La fianza de alquiler (Mietkaution) protege al arrendador para el caso de que al final del arrendamiento aún existan reclamaciones pendientes, como rentas atrasadas o daños en la vivienda. Cuánto puede ascender, cómo debe pagarse e invertirse y cuándo debe devolverse lo regula con bastante precisión el § 551 BGB. Una disposición central al respecto: el inquilino puede prestar una fianza en dinero en tres plazos mensuales iguales, un derecho que nadie puede quitarle por contrato. Esta guía ordena de forma objetiva los puntos más importantes en torno a la cuantía, el pago a plazos, la inversión y la devolución de la fianza, y se dirige sobre todo a las arrendadoras y los arrendadores que desean alquilar con seguridad jurídica.
¿Cuánto puede ascender la fianza de alquiler?
El límite máximo de la fianza de alquiler figura en el § 551 Abs. 1 BGB: puede ascender como máximo al triple de la renta correspondiente a un mes, y ello sin los gastos de explotación indicados como tanto alzado o como pago anticipado. Lo determinante es, por tanto, la renta fría pura (Nettokaltmiete), no la renta cálida.
Un ejemplo: si la renta neta fría (Nettokaltmiete) es de 800 euros y, además, se acuerda un pago anticipado de gastos de explotación de 200 euros, la fianza máxima se calcula a partir de 3 × 800 euros = 2.400 euros. Los gastos de explotación quedan fuera.
Si en el contrato de alquiler se acuerda una fianza más alta, ese acuerdo no es nulo en su totalidad: se reduce al máximo admisible de tres rentas netas frías. El inquilino puede reclamar el importe excedente. Para las arrendadoras y los arrendadores esto significa: respetar limpiamente el límite legal ahorra disputas posteriores.
El derecho al pago en tres plazos mensuales
Si como garantía debe aportarse una suma de dinero, el inquilino tiene derecho, conforme al § 551 Abs. 2 BGB, a tres pagos parciales mensuales iguales. En detalle, esto significa:
- El primer pago parcial vence al comienzo del arrendamiento, no ya en la firma del contrato.
- Los demás pagos parciales vencen junto con los pagos de renta inmediatamente siguientes, es decir, normalmente con la segunda y la tercera mensualidad.
- Los tres plazos deben ser de igual cuantía.
Importante: este derecho a plazos es una pretensión legal del inquilino. El arrendador no puede exigir que la fianza completa se pague de una vez antes de la mudanza. Si el contrato exige el pago íntegro inmediato, el inquilino puede, no obstante, invocar el pago a plazos legal. Según la opinión de las asociaciones de inquilinos, el derecho a tres plazos existe también cuando la fianza acordada asciende a menos de tres mensualidades.
Inversión separada, a prueba de insolvencia, y devengo de intereses
Una suma de dinero entregada como garantía no puede mezclarla el arrendador sin más con su propio dinero. El § 551 Abs. 3 BGB le obliga a invertir la fianza en una entidad de crédito al tipo de interés usual para depósitos de ahorro con un plazo de preaviso de tres meses. Las partes contratantes también pueden acordar otra forma de inversión.
En ambos casos rige lo siguiente: la inversión debe efectuarse separada del patrimonio del arrendador. Esta separación es decisiva: garantiza que la fianza esté protegida incluso si el arrendador entra en dificultades financieras o en insolvencia. Lo habitual es una cuenta de fianza de alquiler (Mietkautionskonto) o una libreta de ahorro de fianza a nombre del inquilino y pignorada a favor del arrendador.
Los rendimientos corresponden al inquilino y aumentan la garantía, es decir: los intereses se abonan junto con la devolución. Una excepción a la obligación de devengar intereses rige solo para viviendas en una residencia de estudiantes o de jóvenes.
¿Qué formas de fianza existen?
La fianza puede prestarse de diversas maneras. Las formas más habituales:
- Fianza en efectivo / cuenta de fianza: el inquilino paga una suma de dinero que el arrendador invierte de forma separada y con intereses. Solo para esta fianza en dinero rige directamente el derecho a plazos del § 551 Abs. 2 BGB.
