Kto w Düsseldorfie lub w pozostałej części Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW) dziedziczy dom lub mieszkanie i chce je sprzedać, staje przed dwoma pytaniami podatkowymi: czy przy dziedziczeniu powstaje podatek od spadków (Erbschaftsteuer) i czy późniejsza sprzedaż wywołuje podatek spekulacyjny (Spekulationssteuer)? Oba podatki rządzą się zupełnie innymi regułami. Dobra wiadomość: w wielu przypadkach sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest wolna od podatku dochodowego, ponieważ dziesięcioletni okres spekulacyjny już upłynął dzięki tak zwanej teorii śladów stóp (Fußstapfentheorie). Ten poradnik wyjaśnia w przystępny sposób, jakie podatki i kiedy powstają, jakie istnieją zwolnienia oraz na co powinny zwrócić uwagę wspólnoty spadkobierców (Erbengemeinschaften). Są to informacje ogólne, a nie indywidualne doradztwo podatkowe.
Dwa podatki, dwa momenty: spadkowy i spekulacyjny
W kwestii podatków związanych z odziedziczoną nieruchomością często myli się dwie zupełnie różne rzeczy. W rzeczywistości chodzi o dwa odrębne rodzaje podatku w dwóch różnych momentach.
- Podatek od spadków (Erbschaftsteuer) powstaje w chwili otwarcia spadku, czyli gdy dziedziczy Pani/Pan nieruchomość. Zależy on od wartości odziedziczonego majątku i stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą.
- Podatek spekulacyjny (Spekulationssteuer) (podatek dochodowy od prywatnej transakcji zbycia według § 23 EStG) może powstać później przy sprzedaży nieruchomości, jeśli osiągnięty zostanie zysk i nie zostaną dotrzymane określone terminy.
Oba podatki mogą powstać lub nie powstać niezależnie od siebie. Możliwe jest zatem, że od spadku należny będzie podatek od spadków, a późniejsza sprzedaż pozostanie całkowicie wolna od podatku. Odwrotnie, nieruchomość może przejść bez podatku od spadków, ale przy szybkiej sprzedaży wywołać podatek spekulacyjny. Kto czysto rozdziela oba poziomy, unika kosztownych błędnych ocen.
Podatek od spadków: kwoty wolne według pokrewieństwa
Czy przy dziedziczeniu w ogóle powstaje podatek od spadków, zależy przede wszystkim od osobistych kwot wolnych (Freibeträge). Są one uregulowane w § 16 ErbStG i zależą od stosunku do zmarłego. Opodatkowana jest tylko wartość przekraczająca kwotę wolną.
- Małżonkowie i zarejestrowani partnerzy życiowi: 500.000 Euro
- Dzieci (a także dzieci już zmarłych dzieci): 400.000 Euro na dziecko
- Wnuki: 200.000 Euro
- Rodzice i dziadkowie przy nabyciu z powodu śmierci: 100.000 Euro
- Rodzeństwo, siostrzenice, bratankowie oraz osoby niespokrewnione: 20.000 Euro
Wartość nieruchomości ustala się według reguł ustawy o wycenie (Bewertungsgesetz) i dolicza do pozostałego odziedziczonego majątku. Zwłaszcza w pożądanych lokalizacjach, jak Düsseldorf, Meerbusch czy Neuss, wartości nieruchomości mogą przekraczać kwoty wolne. Jeśli podlegające opodatkowaniu nabycie przekracza kwotę wolną, obowiązuje stopniowana stawka podatku w zależności od klasy podatkowej i wysokości. Staranna, rynkowa wycena jest dlatego ważna od samego początku, gdyż zbyt wysoko przyjęta wartość może niepotrzebnie kosztować podatek od spadków.
Zwolnienie domu rodzinnego: gdy nieruchomość jest użytkowana
Dla nieruchomości użytkowanych na własne potrzeby istnieje szczególna ulga: zwolnienie podatkowe dla tak zwanego domu rodzinnego (Familienheim) według § 13 ErbStG. Może ono całkowicie zwolnić nabycie z podatku od spadków, jest jednak powiązane ze ścisłymi warunkami.
