En la compra de un inmueble, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) desempeña un papel central: forma parte de los gastos accesorios de adquisición que usted debería incluir en sus cálculos desde el primer momento. Pero ¿cuánto asciende en Renania del Norte-Westfalia (NRW), quién lo asume y cuándo debe pagarlo? Le explicamos las relaciones más importantes de forma comprensible y clara, para que pueda planificar la compra de su inmueble sobre una base sólida desde el principio.
¿Qué es el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y cuánto asciende en NRW?
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) se devenga en cuanto un terreno edificado o no edificado situado en Alemania cambia de propietario. Junto con los gastos de notaría y de registro de la propiedad, forma parte de los gastos accesorios clásicos de la compra y, por ello, debería tenerse en cuenta desde el principio en cualquier planificación financiera seria.
La cuantía del impuesto la fijan los propios estados federados. El principio uniforme a nivel federal se sitúa en el 3,5 por ciento, pero los estados pueden apartarse de este valor, y lo hacen de forma notable. En Renania del Norte-Westfalia, el tipo impositivo asciende al 6,5 por ciento y figura, por tanto, entre los más altos de Alemania. A modo de comparación: en Baviera es de tan solo el 3,5 por ciento, mientras que en Hamburgo y Sajonia es del 5,5 por ciento en cada caso.
Un ejemplo a modo de orientación: con un precio de compra de 500.000 euros para un inmueble en Düsseldorf, resultan 32.500 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Quien conoce esta partida con suficiente antelación puede estructurar su financiación de forma realista y evitar desagradables sorpresas poco antes de la cita con el notario.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: comprador o vendedor?
Aquí merece la pena examinarlo con detenimiento: por ley, comprador y vendedor son deudores tributarios conjuntos, los denominados deudores solidarios conforme al Paragraf 13 (artículo 13) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz). Esto significa que, en principio, la Administración tributaria podría exigir el impuesto a ambas partes del contrato.
En la práctica, sin embargo, la situación es distinta: en casi todos los contratos de compraventa se acuerda que el comprador asume el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Esta regulación es habitual y acorde con el mercado, y se hace constar debidamente en el contrato de compraventa notarial. Para usted, como comprador, esto significa: incluya el impuesto de forma fija como parte de sus necesidades de capital propio, pues la mayoría de los bancos no financian los gastos accesorios de adquisición, o solo lo hacen parcialmente.
Base imponible: ¿sobre qué se calcula el impuesto?
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se calcula sobre el valor de la contraprestación; en una compra de inmueble normal, este es, por regla general, el precio de compra acordado. Así lo regulan los Paragrafen 8 und 9 (artículos 8 y 9) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz).
Una indicación práctica que puede suponer un ahorro real: los bienes muebles que no están unidos de forma permanente al inmueble no forman parte, en principio, de la base imponible. Entre ellos se cuentan, por ejemplo, una cocina empotrada de alta calidad, una sauna o los toldos. Si tales bienes se consignan por separado en el contrato de compraventa con un valor realista, el importe sujeto al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se reduce en consecuencia. Es importante que los valores sean razonables y comprensibles. La mejor manera de articular esto de forma correcta en cada caso concreto es algo que conviene tratar con su asesor fiscal.
Vencimiento, liquidación tributaria y el camino hacia el registro de la propiedad
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias no se devenga ya en la cita con el notario. El procedimiento sigue un trámite claro: en primer lugar, el notario comunica el contrato de compraventa autorizado a la Administración tributaria competente, a lo que está obligado conforme al Paragraf 18 (artículo 18) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz). A continuación, la Administración tributaria emite la liquidación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuerbescheid), en la que se indican el importe exacto y el plazo de pago. Solo entonces se devenga el impuesto, normalmente en el plazo de un mes desde la recepción de la liquidación.
En cuanto haya pagado el impuesto, la Administración tributaria expide el denominado certificado de inexistencia de objeciones (Unbedenklichkeitsbescheinigung) conforme al Paragraf 22 (artículo 22) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz). Este documento es la clave decisiva: el registro de la propiedad solo puede inscribirle como nuevo propietario una vez que se dispone de este certificado. Únicamente con la inscripción en el registro de la propiedad adquiere usted la condición jurídica de propietario del inmueble. Quien conoce el procedimiento puede planificar la secuencia temporal con tranquilidad.
Excepciones y exenciones: cuándo no se devenga el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
En determinados casos no se devenga impuesto sobre transmisiones inmobiliarias alguno. Estas exenciones se regulan en el Paragraf 3 (artículo 3) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz). Entre las más importantes figuran:
- Adquisición por parientes próximos en línea directa: las transmisiones entre padres e hijos, abuelos y nietos están exentas de impuesto. Los hijastros se equiparan a los hijos, y también sus cónyuges, es decir, los yernos y nueras, quedan comprendidos.
- Adquisición por cónyuges y parejas de hecho registradas: si un cónyuge transmite al otro una participación en un terreno, ello queda exento del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
- Liquidación del patrimonio tras el divorcio: si un excónyuge adquiere un terreno en el marco de la liquidación del patrimonio tras el divorcio, también ello está exento.
- Herencia y donación: las transmisiones de terrenos por causa de muerte o a título de donación están sujetas al derecho del impuesto sobre sucesiones y donaciones y no al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
- Límite de minimis: si el valor determinante no supera los 2.500 euros, la adquisición permanece exenta de impuesto. Atención: se trata de un límite exento (Freigrenze); si se supera el importe, la totalidad de la adquisición queda sujeta a tributación.
Si alguna de estas excepciones resulta aplicable en su caso concreto solo puede valorarse de forma individual. Su asesor fiscal lo encuadrará de manera vinculante para su situación personal.
Planifique con inteligencia los gastos accesorios de adquisición, con un socio fuerte a su lado
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es solo uno de los varios componentes de una compra inmobiliaria exitosa. Lo decisivo es que tenga presente el panorama global: desde un precio de compra realista, pasando por los gastos accesorios, hasta el desarrollo fluido del proceso hasta el registro de la propiedad. Es precisamente aquí donde entra en juego nuestra experiencia.
Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a propietarios y compradores en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia. Con los años ha ido creciendo una red consolidada con más de 20.000 contactos, que nos ayuda a poner en contacto a compradores e inmuebles adecuados de forma discreta y orientada a objetivos. Si así lo desea, una comercialización confidencial al margen de los grandes portales es también una opción. Trabajamos con transparencia, de forma personal y con la aspiración de que usted comprenda cada paso, también las condiciones marco fiscales de su proyecto.
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