Quien desee vender o alquilar un inmueble en Düsseldorf o Renania del Norte-Westfalia no puede prescindir del certificado energético (Energieausweis). La Ley de Energía de los Edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG) regula con gran precisión cuándo el certificado es obligatorio, cuándo debe presentarse y entregarse y qué datos deben figurar ya en el anuncio. Las infracciones son ilícitos administrativos y pueden salir caras. Acompañamos a los propietarios en la venta y el alquiler desde hace más de 60 años y en esta guía le explicamos el marco legal en torno al certificado energético de forma serena, objetiva y comprensible. Se trata de información general y no de un asesoramiento jurídico para el caso concreto.
Qué regula la GEG sobre el certificado energético
El certificado energético no es un instrumento de marketing voluntario, sino una obligación legal. La norma determinante es la Ley de Energía de los Edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG), que sustituyó a las disposiciones anteriores del Reglamento de Ahorro Energético. Las normas centrales sobre el certificado energético figuran en los artículos 79 a 88 GEG, así como en el artículo sancionador 108 GEG.
Según el artículo 79, apartado 1 GEG, el certificado energético sirve exclusivamente para informar sobre las características energéticas de un edificio y debe permitir una comparación aproximada de distintos edificios. Es, por tanto, una ayuda para la decisión de los interesados en comprar y alquilar, no un dictamen técnico ni una garantía de los costes energéticos reales.
La ley distingue entre el certificado energético de demanda (Energiebedarfsausweis) y el certificado energético de consumo (Energieverbrauchsausweis). Qué tipo es admisible para un edificio lo regulan los artículos 80 a 86 GEG. Sin embargo, lo decisivo para este tema no es la elaboración, sino el deber legal: ¿quién está obligado, y cuándo, a presentar, entregar e informar correctamente?
Cuándo es obligatorio el certificado energético (§ 80 GEG)
Según el artículo 80, apartado 3 GEG, debe existir un certificado energético cuando un inmueble cambia de propietario o usuario. En concreto, esto afecta a las siguientes operaciones:
- la venta de un terreno edificado o de propiedad de vivienda o propiedad parcial,
- la constitución o transmisión de un derecho de superficie (Erbbaurecht) sobre un terreno edificado,
- el alquiler, arrendamiento o leasing de un edificio, una vivienda u otra unidad de uso independiente.
En estos casos solo debe expedirse un nuevo certificado si no existe ya un certificado energético válido para el edificio. Quien ya disponga de un certificado actualizado puede seguir utilizándolo mientras siga siendo válido.
Además, la GEG conoce otros supuestos: en la construcción de un edificio debe expedirse un certificado energético de demanda según el artículo 80, apartado 1 GEG, así como en caso de modificaciones importantes en lo existente según el artículo 80, apartado 2 GEG. Para determinados edificios públicos muy frecuentados de más de 250 o 500 metros cuadrados, respectivamente, existe una obligación de exhibición según el artículo 80, apartados 6 y 7 GEG. En el centro del día a día de vendedores y arrendadores está, no obstante, el cambio del inmueble.
Presentación en la visita y entrega tras la celebración del contrato
El artículo 80, apartado 4 GEG establece con gran precisión cuándo debe mostrarse el certificado energético. En la venta, el vendedor o el agente inmobiliario debe presentar al posible comprador un certificado energético o una copia del mismo a más tardar en la visita. Según el artículo 80, apartado 5 GEG, este deber se aplica de forma correspondiente también a arrendadores y dadores de leasing.
El deber de presentación también puede cumplirse mediante una exhibición claramente visible o una colocación claramente visible durante la visita. Si no se realiza ninguna visita, el certificado debe presentarse al interesado sin demora. A más tardar cuando el interesado solicite la presentación, el certificado debe mostrarse igualmente sin demora.
Tras la celebración del contrato se da un paso más: sin demora tras la celebración del contrato de compraventa, el vendedor o el agente debe entregar al comprador el certificado energético o una copia del mismo. Presentación y entrega son, por tanto, dos deberes distintos. En la venta de un edificio residencial con no más de dos viviendas, el artículo 80, apartado 4 GEG prevé además que el comprador mantenga una conversación informativa de asesoramiento sobre el certificado energético, siempre que dicha conversación se ofrezca gratuitamente.
Datos obligatorios en los anuncios inmobiliarios (§ 87 GEG)
El certificado energético actúa ya antes de la primera visita: el artículo 87 GEG exige determinados datos ya en el anuncio inmobiliario. El deber se aplica cuando, antes de la venta, el alquiler, el arrendamiento o el leasing, se publica un anuncio en medios comerciales y en ese momento existe un certificado energético. Responsable es quien deba responder de la publicación del anuncio, es decir, el vendedor, el arrendador, el dador de leasing o el agente inmobiliario.
