Quien desee vender o alquilar un inmueble en Düsseldorf o en NRW necesita, por regla general, un certificado energético (Energieausweis), y enseguida se plantea la cuestión del precio. El abanico es amplio: un sencillo certificado de consumo (Verbrauchsausweis) se encuentra a veces en línea por menos de 100 euros, mientras que un certificado de demanda (Bedarfsausweis) elaborado a fondo para una vivienda unifamiliar se sitúa más bien entre los 300 y los 500 euros. Esta guía explica de qué depende el precio, quién asume los costes y por qué la oferta más barata no siempre es la mejor opción.
Certificado de consumo o de demanda: lo que marca el precio
La mayor diferencia de precio en el certificado energético se debe al tipo de documento. Existen dos variantes que se diferencian fundamentalmente en el esfuerzo de elaboración, y por tanto en el precio.
El certificado de consumo (Verbrauchsausweis) se basa en el consumo energético real de los tres últimos años. En la práctica, los datos proceden de las liquidaciones de costes de calefacción existentes, por lo que su elaboración resulta comparativamente sencilla y económica. El certificado de demanda (Bedarfsausweis), en cambio, calcula la demanda energética teórica de un edificio a partir de los componentes constructivos, el aislamiento, las ventanas y la tecnología de las instalaciones. Este cálculo exige muchos más datos y conocimientos técnicos, lo que se refleja en el precio.
De forma simplificada: el certificado de consumo es la variante más sencilla de calcular y más económica. El certificado de demanda es más informativo sobre el estado constructivo, pero más laborioso y más caro.
Cuánto cuesta un certificado de consumo
El certificado de consumo (Verbrauchsausweis) es el tipo de certificado energético más económico. Según la organización de consumidores (Verbraucherzentrale), los certificados sencillos están disponibles a veces por algo menos de 100 euros; en línea se anuncian ofertas en parte por menos de 70 euros. De forma realista, para una vivienda normal conviene prever un margen de unos 50 a 100 euros, y más en inmuebles mayores o más complejos.
El precio reducido es posible porque el certificado de consumo puede elaborarse en gran medida en línea y sin cita presencial: usted facilita los datos de consumo y algunos datos básicos del edificio, y quien lo expide verifica la verosimilitud y elabora el documento. Es importante que los datos de consumo en que se basa sean completos y correctos: entradas erróneas dan lugar a un certificado defectuoso.
- Margen habitual: aprox. 50 a 100 euros para una vivienda
- Elaboración: normalmente en línea, sin cita presencial
- Requisito: datos de consumo fiables de los tres últimos años
Cuánto cuesta un certificado de demanda
El certificado de demanda (Bedarfsausweis) es bastante más laborioso, y por tanto más caro. Para una vivienda unifamiliar, los costes se sitúan por lo general entre 300 y 500 euros. En edificios mayores o más complejos, con tecnología de instalaciones adicional o un levantamiento de datos in situ detallado, también son realistas importes de hasta unos 600 a 800 euros.
El precio más alto se explica por el procedimiento: para el cálculo de la demanda hay que registrar y evaluar los componentes constructivos, el nivel de aislamiento, las ventanas, la calefacción y la producción de agua caliente. Esto va mucho más allá del mero registro de cifras de consumo. Cuanto más exhaustiva sea la toma de datos —idealmente con una inspección in situ—, más fiable será el resultado.
- Margen habitual vivienda unifamiliar: aprox. 300 a 500 euros
- Inmuebles complejos/in situ: posibles hasta unos 600 a 800 euros
- Motivo: determinación calculada de la demanda en lugar de mera evaluación del consumo
Cita in situ o en línea: de qué depende el precio
Que un certificado energético resulte barato o caro depende de varios factores. Los más importantes son el tipo de certificado, el tamaño y la complejidad del edificio, así como la forma de toma de datos.
- Tipo de certificado: el de consumo es más económico, el de demanda más caro.
- Tamaño del edificio y unidades de vivienda: un edificio plurifamiliar cuesta bastante más que una vivienda unifamiliar, porque hay que registrar más datos.
