Al comprar un inmueble en Renania del Norte-Westfalia, además del precio de compra surgen gastos accesorios considerables: solo el impuesto de transmisión patrimonial (Grunderwerbsteuer) asciende en NRW al 6,5 por ciento, a lo que se suman notario y registro de la propiedad con cerca del 1,5 al 2 por ciento, así como, en su caso, una comisión de intermediación. Muchos compradores y compradoras se preguntan si estos gastos accesorios de compra (Kaufnebenkosten) pueden financiarse sin más a través de la financiación inmobiliaria (Baufinanzierung). En principio es posible, pero tiene un precio: los bancos financian ante todo el valor de tasación hipotecaria del inmueble, mientras que los gastos accesorios aumentan el préstamo sin incrementar el valor de la garantía. Esta guía explica cómo funciona una financiación total o del 110 por ciento, por qué resulta más cara y arriesgada, cómo se trata fiscalmente el impuesto de transmisión y qué debe tener en cuenta al planificar su capital propio. Como expertos inmobiliarios en la Königsallee de Düsseldorf, vivimos a diario cuánto decide una planificación meditada de los gastos accesorios sobre el éxito de una compra. Este artículo ofrece información general y no sustituye un asesoramiento financiero o fiscal individual.
¿Qué gastos accesorios de compra surgen al adquirir un inmueble en NRW?
El precio de compra es solo una parte de la cuenta al adquirir un inmueble. A él se añaden los llamados gastos accesorios de compra, que, según la constelación, suponen una parte apreciable. En Renania del Norte-Westfalia se componen normalmente así:
- Impuesto de transmisión patrimonial (Grunderwerbsteuer): 6,5 por ciento del precio de compra. NRW figura así entre los estados federados con el tipo más alto; en todo el país la horquilla se sitúa entre el 3,5 y el 6,5 por ciento.
- Notario y registro de la propiedad: juntos, como regla general, cerca del 1,5 al 2 por ciento del precio de compra. El notario formaliza el contrato de compraventa y la transmisión, y el registro de la propiedad inscribe el cambio de titularidad.
- Comisión de intermediación: solo surge si interviene un agente. En la compra de vivienda de uso propio, comprador y vendedor suelen repartirse la comisión desde la reforma de 2020.
En total, en NRW debe contar con gastos accesorios de compra del orden del 8 al 15 por ciento del precio de compra, según intervenga o no un agente. Con un precio de compra de 500.000 euros, eso equivale grosso modo a entre 40.000 y 75.000 euros que hay que aportar adicionalmente.
¿Qué financia el banco y por qué los gastos accesorios suelen quedar fuera?
Un banco concede un préstamo inmobiliario no sobre la base del precio de compra por sí solo, sino sobre la base del valor de tasación hipotecaria. Es un valor determinado con prudencia que pretende reflejar el valor del inmueble alcanzable a largo plazo y de forma duradera. Suele situarse por debajo del precio de mercado o de compra actual, porque el banco aplica un descuento de seguridad de a menudo cerca del diez por ciento.
Decisivo para sus condiciones es el ratio préstamo-valor (Beleihungsauslauf): la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación hipotecaria. Cuanto menor sea este ratio, menor será el riesgo del banco y, por regla general, más barato el interés.
El punto central: los gastos accesorios de compra no aumentan el valor de tasación hipotecaria del inmueble. El impuesto de transmisión, los gastos de notario y registro o una comisión de intermediación fluyen al patrimonio del Estado, del notario o del agente: no crean ningún valor adicional que el banco pudiera realizar en caso de emergencia. Si aun así se financian, el importe del préstamo sube sin que la garantía crezca con él. Justo por eso los bancos financian con prioridad el precio de compra o el valor de tasación hipotecaria y prefieren ver los gastos accesorios cubiertos con capital propio.
¿Qué significa financiación del 110 por ciento o financiación total?
Ante la cuestión de financiar también los gastos accesorios, se encontrará sobre todo con dos conceptos:
- Financiación del 100 por ciento: El banco financia el precio de compra completo, y los gastos accesorios de compra los aporta usted con capital propio.
- Financiación del 110 por ciento (financiación total): El banco financia, más allá del precio de compra, también los gastos accesorios de compra. La cifra aproximada de 110 refleja el precio de compra del 100 por ciento más cerca del 10 por ciento de gastos accesorios.
En una financiación del 110 por ciento, el importe del préstamo supera, por tanto, el valor del inmueble. El ratio préstamo-valor se sitúa así, en términos de cálculo, por encima del 100 por ciento: el banco presta más dinero del que el inmueble ofrece como garantía. Tales financiaciones se ofrecen en principio, pero requieren por regla general una solvencia muy buena, unos ingresos estables y bien acreditables y un empleo seguro. Para autónomos o cuando el cálculo doméstico es ajustado, los bancos rechazan a menudo la financiación total.
Por qué una financiación total de los gastos accesorios es más cara y arriesgada
Cofinanciar los gastos accesorios de compra es cómodo, porque se necesita menos capital propio. Esa comodidad tiene, no obstante, claras desventajas, contra las que los defensores del consumidor advierten con regularidad:
- Interés más alto: Al aumentar el ratio préstamo-valor, sube el tipo de interés. Las condiciones favorables se dan típicamente con un ratio del 60 al 80 por ciento; con el 100 por ciento y más, los bancos exigen recargos de interés apreciables. A lo largo de todo el plazo pueden derivarse de ello sobrecostes de muchos miles de euros.
