Si desea vender o alquilar su inmueble, por regla general necesitará un certificado energético (Energieausweis) válido, y además ya antes de que se publique el primer anuncio. Pero ¿cómo se obtiene exactamente este documento? ¿Quién puede emitirlo, qué documentación se necesita, cuánto cuesta y cuánto tarda? Esta guía le acompaña de forma práctica a lo largo de todo el trámite: desde la elección del tipo de certificado adecuado, pasando por los datos necesarios, hasta la contratación de un emisor cualificado. Así sabrá con exactitud qué le espera y evitará errores costosos y ofertas exprés poco serias.
Primer paso: ¿qué certificado necesita usted realmente?
Antes de encargar un certificado energético, conviene que aclare cuál de las dos variantes resulta adecuada para su inmueble. La Ley alemana de Energía de los Edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG) distingue dos tipos:
- El certificado por consumo (Verbrauchsausweis) se basa en el consumo de energía realmente medido en los años precedentes. Suele ser más económico y rápido de elaborar, porque el esfuerzo de recopilación de datos es menor.
- El certificado por demanda (Bedarfsausweis) se basa en una valoración calculada del edificio: la estructura constructiva, el aislamiento, las ventanas y la técnica de calefacción. Resulta más laborioso, pero es independiente del comportamiento de los ocupantes y se considera especialmente fiable.
En muchos casos puede usted elegir libremente entre ambas variantes. Existe, no obstante, una excepción importante que impone con carácter obligatorio el certificado por demanda (Bedarfsausweis): en edificios residenciales con menos de cinco viviendas cuya solicitud de obra se presentó antes del 1 de noviembre de 1977 y que no cumplen el nivel de exigencia del Reglamento de Aislamiento Térmico de 1977 (Wärmeschutzverordnung). También en la obra nueva se requiere siempre un certificado por demanda. Qué certificado es el adecuado para su inmueble se aclara mejor en cada caso concreto; le ayudamos a determinarlo con fiabilidad.
¿Quién puede emitir un certificado energético?
Un certificado energético no puede ser emitido por cualquier proveedor. El artículo 88 de la Ley de Energía de los Edificios (Paragraf 88 Gebäudeenergiegesetz, § 88 GEG) regula con precisión quién está autorizado para ello. En esencia, deben concurrir dos requisitos: una formación profesional adecuada y, en muchos casos, una cualificación adicional en construcción de bajo consumo energético.
Están autorizadas a emitir certificados, en particular, las personas con un título universitario pertinente, por ejemplo en arquitectura, ingeniería civil, instalaciones técnicas de edificios, física, física de la edificación, ingeniería mecánica o ingeniería eléctrica. A ello se suman los maestros artesanos cualificados (Handwerksmeister) en los gremios pertinentes, así como los técnicos reconocidos o titulados por el Estado con una orientación formativa adecuada. Asimismo, quien esté autorizado conforme al derecho urbanístico de su estado federado (Land) a firmar los correspondientes justificantes técnico-constructivos puede emitir certificados en el marco de dicha facultad.
Para la mayoría de estos grupos, la ley exige además una orientación en construcción de bajo consumo energético durante los estudios, al menos dos años de experiencia profesional pertinente o una formación continua adecuada. Por ello, procure contratar a un emisor cuya cualificación esté acreditada; en caso de duda, solicite que se le confirme la autorización.
Esta documentación y estos datos conviene tenerlos preparados
Cuanto más completos sean los datos que aporte sobre su edificio, más fluida y, a menudo, más económica será la elaboración. Qué datos se necesitan depende del tipo de certificado.
Resultan útiles para cualquier certificado energético:
- el año de construcción del edificio,
- la superficie habitable o superficie útil del edificio y el número de viviendas,
- datos sobre la calefacción y la producción de agua caliente sanitaria (tipo, antigüedad, fuente de energía),
- información sobre las reformas realizadas, como aislamiento, ventanas nuevas o sustitución de la calefacción.
Para un certificado por consumo (Verbrauchsausweis) necesita usted, además, los datos de consumo de los 36 meses precedentes como mínimo, por lo general procedentes de las liquidaciones de gastos de calefacción o de las facturas de combustible. Es condición necesaria que se disponga de un periodo continuo y sin lagunas.
Para un certificado por demanda (Bedarfsausweis) se requieren datos precisos del edificio: planos de obra, plantas y secciones, indicaciones de superficies, así como detalles de los elementos constructivos y de las instalaciones, en la medida en que estén disponibles. Las fotografías significativas del edificio son útiles y, con frecuencia, el emisor las exige expresamente.
El trámite: cómo solicitar el certificado energético
Una vez aclarado qué certificado se necesita, la elaboración se desarrolla en pasos abarcables:
- Determinar el tipo de certificado: por demanda o por consumo, según el edificio y la exigencia legal.