- Inspección in situ: un levantamiento in situ aumenta el esfuerzo, pero proporciona valores más exactos y fiables que un registro de datos meramente a distancia.
- Preparación de los datos: si los planos de obra, los justificantes de reformas y los datos de consumo están disponibles en su totalidad, el esfuerzo disminuye. Si faltan documentos, aumenta.
- Estado y tecnología: una tecnología de instalaciones compleja, varios sistemas de calefacción o un edificio de uso mixto encarecen el precio.
Los certificados elaborados en línea son más económicos porque se prescinde de la laboriosa inspección. En el certificado de consumo esto suele ser poco problemático; en el de demanda, una toma de datos cuidadosa puede marcar la diferencia entre un resultado fiable y uno cuestionable.
Quién asume los costes y cuándo es obligatorio cada certificado
Los costes del certificado energético los asume, por principio, el propietario: en la venta, el vendedor; en el alquiler, el arrendador. El gasto no es una partida repercutible y no puede trasladarse a los inquilinos como gastos de comunidad. La obligación de presentar y entregar el certificado recae igualmente en la parte propietaria o en un representante o agente inmobiliario por ella designado.
Cuándo es obligatorio un certificado lo regula la Ley de Energía de los Edificios (GEG). A más tardar en caso de venta, alquiler, arrendamiento rústico o leasing, debe existir un certificado energético válido y presentarse sin que se requiera. Qué variante es admisible depende del edificio: a menudo basta el certificado de consumo, más económico. Un certificado de demanda es obligatorio en particular para edificios de viviendas con menos de cinco viviendas cuya solicitud de obra se presentó antes del 1 de noviembre de 1977 y que no se llevaron al menos al nivel energético del reglamento de protección térmica entonces vigente. En NRW esto afecta a muchas casas existentes de la posguerra y de la época del milagro económico: aquí a menudo no hay forma de evitar el certificado de demanda, más caro.
Cuidado con las ofertas baratas de internet
En la red se encuentran certificados energéticos a precios de derribo, a veces muy por debajo de los márgenes habituales. La organización de consumidores (Verbraucherzentrale) aconseja prestar especial atención a la calidad de los datos en las ofertas muy baratas. Porque un documento elaborado formalmente no es automáticamente un buen documento.
Los riesgos: con los proveedores baratos, los datos a menudo se asumen solo a grandes rasgos, sin que la situación del edificio se examine suficientemente. Precisamente en el certificado de demanda, una base de datos pobre puede dar lugar a valores característicos erróneos. Esto no es solo un problema de calidad: indicaciones falsas o incompletas pueden causar después dificultades en la venta, en el alquiler o en una inspección administrativa. Una clase de eficiencia energética errónea en el anuncio figura también entre los posibles escollos.
Un certificado elaborado de forma seria cuesta más porque detrás hay una verdadera verificación de verosimilitud, una recogida de datos suficiente y el cumplimiento de los requisitos del GEG. Esta diferencia está bien invertida: el certificado energético es un documento de venta y alquiler que se presenta a los interesados y a las autoridades; los errores en él recaen sobre usted.
Validez, datos obligatorios y multas
Un certificado energético es válido durante diez años (§ 79 apartado 3 GEG). Por tanto, quien posea un certificado vigente no necesita, por regla general, encargar uno nuevo antes de una venta o un nuevo alquiler, lo que ahorra costes. Solo tras el vencimiento o tras modernizaciones de gran alcance se hace necesario uno nuevo.
Ya en el anuncio del inmueble deben incluirse, si se dispone de certificado, determinados datos obligatorios (§ 87 GEG): el tipo de certificado, el valor de la demanda o del consumo de energía final, las principales fuentes de energía de la calefacción y, en edificios de viviendas, el año de construcción y la clase de eficiencia energética. Quien omita estos datos se arriesga a una multa.
Las infracciones de las obligaciones del certificado energético son infracciones administrativas. A quien no presente un certificado, no lo presente a tiempo, no lo entregue u omita los datos obligatorios en el anuncio le amenaza, conforme al § 108 GEG, una multa de hasta 10.000 euros. En comparación, incluso el coste de un certificado de demanda exhaustivo es dinero bien empleado.
