Comprar inmuebles en el extranjero: lo que debe saber el comprador alemán

Siempre rige la ley del país en el que se encuentra el inmueble

Ante todo, el principio más importante: para un inmueble rige casi siempre la ley del país en el que se ubica, la llamada ley del Estado de situación (Belegenheitsstaat). Las ideas alemanas sobre el registro de la propiedad, el notario o la transmisión de la propiedad no se pueden trasladar sin más a otros países. Ya dentro de Europa los procedimientos difieren considerablemente.

En muchos países de Europa continental como Francia, España o Italia existe ciertamente un notario que da fe de la compra e inicia la inscripción de la propiedad. A diferencia de Alemania, sin embargo, allí suele ser un funcionario público y no un asesor parcial para usted como comprador. En países con sistema jurídico anglosajón como el Reino Unido o EE. UU., la compra se tramita en cambio normalmente no a través de un notario, sino de abogados que redactan los contratos y asumen la revisión.

De ello se deriva una recomendación central: no se fíe de lo que conoce de Alemania. Antes de cada firma, hágase acompañar por un asesoramiento jurídico independiente, conocedor del lugar y, a ser posible, en alemán, que represente exclusivamente sus intereses.

Prueba de propiedad: registro, catastro y sus trampas

En Alemania, el registro de la propiedad informa de forma fiable de quién es dueño de una finca y qué cargas pesan sobre ella. Muchos países disponen de un registro similar, a menudo separado en un catastro para ubicación y superficie y un registro de la propiedad para derechos y cargas. La fiabilidad de estos registros, sin embargo, es muy desigual, y en algunas regiones los asientos son incompletos o están desactualizados.

Por ello, antes de comprar siempre debería obtenerse y revisarse de forma experta un extracto registral actual. Son especialmente importantes los siguientes puntos:

• ¿Es el vendedor realmente el único propietario?
• ¿Pesan hipotecas, cargas reales u otros gravámenes sobre el inmueble?
• ¿Existen derechos de terceros como servidumbres de paso, de conducción o usufructo que limiten el uso?
• ¿Coinciden la superficie de la finca y la edificación con los datos inscritos?

Mientras estas cuestiones no estén aclaradas sin lugar a dudas, no deberían realizarse pagos. Si se exigen anticipos o tasas de reserva, la tramitación a través de una cuenta fiduciaria o de depósito del notario o abogado es mucho más segura que un pago directo al vendedor.

Financiación y riesgo cambiario

Financiar un inmueble en el extranjero suele ser más difícil que comprar en el propio país. Los bancos alemanes financian inmuebles en el extranjero, por lo general, solo con cautela y con mayores exigencias de capital propio, porque una garantía en el extranjero les resulta difícil de realizar. Por ello, una solución frecuente en la práctica es hipotecar un inmueble ya existente en Alemania o venderlo para afrontar la compra en el extranjero con fondos propios.

Como alternativa cabe considerar un crédito en un banco del país de destino. Allí rigen, no obstante, otros criterios de solvencia, otras reglas en cuanto a la fijación de intereses y la amortización anticipada, así como otra protección al consumidor. Examine no solo el tipo de interés, sino todas las condiciones, y haga revisar el contrato de crédito de forma independiente antes de firmar.

Especial precaución fuera de la eurozona. Si se financia o paga en una moneda extranjera, usted soporta un riesgo de tipo de cambio: si el cambio se mueve de forma desfavorable, el precio de compra, los intereses y la amortización suben notablemente calculados en euros. Los créditos en moneda extranjera se consideran arriesgados para particulares y solo deberían contratarse con una estrategia de riesgo clara.

Gastos de adquisición y costes corrientes en el país de destino

Como en Alemania, los gastos accesorios encarecen notablemente el precio de compra, y en el extranjero suelen ser más altos. Como orientación aproximada, debería calcular, según el país, en torno a un 10 a 15 por ciento en gastos de adquisición. Los tipos exactos difieren considerablemente de un país a otro y en parte de una región a otra, por lo que los siguientes márgenes son solo magnitudes típicas:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer): suele ser la partida mayor, a menudo en torno al 4 a 10 por ciento del precio de compra.
• Costes de notaría, registro y catastro por la escritura y la inscripción.
• Honorarios de agencia, según el país en torno al 3 a 6 por ciento, a veces a cargo del comprador, a veces del vendedor, a veces compartidos.

