Quien posee una casa en un terreno bajo derecho de superficie no paga un precio de compra por el terreno, sino de forma permanente un canon de superficie (Erbbauzins). Muchos propietarios se preguntan en algún momento si pueden rescatar esta llamada Erbpacht adquiriendo ellos mismos el terreno. Jurídicamente, la Erbpacht se denomina hoy derecho de superficie (Erbbaurecht), regulado en la Ley de Derecho de Superficie (ErbbauRG). La vía más habitual para el rescate es la compra del terreno al concedente (Erbbaurechtsgeber), de modo que terreno y derecho de superficie se reúnan en una sola mano. Desde hace más de 60 años acompañamos a propietarios y compradores en el mercado de Düsseldorf y también valoramos para usted las configuraciones de derecho de superficie. Esta guía explica con calma y claridad qué vías existen, cómo se forma el precio de compra, qué impuestos y costes se aplican y quién debe dar su consentimiento.
Erbpacht o Erbbaurecht: la diferencia en el lenguaje común
En el día a día, casi todo el mundo habla de Erbpacht cuando se refiere a un terreno que no le pertenece pero sobre el que se levanta su propia casa. Jurídicamente, este término está obsoleto. Lo que rige hoy es el derecho de superficie (Erbbaurecht) según la Ley de Derecho de Superficie (ErbbauRG). En esta guía usamos ambos términos, pero siempre nos referimos a lo mismo.
Según el § 1 ErbbauRG, el derecho de superficie es el derecho enajenable y heredable de tener una construcción sobre un terreno ajeno. Se inscribe en su propia hoja del registro, el registro de derecho de superficie (Erbbaugrundbuch), y jurídicamente cuenta como un derecho equivalente al inmueble. Usted es, por tanto, propietario de su casa, pero el terreno en sí pertenece al concedente (Erbbaurechtsgeber), a menudo un municipio, una iglesia, una fundación o un propietario privado.
Para el rescate, esta separación es decisiva: mientras el derecho de superficie y la propiedad del terreno estén separados, el canon de superficie (Erbbauzins) sigue corriendo. Solo cuando ambos se reúnen en una sola mano puede terminarse el derecho de superficie y cesar el pago anual.
Vías para terminar o rescatar un derecho de superficie
Existen varias vías para terminar un derecho de superficie. Cuál entra en juego depende del contrato, del plazo restante y de si ambas partes quieren cooperar:
- Compra del terreno: Usted compra el terreno al concedente (Erbbaurechtsgeber). Después, el derecho de superficie y la propiedad se reúnen en una sola mano, y el derecho de superficie puede cancelarse. Es la vía más habitual y, por lo general, la más limpia para rescatar una Erbpacht.
- Extinción anticipada de mutuo acuerdo: El concedente y el titular del derecho de superficie lo extinguen anticipadamente mediante contrato notarial. Según el § 26 ErbbauRG, la extinción requiere el consentimiento del propietario del terreno.
- Transcurso del plazo al final de la vigencia: Al vencer la duración pactada, el derecho de superficie se extingue. El edificio pasa al propietario del terreno, quien en principio debe al titular una indemnización por la construcción según el § 27 ErbbauRG.
- Reversión (Heimfall): En caso de incumplimientos graves del contrato, como una mora considerable, el concedente puede exigir la transmisión del derecho de superficie según el § 32 ErbbauRG. No es una vía que usted elegiría activamente, sino un escenario de riesgo del contrato.
Para la mayoría de los propietarios que quieren librarse de su Erbpacht de forma permanente, todo se reduce a la compra del terreno. Las demás vías son más bien casos especiales o se producen de todos modos al final del plazo.
Comprar el terreno: fusión de propiedad y derecho de superficie
Al adquirir el terreno del derecho de superficie, usted, como titular, compra el terreno sobre el que se levanta su casa. Económicamente rescata así la Erbpacht, porque el canon de superficie (Erbbauzins) cesa en cuanto el terreno y el edificio le pertenecen conjuntamente.
Antes de la compra existen dos hojas registrales separadas: una para el terreno y un registro de derecho de superficie (Erbbaugrundbuch) propio para el derecho de superficie. Con la transmisión notarial (Auflassung) y la inscripción en el registro, usted se convierte en propietario del terreno. Una vez que terreno y derecho de superficie quedan unidos de forma permanente en una sola mano, el derecho de superficie por regla general se cancela. Después solo existe un terreno unitario, siendo la casa su componente esencial.
Es importante el orden correcto: las cargas existentes sobre el derecho de superficie, como las deudas inmobiliarias (Grundschulden) de su banco, deben regularse antes de la cancelación o junto con ella. Pueden transferirse al terreno, reordenarse o redimirse. Estos pasos deben figurar necesariamente en el contrato notarial y en la coordinación con los acreedores implicados.
