Quien financia un inmueble con un préstamo bancario tarde o temprano se topa con el término valor de préstamo (Beleihungswert). Determina cuánto presta un banco en absoluto y a qué tipo de interés. Se fija deliberadamente de forma más prudente que el valor de mercado (Verkehrswert), que refleja el precio alcanzable hoy en el mercado. Esta guía explica cómo se relacionan ambos valores, cómo determinan los bancos el valor de préstamo y por qué es tan importante para su financiación.
¿Qué es el valor de préstamo?
El valor de préstamo (Beleihungswert) es el valor que un banco atribuye a un inmueble como garantía crediticia permanentemente segura. A diferencia de un precio de mercado del día, refleja qué valor puede alcanzarse probablemente de forma fiable durante un período largo — incluso cuando el banco tuviera que liquidar el inmueble en caso de emergencia.
Por ello, lo decisivo es el principio de la valoración prudente: solo se tienen en cuenta las características duraderas y sostenibles de un inmueble, como la ubicación, la sustancia constructiva, la distribución y la usabilidad. Los picos de precio a corto plazo, las exageraciones coyunturales o las expectativas especulativas, en cambio, quedan fuera. Precisamente por eso el valor de préstamo resulta por regla general inferior al valor de mercado.
Para el banco, el valor de préstamo es la magnitud de cálculo central. Determina hasta qué importe queda asegurado un préstamo por el inmueble — y con ello cuánto financia y en qué condiciones.
Valor de préstamo y valor de mercado: la diferencia decisiva
El valor de préstamo y el valor de mercado (Verkehrswert) se confunden a menudo en el día a día, pero describen dos cosas muy distintas.
- Valor de mercado / Verkehrswert: el precio que realmente podría alcanzarse en el tráfico comercial ordinario en la fecha de valoración. Es un precio de mercado referido a una fecha y sigue la situación actual del mercado.
- Valor de préstamo: el valor estimado de forma prudente, sosteniblemente alcanzable a largo plazo, sin elementos especulativos. Es deliberadamente conservador y no fluctúa con cada movimiento del mercado.
De esta lógica distinta se deduce la regla práctica: el valor de préstamo está casi siempre por debajo del valor de mercado. La diferencia es el colchón de seguridad del banco. En mercados muy alcistas la distancia puede aumentar, porque el banco no computa las exageraciones de precio en la garantía.
Importante saber: una estimación fundada del valor de mercado es la base sobre la que usted puede situar en contexto el valor de préstamo del banco. Como agencia inmobiliaria, Richter Immobilien-Transaktionen ofrece a los propietarios una estimación del valor de mercado basada en datos — la fijación del valor de préstamo en sí la realiza únicamente el banco financiador.
Cómo determinan los bancos el valor de préstamo
En los bancos de cédulas hipotecarias (Pfandbriefbanken), la determinación del valor de préstamo está regulada estrictamente por ley. Son determinantes el § 16 de la Ley de Cédulas Hipotecarias (PfandBG) y la complementaria Ordenanza sobre la Determinación del Valor de Préstamo (BelWertV).
El § 16 PfandBG prescribe que el valor de préstamo no puede superar el valor que resulta de una valoración prudente de la futura comerciabilidad, teniendo en cuenta las características duraderas y sostenibles del objeto y las condiciones de mercado regionales normales. Los elementos especulativos quedan expresamente excluidos. Al mismo tiempo rige: el valor de préstamo no puede superar el valor de mercado determinado debidamente. La valoración debe realizarla además un perito cualificado independiente de la decisión crediticia.
La BelWertV lo concreta y fija los métodos admisibles — el método de valor comparativo, de valor de rendimiento y de valor sustancial, cada uno en la forma prudente exigida por el derecho de cédulas hipotecarias. Los bancos que no están sujetos al derecho de cédulas hipotecarias determinan el valor de préstamo según sus propios principios, igualmente conservadores.
