Quien en Düsseldorf o en el resto de Renania del Norte-Westfalia (NRW) hereda una casa o un piso y desea venderlo se enfrenta a dos preguntas fiscales: ¿genera la herencia un impuesto de sucesiones (Erbschaftsteuer) y desencadena la venta posterior un impuesto especulativo (Spekulationssteuer)? Ambos impuestos siguen reglas muy distintas. La buena noticia: en muchos casos la venta de un inmueble heredado está exenta del impuesto sobre la renta, porque el plazo de especulación de diez años ya ha vencido gracias a la llamada teoría de las huellas (Fußstapfentheorie). Esta guía explica de forma comprensible qué impuestos se aplican y cuándo, qué exenciones existen y a qué deben prestar atención las comunidades de herederos (Erbengemeinschaften). Se trata de información general, no de un asesoramiento fiscal individual.
Dos impuestos, dos momentos: sucesiones y especulación
En el tema de los impuestos sobre un inmueble heredado se mezclan a menudo dos cosas totalmente distintas. En realidad se trata de dos tipos de impuesto separados en dos momentos diferentes.
- El impuesto de sucesiones (Erbschaftsteuer) nace en el momento de la sucesión, es decir, cuando usted hereda el inmueble. Se rige por el valor del patrimonio heredado y el grado de parentesco con el causante.
- El impuesto especulativo (Spekulationssteuer) (impuesto sobre la renta de una operación privada de enajenación según el § 23 EStG) puede surgir más tarde al vender el inmueble, si se obtiene una ganancia y no se respetan ciertos plazos.
Ambos impuestos pueden aplicarse o no de forma independiente entre sí. Por tanto, es posible que la herencia genere impuesto de sucesiones, pero que la venta posterior quede totalmente exenta. A la inversa, un inmueble puede transmitirse libre de impuesto de sucesiones, pero desencadenar el impuesto especulativo en una venta rápida. Quien separa con claridad ambos planos evita errores de valoración costosos.
Sucesiones: exenciones según el grado de parentesco
Que la herencia genere o no impuesto de sucesiones depende sobre todo de las exenciones personales (Freibeträge). Estas están reguladas en el § 16 ErbStG y se rigen por la relación con el fallecido. Solo se grava el valor que supera la exención.
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: 500.000 Euro
- Hijos (así como hijos de hijos ya fallecidos): 400.000 Euro por hijo
- Nietos: 200.000 Euro
- Padres y abuelos en caso de adquisición por causa de muerte: 100.000 Euro
- Hermanos, sobrinas, sobrinos y personas no emparentadas: 20.000 Euro
El valor del inmueble se determina conforme a las reglas de la ley de valoración (Bewertungsgesetz) y se suma al resto del patrimonio heredado. Precisamente en zonas codiciadas como Düsseldorf, Meerbusch o Neuss, los valores inmobiliarios pueden superar las exenciones. Si la adquisición sujeta a impuesto supera la exención, se aplica un tipo escalonado según la clase fiscal y la cuantía. Por ello, una valoración cuidadosa y acorde al mercado es importante desde el principio, ya que un valor demasiado alto puede costar un impuesto de sucesiones innecesario.
Exención de la vivienda familiar: cuando se usa el inmueble
Para los inmuebles de uso propio existe una bonificación especial: la exención fiscal para la llamada vivienda familiar (Familienheim) según el § 13 ErbStG. Puede eximir por completo la adquisición del impuesto de sucesiones, pero está sujeta a condiciones estrictas.
- Cónyuges y parejas de hecho (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): la vivienda familiar queda exenta si el causante vivió en ella hasta la sucesión y la pareja superviviente se muda allí sin demora. Aquí no hay límite de superficie habitable.
- Hijos y nietos de hijos fallecidos (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): también aquí el causante debe haber vivido allí hasta el final y el hijo debe mudarse sin demora. No obstante, solo queda exenta la superficie habitable de hasta 200 metros cuadrados; la parte mayor se grava proporcionalmente.
Decisiva es la vinculación de diez años: quien deja de habitar la vivienda familiar dentro de los diez años posteriores a la adquisición, por ejemplo porque la vende o la alquila, pierde la exención con efecto retroactivo. El impuesto de sucesiones se reclama entonces a posteriori. Solo se admiten excepciones por motivos imperiosos, por ejemplo una necesidad de cuidados acreditada. Quien quiera vender a corto plazo una vivienda familiar heredada libre de impuestos debería, sin falta, comprobar antes esta consecuencia.