- Libreta de ahorro de fianza: una libreta de ahorro a nombre del inquilino que se pignora a favor del arrendador; los intereses quedan con el inquilino.
- Aval (Bürgschaft): un tercero, por ejemplo los padres o un banco, sale fiador. El inquilino no tiene que inmovilizar capital; en un aval bancario, sin embargo, se generan comisiones recurrentes.
- Seguro de fianza de alquiler (Kautionsbürgschaft): una aseguradora actúa como fiadora a cambio de una prima anual. El inquilino no paga ninguna suma de fianza, pero soporta de forma permanente los costes de la prima y responde frente a la aseguradora vía regreso en caso de garantía.
Con el aval y el seguro no se entrega ninguna suma de dinero al arrendador, por lo que el derecho legal al pago a plazos no se aplica aquí. Qué forma se acepta debería regularse con claridad en el contrato de alquiler.
Devolución de la fianza tras la mudanza
No existe un plazo legal fijo dentro del cual deba devolverse la fianza tras la mudanza. Al arrendador le corresponde un plazo razonable de comprobación y reflexión para aclarar si aún le asisten pretensiones, por ejemplo por daños o rentas pendientes. La jurisprudencia considera regularmente razonable un periodo de aproximadamente tres a seis meses.
Un caso especial son los gastos de explotación aún no liquidados: si cabe esperar un pago complementario, el arrendador puede retener una parte razonable de la fianza hasta que esté disponible la liquidación de gastos de explotación, pero no la fianza completa si solo se espera una reclamación adicional moderada. La parte no controvertida debe abonarse sin demora.
Con la devolución deben entregarse también los intereses devengados durante el tiempo de alquiler. La pretensión del inquilino de devolución prescribe en el plazo regular de tres años (§ 195 BGB).
¿Qué ocurre si el inquilino no paga la fianza?
Si el inquilino no paga la fianza acordada o los plazos vencidos, ello tiene consecuencias graves. El § 569 Abs. 2a BGB prevé que el arrendador puede rescindir el arrendamiento de forma extraordinaria y sin preaviso por causa grave si el inquilino está en mora con una prestación de garantía por el importe de dos mensualidades.
Un ejemplo: con una renta neta fría (Nettokaltmiete) de 600 euros y una fianza de 1.800 euros, pagadera en tres plazos de 600 euros cada uno, el atraso alcanza ya tras dos plazos no pagados (1.200 euros) el límite de dos mensualidades. Con ello puede entrar en consideración una rescisión sin preaviso.
El requisito es que la obligación de fianza se haya acordado válidamente. Si el inquilino paga a tiempo el atraso, a menudo la situación todavía puede desactivarse. A las arrendadoras y los arrendadores se les recomienda reclamar los atrasos de pago de forma temprana y documentada.
Las desviaciones en perjuicio del inquilino son ineficaces
El § 551 Abs. 4 BGB aclara: un acuerdo que se desvíe en perjuicio del inquilino es ineficaz. Las disposiciones protectoras del § 551 BGB no pueden eludirse por contrato.
En la práctica son, por tanto, ineficaces en particular las cláusulas que
- exigen una fianza de más de tres rentas netas frías,
- excluyen el derecho al pago en tres plazos mensuales,
- renuncian a la inversión separada o al devengo de intereses de la fianza (salvo en el caso especial de residencia de estudiantes o de jóvenes).
Pese a una cláusula en sentido contrario, el inquilino siempre puede invocar la regulación legal. Para las arrendadoras y los arrendadores es un buen motivo para trabajar desde el principio con cláusulas contractuales jurídicamente seguras: una cláusula ineficaz no protege, sino que es sustituida por la ley, por lo general en perjuicio del arrendador. Esta contribución ofrece información general y no sustituye, en el caso concreto, al asesoramiento jurídico.