El descuento de seguridad: por qué se deduce alrededor del 10 por ciento
En la práctica, muchos bancos derivan el valor de préstamo del valor de mercado y deducen un descuento de seguridad. Es habitual una magnitud de alrededor del 10 por ciento; según el inmueble y el banco, el descuento también puede ser mayor.
Un ejemplo simplificado ilustra el efecto:
- Valor de mercado / precio de compra: 400.000 euros
- Descuento de seguridad de alrededor del 10 por ciento
- Valor de préstamo: alrededor de 360.000 euros
El descuento no es una desconfianza hacia su inmueble, sino un colchón de riesgo: pretende amortiguar las fluctuaciones del mercado y asegurar que la garantía siga siendo suficiente incluso cuando los precios cedan temporalmente. Según la situación de datos y la ubicación del objeto, el descuento real puede desviarse de la regla práctica.
Límite de préstamo y ratio de préstamo
Sobre el valor de préstamo se construyen dos términos más que desempeñan un papel central en la conversación de financiación.
- Límite de préstamo (Beleihungsgrenze): la proporción máxima del valor de préstamo hasta la que un banco apoya un préstamo en el inmueble. Para la cobertura de cédulas hipotecarias, los bancos de cédulas solo pueden computar créditos hasta el 60 por ciento del valor de préstamo. En la financiación inmobiliaria clásica, los bancos a menudo prestan hasta alrededor del 80 por ciento del valor de préstamo.
- Ratio de préstamo (Beleihungsauslauf): la relación real entre el importe del préstamo y el valor de préstamo, expresada en porcentaje. Describe hasta qué punto una financiación concreta agota el margen posible.
Un ejemplo de cálculo: con un valor de préstamo de 360.000 euros y un préstamo de 288.000 euros, el ratio de préstamo es del 80 por ciento (288.000 dividido entre 360.000). El límite de préstamo es, por tanto, el margen máximo fijado por el banco; el ratio de préstamo, la proporción utilizada individualmente de ese margen.
Cómo el valor de préstamo y el ratio determinan el tipo de interés
El ratio de préstamo es una de las palancas más importantes para su tipo de interés. Los bancos escalonan sus condiciones según el riesgo — y el riesgo disminuye cuanto menos préstamo pesa sobre un valor de préstamo.
Como orientación rige: si el ratio de préstamo está por debajo de alrededor del 60 por ciento, obtiene por regla general las mejores condiciones. Por encima de este umbral, el tipo de interés sube típicamente por escalones, cuanto mayor sea el ratio. Un ratio de préstamo alto, cercano o superior al 90 por ciento, supone para el banco un mayor riesgo de pérdida y conduce, en consecuencia, a recargos de interés perceptibles.
De forma simplificada, la lógica puede resumirse así:
- ratio de préstamo bajo = más capital propio = menor riesgo = interés más económico
- ratio de préstamo alto = poco capital propio = mayor riesgo = interés más alto
Ya el alcanzar el escalón inmediatamente inferior — por ejemplo el salto por debajo del 60 o por debajo del 80 por ciento — puede mejorar las condiciones de forma medible.
Efecto sobre el capital propio y la financiación
Como el valor de préstamo determina el importe máximo del préstamo, tiene una influencia directa sobre su necesidad de capital propio. Cuanto menor sea el valor de préstamo en relación con el precio de compra y cuanto menor sea el límite de préstamo, más tiene que aportar usted con medios propios.
Volvamos al ejemplo: con un precio de compra de 400.000 euros, un valor de préstamo de 360.000 euros y un préstamo hasta el 80 por ciento, el banco financia como máximo 288.000 euros. Los 112.000 euros restantes los aporta usted como capital propio — a ello se suman los gastos accesorios de la compra, como el impuesto de transmisiones, el notario y el registro de la propiedad, que habitualmente también se cubren con capital propio.
Más capital propio reduce el ratio de préstamo y con ello el tipo de interés. Quien conoce de forma realista el valor de su inmueble puede, por eso, planificar mejor su financiación. Para los propietarios que desean vender o situar su inmueble, Richter Immobilien-Transaktionen ofrece una estimación del valor de mercado fundada y basada en datos como punto de partida sólido.