A ello se suman costes corrientes que muchos compradores subestiman. Casi en todas partes existe un impuesto anual sobre bienes inmuebles, a menudo con reglas especiales para segundas residencias y viviendas vacacionales. A ello se añaden tasas municipales por agua, basura y alcantarillado, así como, en complejos residenciales, la cuota de comunidad para administración, piscina, jardín o seguridad. Incluya estas partidas de forma realista antes de comprar.

Doble imposición y su obligación tributaria en Alemania

Un inmueble en el extranjero no le libera del impuesto alemán. Quien tiene su domicilio o residencia habitual en Alemania está aquí sujeto por obligación personal ilimitada y debe, en principio, declarar todo su patrimonio mundial de renta, es decir, también los ingresos por alquiler procedentes del extranjero.

Para que no se grave dos veces, existen entre Alemania y muchos Estados convenios para evitar la doble imposición (Doppelbesteuerungsabkommen). En el caso de los inmuebles rige casi siempre: el país en el que se ubica el inmueble puede gravar los ingresos por alquiler y, por regla general, también la plusvalía por la venta. Alemania suele entonces eximir estos ingresos. En el caso de inmuebles fuera de la UE y del EEE, no obstante, se tienen en cuenta mediante la reserva de progresividad (Progressionsvorbehalt), es decir, pueden elevar su tipo impositivo personal sobre el resto de la renta. Si el inmueble se ubica en un Estado de la UE o del EEE, la reserva de progresividad para los ingresos por alquiler no se aplica por regla general; una excepción conocida es España.

Además es importante el plazo de especulación (Spekulationsfrist) alemán: si vende con ganancia un inmueble alquilado dentro de los diez años, esta puede estar sujeta a impuestos en Alemania, con independencia de que el inmueble se ubique en el país o en el extranjero. Estas relaciones son complejas y dependen del caso concreto, por lo que debería repasarlas con un asesor fiscal antes de comprar.

Herencia y donación: lo que deben tener en cuenta los propietarios alemanes

También al heredar o donar un inmueble en el extranjero se aplica el derecho fiscal alemán. Si el causante, el donante o el adquirente residen en Alemania, en principio el patrimonio mundial está sujeto al impuesto alemán de sucesiones o donaciones, es decir, también la casa en el extranjero.

El problema: con frecuencia el Estado de situación también percibe su propio impuesto de sucesiones. A diferencia de lo que ocurre con el impuesto sobre la renta, solo existen convenios propios con unos pocos países que eviten expresamente una doble carga en caso de herencia. En muchos casos, sin embargo, el impuesto pagado en el extranjero puede, bajo determinadas condiciones, deducirse del impuesto alemán de sucesiones.

Como aquí coinciden enseguida varios ordenamientos jurídicos, merece la pena una planificación sucesoria previsora, pronto y en vida. Así se pueden evitar a menudo la doble imposición y los conflictos entre herederos. Asesórese al respecto en lo jurídico y lo fiscal, preferiblemente con expertos que conozcan tanto el derecho alemán como el extranjero.

Errores típicos y una tramitación seria

Muchos problemas en la compra en el extranjero se repiten. Los defensores del consumidor y los expertos advierten sobre todo de estos puntos:

• Construcción ilegal y falta de licencia de obra: piscinas, cubiertas de terraza, ampliaciones o edificios enteros a menudo no están legalizados o no están inscritos. Las consecuencias van desde multas hasta una orden de derribo. Exija las licencias de obra y coteje los planos con la edificación real.
• Asientos registrales erróneos o incompletos: cargas no inscritas, derechos de terceros o un vendedor que ni siquiera es el único propietario.
• Barrera idiomática: firmar contratos en un idioma que no se comprende del todo es arriesgado. Si es necesario, recurra a un traductor jurado.
• Precontratos vinculantes: los contratos de reserva o precontratos ya pueden obligar, y el desistimiento solo suele ser posible con una penalización. Firme solo tras una revisión jurídica.
• Pagos anticipados elevados: los pagos directos al vendedor antes de asegurar la situación de la propiedad son peligrosos.

Para una tramitación seria rige: asesoramiento jurídico independiente en el país de destino, revisión de toda la documentación, pagos solo a través de cuenta fiduciaria y ninguna decisión basada únicamente en folletos. Visite el inmueble en persona y sea escéptico ante ofertas que suenan demasiado bien.