- Małżonkowie i partnerzy życiowi (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): dom rodzinny pozostaje wolny od podatku, jeśli spadkodawca mieszkał w nim do chwili otwarcia spadku, a pozostały przy życiu partner niezwłocznie sam się wprowadza. Nie ma tu granicy powierzchni mieszkalnej.
- Dzieci i wnuki zmarłych dzieci (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): również tutaj spadkodawca musiał mieszkać tam do końca, a dziecko musi się niezwłocznie wprowadzić. Wolna od podatku pozostaje jednak tylko powierzchnia mieszkalna do 200 metrów kwadratowych; większa część jest opodatkowana proporcjonalnie.
Decydujące jest dziesięcioletnie związanie: kto w ciągu dziesięciu lat od nabycia przestaje sam zamieszkiwać dom rodzinny, na przykład dlatego, że go sprzedaje lub wynajmuje, traci zwolnienie z mocą wsteczną. Podatek od spadków jest wtedy pobierany dodatkowo. Wyjątki obowiązują tylko z przyczyn nadrzędnych, na przykład przy udowodnionej potrzebie opieki. Kto chce krótkoterminowo sprzedać wolny od podatku odziedziczony dom rodzinny, powinien bezwzględnie wcześniej sprawdzić tę konsekwencję.
Podatek spekulacyjny i teoria śladów stóp
Przy sprzedaży robi się ciekawie. Zysk ze sprzedaży prywatnej nieruchomości podlega opodatkowaniu według § 23 EStG tylko wtedy, gdy między nabyciem a sprzedażą nie upłynęło więcej niż dziesięć lat. Spadek sam w sobie nie jest jednak nabyciem, ponieważ jest nieodpłatny.
Tu wchodzi w grę teoria śladów stóp (Fußstapfentheorie): według § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG przy nieodpłatnym nabyciu spadkobiercy przypisuje się nabycie dokonane przez spadkodawcę. Wchodzi Pani/Pan zatem podatkowo w ślady stóp zmarłego. Miarodajny jest więc nie moment otwarcia spadku, lecz dzień, w którym spadkodawca niegdyś kupił nieruchomość. Obowiązują nadal również jego pierwotne koszty nabycia.
Praktyczny skutek jest pomyślny: jeśli spadkodawca nabył dom ponad dziesięć lat temu, okres spekulacyjny już upłynął, a sprzedaż pozostaje wolna od podatku dochodowego. Ponieważ nieruchomości często są w posiadaniu rodziny przez dziesięciolecia, jest to właśnie przypadek typowy. Tylko jeśli sam spadkodawca kupił dopiero niedawno, przy szybkiej dalszej sprzedaży może jeszcze powstać podatek spekulacyjny. Opodatkowany jest wtedy zysk, czyli różnica między ceną sprzedaży a pierwotnymi kosztami nabycia spadkodawcy wraz z kosztami dodatkowymi, po odjęciu kosztów uzyskania przychodu. Jeśli łączny zysk z prywatnych transakcji zbycia w roku kalendarzowym pozostaje poniżej 1.000 Euro, podatek nie powstaje.
Zwolnienie przez użytkowanie na własne potrzeby
Nawet jeśli dziesięcioletni termin jeszcze biegnie, sprzedaż może być wolna od podatku. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG wyłącza z podatku spekulacyjnego nieruchomości, które były użytkowane na własne cele mieszkaniowe.
Istnieją dwa warianty: albo nieruchomość była zamieszkiwana wyłącznie przez właściciela w całym okresie między nabyciem a sprzedażą, albo była użytkowana przez właściciela w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach. Dla drugiego wariantu wystarczy zatem około dwóch i pół roku kalendarzowego ciągłego użytkowania na własne potrzeby rozłożonego na trzy lata.