¿Cómo se forma el precio de compra del terreno?
No existe un precio legalmente establecido para adquirir un terreno con derecho de superficie. En la práctica, el valor se aproxima mediante varios métodos que a menudo se combinan:
- Valor del suelo: El punto de partida suele ser el valor del suelo de referencia (Bodenrichtwert) para la ubicación, ajustado a las características concretas del terreno. Refleja el valor de mercado del suelo desnudo.
- Canon de superficie capitalizado: El canon de superficie (Erbbauzins) anual puede convertirse, como pago permanente, en un valor actual de capital. Como el canon de superficie suele pactarse como un porcentaje del valor del suelo, a la inversa puede derivarse de él una estimación del valor para el terreno.
- Plazo restante y condiciones del contrato: Un plazo restante largo, un canon de superficie bajo o cláusulas favorables mejoran su posición de partida. Un plazo restante corto reduce el valor del derecho de superficie e influye en la negociación sobre el precio del terreno.
De estos componentes resulta un rango de valor justificable, sobre el que pueden hablar el concedente y el titular del derecho de superficie. Con concedentes institucionales como municipios o iglesias, los márgenes suelen ser más estrechos y estar sujetos a directrices internas. Una valoración sólida y comprensible es aquí la mejor base para una conversación realista. Valoramos para usted de forma objetiva el valor de un terreno con derecho de superficie.
Impuesto de transmisiones en NRW al comprar el terreno
La compra del terreno es un acto de adquisición independiente y sujeto a impuesto según el § 1 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Inmobiliarias (GrEStG). En Renania del Norte-Westfalia el impuesto de transmisiones es del 6,5 por ciento. Según los §§ 8 y 9 GrEStG, la base imponible es la contraprestación, es decir, por regla general el precio de compra pactado para el terreno.
Un punto importante que a menudo causa sorpresa: si al constituir o adquirir el derecho de superficie ya pagó el impuesto de transmisiones, este no se computa en la compra del terreno. A efectos fiscales son dos actos distintos con bases imponibles diferentes. La ley no prevé una compensación general.
Puede haber exenciones si el vendedor está estrechamente emparentado con usted. Según el § 3 GrEStG, la adquisición por el cónyuge o la pareja de hecho registrada, así como por personas emparentadas en línea recta, como padres e hijos, está exenta del impuesto de transmisiones. Esto rige también cuando usted es a la vez el titular del derecho de superficie. Si una exención se aplica en su caso lo determina con carácter vinculante su asesor fiscal.
Autorizaciones, notario y registro: el procedimiento
Para que el rescate salga limpio, según la configuración deben cooperar varios intervinientes:
- Concedente: Vende el terreno y debe consentir una extinción anticipada del derecho de superficie según el § 26 ErbbauRG.
- Acreedores hipotecarios: Si gravan deudas inmobiliarias o hipotecas el derecho de superficie o el terreno, los acreedores deben consentir la cancelación o reordenación para que su garantía no se pierda involuntariamente.
- Municipio: En la venta puede haber que examinar un derecho legal de tanteo del municipio según el Código de la Edificación. Aquí se suele solicitar un certificado de no ejercicio.
La compra propiamente dicha se formaliza ante el notario. A menudo el contrato regula de una vez la compra del terreno, la extinción del derecho de superficie y el tratamiento de las cargas. Los costes de notario y registro se rigen por la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG) y, en la compra del terreno, se calculan según el precio de compra. Como orientación aproximada, el notario y el registro juntos suelen situarse en torno al 1,5 a 2 por ciento del precio de compra. A ello se añaden posibles tasas por la cancelación del derecho de superficie y por la ordenación de los derechos hipotecarios.
Financiación y la cuestión del momento adecuado
La compra del terreno es una inversión que puede financiarse como una compra inmobiliaria habitual. Los bancos suelen valorar positivamente la unión de terreno y derecho de superficie en una sola mano, porque así el inmueble se vuelve más hipotecable como propiedad plena. Junto al precio de compra, prevea los gastos accesorios de adquisición, es decir, el impuesto de transmisiones, el notario y el registro.
En cuanto al momento, el plazo restante desempeña un papel central. Si el plazo restante del derecho de superficie es corto, el valor del derecho de superficie baja, y financiar el mero derecho de superficie suele resultar difícil para los bancos. Precisamente entonces, comprar el terreno puede ser la mejor vía, porque elimina la incertidumbre al final del plazo y ahorra a largo plazo el canon de superficie (Erbbauzins).
Si la compra le compensa depende del precio de compra, del canon de superficie anterior, de los impuestos y costes y de sus planes con el inmueble. Con más de 60 años en el mercado de Düsseldorf y una red crecida a lo largo de décadas con más de 20.000 contactos, también valoramos e intermediamos configuraciones de derecho de superficie y situamos su caso de forma realista, sin presión de venta. Esto es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal.