El impuesto especulativo y la teoría de las huellas
En la venta la cosa se pone interesante. Una ganancia por la venta de un inmueble privado solo está sujeta a impuesto según el § 23 EStG si entre la adquisición y la venta no median más de diez años. Una herencia en sí, sin embargo, no es una adquisición, porque es a título gratuito.
Aquí entra en juego la teoría de las huellas (Fußstapfentheorie): según el § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, en la adquisición gratuita se imputa al heredero la adquisición del causante. Usted entra, a efectos fiscales, en las huellas del fallecido. Lo determinante no es, por tanto, la sucesión, sino el día en que el causante compró en su momento el inmueble. También siguen vigentes sus costes de adquisición originales.
La consecuencia práctica es grata: si el causante adquirió la casa hace más de diez años, el plazo de especulación ya ha vencido y la venta queda exenta del impuesto sobre la renta. Como los inmuebles suelen estar en propiedad familiar durante décadas, este es precisamente el caso habitual. Solo si el propio causante compró hace poco puede aún surgir un impuesto especulativo en una reventa rápida. Se grava entonces la ganancia, es decir, la diferencia entre el precio de venta y los costes de adquisición originales del causante, incluidos los gastos accesorios, menos los gastos deducibles. Si la ganancia total de operaciones privadas de enajenación en el año natural se mantiene por debajo de 1.000 Euro, no se devenga impuesto.
Exento por uso propio
Incluso si el plazo de diez años aún corre, la venta puede estar exenta. El § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG excluye del impuesto especulativo los inmuebles que se han usado para fines residenciales propios.
Hay dos variantes: o bien el inmueble fue habitado exclusivamente por el propietario durante todo el periodo entre la adquisición y la venta, o bien se usó por el propietario en el año de la venta y en los dos años anteriores. Para la segunda variante basta, por tanto, con unos dos años y medio de uso propio continuado repartidos a lo largo de tres años.
Esta excepción también se aplica a los inmuebles heredados. Aquí puede tenerse en cuenta también el uso propio por parte del causante. Si el fallecido vivió él mismo en la casa hasta el final y el heredero vende a corto plazo, la venta puede así quedar exenta del impuesto sobre la renta. Importante es la distinción respecto a la exención de la vivienda familiar en el impuesto de sucesiones: son dos regulaciones distintas, cada una con sus propios requisitos. El mero alquiler del inmueble no cuenta como uso propio y, por tanto, no protege del impuesto especulativo.
Venta desde una comunidad de herederos
Si heredan varias personas juntas, surge una comunidad de herederos (Erbengemeinschaft). La venta del inmueble es a menudo la vía práctica para repartir la herencia, porque el dinero se distribuye más fácilmente que la casa misma. A efectos fiscales, cada coheredero se considera por separado.
Para el impuesto especulativo rige también aquí la teoría de las huellas: lo determinante es el momento de adquisición del causante, y por igual para cada coheredero. Si el plazo de diez años ha vencido, la venta queda exenta del impuesto sobre la renta para todos. En el impuesto de sucesiones, a cada coheredero le corresponde su propia exención personal.
Un caso especial importante: si un coheredero compra las cuotas de los demás para quedarse solo con el inmueble, esta compra de cuotas es a título oneroso y, por tanto, una adquisición en el sentido del § 23 EStG. Para la cuota comprada de más comienza un nuevo plazo de diez años. Si ese coheredero vende más tarde, la parte adquirida puede estar sujeta a impuesto, mientras que la parte heredada sigue rigiéndose por los plazos del causante. En Düsseldorf y alrededores, donde los inmuebles alcanzan valores elevados, a las comunidades de herederos les conviene una hoja de ruta de venta clara y consensuada, que evite conflictos y mantenga los plazos a la vista.
Proceso y errores típicos en la venta
Un proceso ordenado ahorra mucho esfuerzo a los herederos. Tiene sentido este orden:
- Aclarar la propiedad y hacer corregir el registro de la propiedad (certificado de herencia o testamento notarial).
- En una comunidad de herederos, encontrar una línea común para la venta.
- Hacer determinar el valor de mercado de forma realista.
- Comprobar la situación fiscal: ¿cuándo compró el causante, sigue corriendo el plazo de especulación, cabe un uso propio?
- Preparar y llevar a cabo la venta de forma estructurada.
Errores frecuentes son: confundir los dos tipos de impuesto; no conocer la fecha de compra original del causante, aunque decide sobre la exención fiscal; vender una vivienda familiar heredada libre de impuestos dentro de la vinculación de diez años y desencadenar así a posteriori el impuesto de sucesiones; así como perder antiguos documentos de compra, justificantes de modernizaciones y gastos accesorios que podrían reducir la ganancia sujeta a impuesto.
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