W przypadku odziedziczonych nieruchomości ten wyjątek również obowiązuje. Można przy tym uwzględnić także użytkowanie na własne potrzeby przez spadkodawcę. Jeśli zmarły sam mieszkał w domu do końca, a spadkobierca sprzedaje krótkoterminowo, sprzedaż może w ten sposób pozostać wolna od podatku dochodowego. Ważne jest odróżnienie od zwolnienia domu rodzinnego przy podatku od spadków: to dwie różne regulacje, każda z własnymi przesłankami. Samo wynajmowanie nieruchomości nie liczy się jako użytkowanie na własne potrzeby i dlatego nie chroni przed podatkiem spekulacyjnym.
Sprzedaż ze wspólnoty spadkobierców
Jeśli dziedziczy kilka osób wspólnie, powstaje wspólnota spadkobierców (Erbengemeinschaft). Sprzedaż nieruchomości jest często praktyczną drogą do podziału spadku, ponieważ pieniądze łatwiej rozdzielić niż sam dom. Podatkowo każdy współspadkobierca jest rozpatrywany osobno.
Dla podatku spekulacyjnego obowiązuje również tutaj teoria śladów stóp: miarodajny jest moment nabycia przez spadkodawcę, i to jednakowo dla każdego współspadkobiercy. Jeśli dziesięcioletni termin upłynął, sprzedaż pozostaje dla wszystkich wolna od podatku dochodowego. Przy podatku od spadków każdemu współspadkobiercy przysługuje jego własna osobista kwota wolna.
Ważny przypadek szczególny: jeśli jeden współspadkobierca odkupuje udziały pozostałych, aby samodzielnie przejąć nieruchomość, ten zakup udziałów jest odpłatny i tym samym stanowi nabycie w rozumieniu § 23 EStG. Dla dokupionego udziału rozpoczyna się nowy dziesięcioletni termin. Jeśli ten współspadkobierca sprzeda później, dokupiona część może podlegać opodatkowaniu, podczas gdy część odziedziczona nadal podlega terminom spadkodawcy. W Düsseldorfie i okolicach, gdzie nieruchomości osiągają wysokie wartości, wspólnotom spadkobierców opłaca się jasny, uzgodniony plan sprzedaży, który zapobiega sporom i pozwala mieć terminy na oku.
Przebieg i typowe błędy przy sprzedaży
Uporządkowany przebieg oszczędza spadkobiercom wiele wysiłku. Sensowna jest ta kolejność:
- Wyjaśnić własność i zlecić sprostowanie w księdze wieczystej (akt poświadczenia dziedziczenia lub testament notarialny).
- We wspólnocie spadkobierców znaleźć wspólną linię co do sprzedaży.
- Zlecić realistyczne ustalenie wartości rynkowej.
- Sprawdzić sytuację podatkową: kiedy spadkodawca kupił, czy okres spekulacyjny jeszcze biegnie, czy wchodzi w grę użytkowanie na własne potrzeby?
- Przygotować i przeprowadzić sprzedaż w sposób ustrukturyzowany.
Częste błędy to: mylenie obu rodzajów podatku; nieznajomość pierwotnej daty zakupu spadkodawcy, choć decyduje ona o zwolnieniu podatkowym; sprzedaż wolnego od podatku odziedziczonego domu rodzinnego w okresie dziesięcioletniego związania i wywołanie w ten sposób z mocą wsteczną podatku od spadków; a także utrata starych dokumentów zakupu, dowodów modernizacji i kosztów dodatkowych, które mogłyby obniżyć podlegający opodatkowaniu zysk.
Richter Immobilien-Transaktionen towarzyszy spadkobiercom w Düsseldorfie i w całej NRW dyskretnie, od uczciwej, rynkowej wyceny po bezproblemową sprzedaż. Dzięki rozbudowanej przez dziesięciolecia sieci z ponad 20.000 kontaktów docieramy do odpowiednich zainteresowanych, na życzenie także w poufnej sprzedaży off-market. Szczegółowe kwestie podatkowe najlepiej wyjaśnić dodatkowo z własnym doradcą podatkowym.