- Elegir un emisor cualificado: contrate exclusivamente a una persona autorizada conforme al artículo 88 de la GEG (Paragraf 88 GEG) y compruebe que dispone de un seguro de responsabilidad civil profesional.
- Reunir la documentación: año de construcción, superficies, calefacción, reformas y, según el tipo de certificado, datos de consumo o planos de obra y fotografías.
- Registrar y verificar los datos: el emisor recoge los datos del edificio y comprueba su plausibilidad, idealmente con una visita in situ.
- Cálculo y emisión: sobre la base de los datos se elabora el certificado y se le asigna un número de registro oficial.
- Revisar y conservar el certificado: compruebe los datos; en caso de errores, puede usted exigir una corrección gratuita.
Una visita al edificio no es obligatoria en todos los casos, pero proporciona resultados más fiables y significativos. La responsabilidad por la exactitud de los datos recae siempre en el emisor, incluso cuando es usted mismo quien aporta la información.
¿Cuánto cuesta un certificado energético y cuánto tarda?
No existen precios fijos establecidos por ley; los costes dependen del esfuerzo, del tamaño del edificio y de la disponibilidad de datos. Como horquillas orientativas de mercado, en el mercado alemán se aplican actualmente las siguientes:
- Certificado por consumo (Verbrauchsausweis): en casos sencillos, a menudo en torno a los 50 a 100 euros,
- Certificado por demanda (Bedarfsausweis): por lo general, unos 300 a 500 euros, y por encima de esa cifra en edificios mayores o complejos.
El certificado por demanda es, por tanto, claramente más laborioso y, en consecuencia, más caro, porque hay que valorar todo el edificio mediante cálculo. Conviene saberlo: los arrendadores no pueden repercutir el coste del certificado energético a los inquilinos.
Tampoco para la duración existe un plazo legal. En la práctica, un certificado por consumo suele estar disponible en pocos días cuando los datos están completos; un certificado por demanda requiere, según la disponibilidad de datos, desde algunos días hasta unas dos semanas. Por ello, prevea el certificado con antelación, idealmente antes de iniciar la comercialización, pues ya el propio anuncio exige determinados datos del certificado.
Cuidado con las ofertas baratas y exprés de internet
En la red, los certificados energéticos se prometen a veces como especialmente baratos y disponibles en pocos minutos, en algunos casos incluso certificados por demanda completamente sin visita. Tales ofertas no están prohibidas en principio, pero entrañan riesgos: cuando los datos del edificio se recogen únicamente mediante un formulario en línea, la experiencia demuestra que con frecuencia se producen errores en la recopilación de datos, y el certificado resulta entonces defectuoso.
Tenga también presente: muchos portales de proveedores se basan en declaraciones propias no verificadas. Un certificado erróneo no solo puede resultar inservible, sino que, en caso de indicaciones obligatorias incorrectas en el anuncio, puede incluso acarrear una multa. Preste por ello atención a los siguientes puntos:
- Exija que se acredite la cualificación: ¿emite la persona certificados conforme al artículo 88 de la GEG (Paragraf 88 GEG)? Debe disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional.
- Recopile los datos con esmero: en una oferta sin visita in situ, son imprescindibles como mínimo fotografías significativas y datos correctamente determinados.
- Compare las ofertas: no se deje guiar únicamente por el precio y examine la prestación con detenimiento.
Una buena orientación la ofrece la lista pública de expertos de la Agencia Alemana de la Energía (Deutsche Energie-Agentur, dena), en la que solo figuran profesionales con cualificación acreditada.
Validez y nuestro acompañamiento en la venta o el alquiler
Un certificado energético una vez emitido tiene una validez de diez años. Si para su edificio ya existe un certificado válido, no necesita usted encargar uno nuevo para la venta o el alquiler; por ello merece la pena consultar la fecha de emisión antes de contratar nada. Solo transcurridos los diez años o tras reformas de gran envergadura será necesario un nuevo certificado.
En la práctica, el certificado energético es una de esas cuestiones que conviene resolver pronto y correctamente al vender o alquilar, para que el anuncio, la visita y la firma del contrato transcurran sin contratiempos. Y justo aquí entra en juego nuestra experiencia. Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a los propietarios en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia (Nordrhein-Westfalen). Con los años ha ido creciendo una red consolidada con más de 20.000 contactos, que nos ayuda a poner en contacto, con discreción, inmuebles e interesados idóneos.
Si desea vender o alquilar, organizamos junto con usted, a su debido tiempo, el certificado energético adecuado y velamos por que todas las obligaciones queden correctamente cumplidas. Así afrontará usted cada paso con un socio fiable a su lado.