Según el artículo 87, apartado 1 GEG, en el anuncio deben figurar los siguientes datos obligatorios:
- el tipo de certificado energético, es decir, certificado energético de demanda o de consumo,
- el valor de la demanda de energía final o el consumo de energía final del edificio indicado en el certificado,
- la fuente de energía esencial para la calefacción del edificio indicada en el certificado,
- en un edificio residencial, el año de construcción indicado en el certificado,
- en un edificio residencial, la clase de eficiencia energética (escala de A+ a H) indicada en el certificado.
El año de construcción y la clase de eficiencia energética son, por tanto, obligatorios solo en edificios residenciales. En edificios no residenciales, según el artículo 87, apartado 2 GEG, deben indicarse por separado la demanda de energía final o el consumo de energía final para calor y para electricidad. Importante: el deber se aplica solo si ya existe un certificado energético. Si todavía no existe ninguno, no hay datos obligatorios en el anuncio, pero el certificado debe estar disponible a más tardar para la visita.
Validez: diez años (§ 79 GEG)
Según el artículo 79, apartado 3 GEG, un certificado energético debe expedirse con una duración de validez de diez años. Es determinante la fecha de expedición que figura en el documento. Una vez transcurridos estos diez años, el certificado ya no puede utilizarse para cumplir los deberes de presentación o de anuncio.
Con independencia del plazo de diez años, un certificado también puede perder su validez antes: si, a causa de modificaciones importantes en el edificio, resulta necesario un nuevo certificado energético según el artículo 80, apartado 2 GEG, el anterior deja de ser determinante.
Para los propietarios esto significa en la práctica: antes de cada comercialización conviene fijarse en la fecha de expedición. Un certificado caducado no cumple los deberes de la GEG y puede generar un riesgo de multa. Quien comprueba a tiempo evita que una comercialización se atasque por falta de un certificado válido.
Quién puede expedir un certificado energético (§ 88 GEG)
No toda persona puede expedir un certificado energético. El artículo 88 GEG regula la habilitación para la expedición y la vincula a la cualificación y la experiencia profesional. Están habilitados, en particular:
- las personas que, según los reglamentos de edificación de los estados federados, están habilitadas para firmar justificantes técnicos de la protección térmica o del ahorro energético,
- las personas con un título universitario pertinente, por ejemplo en arquitectura, ingeniería civil, ingeniería de instalaciones técnicas de edificios, física, ingeniería mecánica o ingeniería eléctrica,
- los artesanos cualificados en oficios de construcción, acabado o instalaciones técnicas, por ejemplo con título de maestro, así como el oficio de deshollinador,
- los técnicos reconocidos o titulados por el Estado con la correspondiente especialización formativa.
A ello se añaden, según el artículo 88, apartado 2 GEG, requisitos adicionales como una especialización formativa en construcción de bajo consumo energético, una experiencia profesional pertinente o una formación superada con éxito. Según el artículo 88, apartado 5 GEG, también está habilitado quien haya aprobado el examen de cualificación en asesoramiento energético de la Oficina Federal de Economía y Control de Exportaciones. Quien hace expedir un certificado por una persona no habilitada se arriesga a un ilícito administrativo según el artículo 108 GEG.
Multas y excepciones (§ 108 y § 79 GEG)
Los deberes en torno al certificado energético no son meras recomendaciones. El artículo 108 GEG somete las infracciones a multa como ilícito administrativo. Comete un ilícito administrativo quien, de forma dolosa o negligente, entre otras cosas no presenta el certificado energético, no lo presenta correctamente, completamente o a tiempo (artículo 80, apartado 4) o no lo entrega (artículo 80, apartado 4, frase 5), no garantiza los datos obligatorios en el anuncio inmobiliario (artículo 87) o expide un certificado sin habilitación para la expedición (artículo 88).
Para estas infracciones en torno al certificado energético, el artículo 108, apartado 2 GEG prevé una multa de hasta diez mil euros. La multa puede imponerse por cada infracción, por lo que una preparación cuidadosa de la comercialización merece la pena en todo caso.
No obstante, existen excepciones claramente delimitadas. Según el artículo 79, apartado 4 GEG, las disposiciones de esta sección no se aplican a un edificio pequeño. Un edificio pequeño es, según el artículo 3, apartado 1, número 17 GEG, un edificio con no más de 50 metros cuadrados de superficie útil. Además, el artículo 80, apartados 3 a 7 GEG no se aplica a un monumento protegido (Baudenkmal), es decir, a un edificio protegido conforme al derecho del estado federado. En estos casos decaen los deberes de certificado, presentación y entrega. En caso de duda, la clasificación debería examinarse en el caso concreto.