- Mayor deuda residual y cuota: Un importe de préstamo mayor implica una carga mensual más alta y una deuda residual más alta al término del periodo de interés fijo, que debe refinanciarse.
- Acumulación de patrimonio más lenta: Quien arranca con el 110 por ciento comienza de hecho con un capital propio negativo. Tarda bastante más hasta que la deuda amortizada cae por debajo del valor del inmueble y surge un patrimonio real.
- Mayor riesgo en caso de venta: Si el inmueble ha de venderse en los primeros años —por ejemplo por un cambio de empleo, una separación o una enfermedad—, el producto a menudo no basta para cancelar el préstamo por completo. Queda una deuda residual pese a la venta.
Las financiaciones totales no son, por tanto, un tabú, pero sí una solución para situaciones claramente definidas con una solvencia por encima de la media, no el caso normal de una financiación sólida.
Cuánto capital propio es razonable: las reglas generales habituales
Una regla general ampliamente reconocida dice: Aporte al menos la totalidad de los gastos accesorios de compra con capital propio. Así evita que el préstamo supere el valor del inmueble y se asegura, en principio, mejores condiciones.
Se considera más cómoda una cuota de capital propio que cubra además una parte del precio de compra. A menudo se recomienda financiar uno mismo, junto a los gastos accesorios, en torno al 10 al 20 por ciento del precio de compra, es decir, grosso modo entre el 20 y el 30 por ciento en total. Eso reduce el ratio préstamo-valor a un rango favorable y crea un colchón para el mantenimiento y los gastos imprevistos.
Como capital propio cuentan no solo los saldos bancarios, sino también, por ejemplo, los saldos de ahorro vivienda, los valores, un terreno disponible o los trabajos propios en la construcción. Al mismo tiempo es importante no emplear todo el patrimonio: una reserva de varios meses de gastos debería permanecer siempre líquida. Cuánto capital propio es óptimo en cada caso depende de los ingresos, la situación vital y el nivel de los intereses: eso corresponde a una conversación con su banco financiador.
El impuesto de transmisión en lo fiscal: gastos accesorios de adquisición y amortización
El impuesto de transmisión patrimonial es, desde el punto de vista fiscal, una parte de los gastos accesorios de adquisición (Anschaffungsnebenkosten) en el sentido del § 255 HGB. Lo mismo vale para los gastos de notario y registro de la transmisión de la propiedad, así como para una comisión de intermediación. Si puede aprovechar fiscalmente estos costes depende de forma decisiva del uso del inmueble:
- Inmueble arrendado: Aquí los gastos accesorios de adquisición —y con ello también el impuesto de transmisión— aumentan la base de cálculo para la amortización por desgaste (AfA) según el § 7 EStG. Mediante la amortización anual del edificio, habitualmente del 2 o 3 por ciento según el año de construcción, hace valer fiscalmente estos costes de forma proporcional a lo largo de muchos años. Hay que tener en cuenta que solo se amortiza la parte que corresponde al edificio, no la parte del suelo y el terreno.
- Inmueble de uso propio: Quien se muda él mismo no puede hacer valer fiscalmente el impuesto de transmisión ni los demás gastos accesorios de adquisición. Sobre la vivienda de uso propio en el patrimonio privado no hay amortización.
En lo fiscal rige así, a grandes rasgos: en el arrendamiento los gastos accesorios reducen impuestos con el tiempo a través de la amortización; en el uso propio, no. Cómo repercute exactamente en su caso y cómo deben repartirse el precio de compra y los gastos accesorios entre suelo y edificio lo aclarará de forma vinculante con su asesor fiscal.
Planificar con cabeza los gastos accesorios: a qué atender al comprar
Una planificación meditada de los gastos accesorios de compra comienza mucho antes de la cita notarial. Estos puntos le ayudan a evitar sorpresas desagradables:
- Incluir los gastos accesorios desde el principio: Calcule su presupuesto siempre incluyendo el impuesto de transmisión, el notario, el registro y, en su caso, el agente, no solo el precio de compra.
- Estimar el capital propio de forma realista: Procure financiar usted mismo al menos los gastos accesorios e, idealmente, una parte del precio de compra, y reserve una reserva de liquidez.
- Comparar condiciones: Solicite varias ofertas de financiación y fíjese en la tasa anual efectiva, la cuantía de amortización y las opciones de amortización extraordinaria, no solo en el interés nominal.
- Comprobar la base imponible: El mobiliario movible vendido junto al inmueble, como una cocina integrada, no está sujeto al impuesto de transmisión si figura por separado y de forma realista en el contrato de compraventa. Eso puede reducir legalmente la carga fiscal.
- Conocer el valor de mercado: Un valor de mercado realista es la base para estimar el valor de tasación hipotecaria, la necesidad de capital propio y las condiciones.
Justo aquí entra nuestro trabajo: Richter Immobilien-Transaktionen acompaña a compradores y compradoras en Düsseldorf y NRW con una valoración de mercado fundamentada y una red crecida a lo largo de décadas con más de 20.000 contactos. La financiación en sí la acuerda usted con su banco, y las cuestiones fiscales con su asesor fiscal; nosotros velamos por que el inmueble y el precio sean los correctos.
