones anuales, las actas de las juntas de propietarios de varios años, así como el importe y el estado de la reserva de mantenimiento.
Las actas y la reserva revelan mucho sobre el estado de la comunidad. Reservas bajas ante rehabilitaciones pendientes pueden indicar futuras derramas extraordinarias.
Gastos adicionales de la compra en NRW: lo que se suma al precio de compra
El precio de compra es solo una parte de la cuenta. Por lo general, los gastos adicionales debe aportarlos de su capital propio, por eso debería planificarlos pronto.
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer): En Renania del Norte-Westfalia asciende al 6,5 por ciento del precio de compra. La base imponible es el valor de la contraprestación, por regla general el precio de compra escriturado (§ 9 GrEStG).
- Notario y registro de la propiedad: Por la escrituración y las inscripciones en el registro de la propiedad se incurre en conjunto en alrededor del 1,5 al 2 por ciento del precio de compra.
- Comisión del agente: Si interviene un agente, la comisión total en NRW se sitúa habitualmente en torno al 7,14 por ciento incluido el impuesto sobre el valor añadido. Desde el 23 de diciembre de 2020, en viviendas unifamiliares y pisos en propiedad vendidos a consumidores se reparte, por regla general, entre comprador y vendedor (§§ 656c, 656d BGB), es decir, alrededor del 3,57 por ciento por cada parte.
En conjunto, para los gastos adicionales de la compra en NRW debería contar a grandes rasgos con alrededor del diez por ciento del precio de compra, según intervenga o no un agente.
La lista de la visita: preparado para la cita
Una buena visita es más que un recorrido. Quien acude preparado reconoce defectos y formula las preguntas adecuadas.
- Preparación: Solicite con antelación el anuncio y el certificado energético, lleve una lista de preguntas, prepare una linterna y una cinta métrica.
- Empezar por fuera: Observe el tejado, la fachada, las ventanas, el sótano desde fuera, el jardín, el acceso y las plazas de aparcamiento.
- El interior de forma sistemática: Compruebe cada habitación en busca de humedad, grietas, moho, revestimientos de suelo y ventanas, en el sótano y el desván con especial detenimiento.
- Revisar la instalación técnica: Pruebe la calefacción, el cuadro de fusibles, los enchufes, la presión del agua y los desagües.
- Hacer preguntas: sobre el año de construcción, las rehabilitaciones realizadas y pendientes, los gastos corrientes y los motivos de la venta.
- Documentar: Haga fotos, tome notas y, a ser posible, visite el inmueble por segunda vez a la luz del día.
No se deje presionar por el tiempo. Una visita seria puede llevar su tiempo, y las buenas preguntas son señal de interés serio, no de desconfianza.
Contrato de compraventa, cita ante el notario y errores típicos
La compra de un terreno o de una casa requiere obligatoriamente la escrituración notarial (§ 311b BGB). El notario está obligado a la neutralidad y no representa a ninguna parte, por lo que no sustituye una revisión jurídica propia.
- Revisar el borrador a tiempo: Como consumidor, el borrador del contrato debería, por regla general, estar a su disposición dos semanas antes de la cita ante el notario (§ 17 apdo. 2a BeurkG). Aproveche este tiempo para leerlo todo con calma.
- Cotejar los contenidos: Examine con detalle el precio de compra, la descripción del inmueble, la fecha de entrega, las condiciones de pago y las cláusulas sobre defectos.
- Aclarar dudas: Plantee las imprecisiones antes de la cita, no solo cuando se lean en voz alta ante el notario.
Preste especial atención a estas señales de alarma:
- Presión para cerrar rápidamente o para firmar sin tiempo suficiente de revisión.
- Documentos faltantes o incompletos, en especial el extracto del registro de la propiedad, el certificado energético o las actas de la WEG.
- Cargas ocultas en las secciones II y III del registro de la propiedad o cargas urbanísticas no consultadas.
- Un precio llamativamente bajo sin motivo aparente, a menudo un indicio de defectos ocultos.
- Promesas verbales que no figuran en el contrato, pues solo es válido el texto escriturado.
Si algo no parece coherente, es mejor aplazar una cita que firmar un contrato que no comprende del todo.
