Przy zakupie nieruchomości w Nadrenii Północnej-Westfalii oprócz ceny zakupu powstają znaczne koszty dodatkowe: sam podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) wynosi w NRW 6,5 procent, do tego dochodzą notariusz i księga wieczysta z około 1,5 do 2 procent oraz ewentualnie prowizja pośrednika. Wielu kupujących zastanawia się, czy te koszty dodatkowe zakupu (Kaufnebenkosten) można po prostu doliczyć do finansowania budowy (Baufinanzierung). Zasadniczo jest to możliwe, lecz ma swoją cenę: banki finansują przede wszystkim wartość zabezpieczenia kredytu nieruchomości, podczas gdy koszty dodatkowe zwiększają kredyt, nie podnosząc wartości zabezpieczenia. Ten poradnik wyjaśnia, jak działa finansowanie pełne lub na 110 procent, dlaczego jest droższe i bardziej ryzykowne, jak podatek od nabycia traktowany jest podatkowo i na co należy zwrócić uwagę przy planowaniu wkładu własnego. Jako eksperci od nieruchomości przy Königsallee w Düsseldorfie codziennie doświadczamy, jak bardzo przemyślane planowanie kosztów dodatkowych decyduje o powodzeniu zakupu. Ten artykuł dostarcza informacji ogólnych i nie zastępuje indywidualnego doradztwa finansowego lub podatkowego.
Jakie koszty dodatkowe zakupu powstają przy nabyciu nieruchomości w NRW?
Cena zakupu to przy nabyciu nieruchomości tylko część rachunku. Dochodzą do niej tak zwane koszty dodatkowe zakupu, które w zależności od konstelacji stanowią zauważalny udział. W Nadrenii Północnej-Westfalii składają się one zwykle następująco:
- Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer): 6,5 procent ceny zakupu. NRW należy tym samym do krajów związkowych z najwyższą stawką; w skali kraju widełki mieszczą się między 3,5 a 6,5 procent.
- Notariusz i księga wieczysta: łącznie, jako reguła orientacyjna, około 1,5 do 2 procent ceny zakupu. Notariusz sporządza akt umowy sprzedaży i przeniesienia własności, a sąd wieczystoksięgowy wpisuje zmianę właściciela.
- Prowizja pośrednika: powstaje tylko wtedy, gdy uczestniczy pośrednik. Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej na własne potrzeby kupujący i sprzedający z reguły dzielą się prowizją od reformy z 2020 roku.
W sumie w NRW należy liczyć się z kosztami dodatkowymi zakupu rzędu około 8 do 15 procent ceny zakupu, w zależności od tego, czy uczestniczy pośrednik. Przy cenie zakupu wynoszącej 500.000 euro odpowiada to z grubsza kwocie od 40.000 do 75.000 euro, którą trzeba dodatkowo zgromadzić.
Co finansuje bank i dlaczego koszty dodatkowe często pozostają poza nawiasem?
Bank udziela kredytu na nieruchomość nie na podstawie samej ceny zakupu, lecz na podstawie wartości zabezpieczenia kredytu. Jest to ostrożnie ustalona wartość, która ma odzwierciedlać długoterminowo i trwale osiągalną wartość nieruchomości. Z reguły leży ona poniżej aktualnej ceny rynkowej lub ceny zakupu, ponieważ bank stosuje potrącenie bezpieczeństwa często wynoszące około dziesięciu procent.
Decydujący dla Państwa warunków jest wskaźnik kredyt do wartości (Beleihungsauslauf): stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia kredytu. Im niższy ten wskaźnik, tym mniejsze ryzyko banku i z reguły tym korzystniejsze oprocentowanie.
Punkt centralny: koszty dodatkowe zakupu nie zwiększają wartości zabezpieczenia kredytu nieruchomości. Podatek od nabycia, koszty notariusza i księgi wieczystej lub prowizja pośrednika wpływają do majątku państwa, notariusza lub pośrednika – nie tworzą żadnej dodatkowej wartości, którą bank mógłby w razie potrzeby spieniężyć. Jeśli mimo to zostaną doliczone, kwota kredytu rośnie, bez tego, by zabezpieczenie rosło wraz z nią. Właśnie dlatego banki finansują w pierwszej kolejności cenę zakupu względnie wartość zabezpieczenia kredytu i najchętniej widzą koszty dodatkowe pokryte z wkładu własnego.
Co oznacza finansowanie 110 procent lub finansowanie pełne?
Przy pytaniu o dofinansowanie kosztów dodatkowych napotkają Państwo przede wszystkim dwa pojęcia:
- Finansowanie 100 procent: Bank finansuje pełną cenę zakupu, koszty dodatkowe zakupu gromadzą Państwo z wkładu własnego.
- Finansowanie 110 procent (finansowanie pełne): Bank finansuje, ponad cenę zakupu, także koszty dodatkowe zakupu. Przybliżona liczba 110 odzwierciedla cenę zakupu wynoszącą 100 procent plus około 10 procent kosztów dodatkowych.
Przy finansowaniu 110 procent kwota kredytu przekracza zatem wartość nieruchomości. Wskaźnik kredyt do wartości leży tym samym rachunkowo powyżej 100 procent – bank pożycza więcej pieniędzy, niż nieruchomość daje jako zabezpieczenie. Takie finansowania są zasadniczo oferowane, lecz z reguły zakładają bardzo dobrą zdolność kredytową, stabilny, dobrze udokumentowany dochód i pewne miejsce pracy. W przypadku osób samozatrudnionych lub przy napiętym budżecie domowym banki często odrzucają finansowanie pełne.
Dlaczego pełne finansowanie kosztów dodatkowych jest droższe i bardziej ryzykowne
Dofinansowanie kosztów dodatkowych zakupu jest wygodne, ponieważ potrzeba mniej wkładu własnego. Ta wygoda ma jednak wyraźne wady, przed którymi regularnie ostrzegają rzecznicy konsumentów:
- Wyższe oprocentowanie: Wraz ze wzrostem wskaźnika kredyt do wartości rośnie stopa procentowa. Korzystne warunki dostępne są zazwyczaj przy wskaźniku od 60 do 80 procent; przy 100 procentach i powyżej banki żądają zauważalnych dopłat do oprocentowania. W całym okresie spłaty mogą z tego wynikać dodatkowe koszty wielu tysięcy euro.
- Wyższe zadłużenie resztkowe i rata: Większa kwota kredytu oznacza wyższe obciążenie miesięczne i wyższe zadłużenie resztkowe na koniec okresu stałego oprocentowania, które trzeba refinansować.
- Wolniejsze budowanie majątku: Kto startuje ze 110 procentami, faktycznie zaczyna z ujemnym wkładem własnym. Trwa znacznie dłużej, zanim spłacony dług spadnie poniżej wartości nieruchomości i powstanie prawdziwy majątek.
- Większe ryzyko przy sprzedaży: Jeśli nieruchomość trzeba sprzedać w pierwszych latach – na przykład z powodu zmiany pracy, rozstania lub choroby – przychód często nie wystarcza, by całkowicie spłacić kredyt. Mimo sprzedaży pozostaje zadłużenie resztkowe.
Finansowania pełne nie są zatem tabu, lecz rozwiązaniem dla jasno zdefiniowanych sytuacji z ponadprzeciętną zdolnością kredytową – nie normalnym przypadkiem solidnego finansowania.
Ile wkładu własnego ma sens – powszechne reguły orientacyjne
Szeroko uznana reguła orientacyjna brzmi: Wnieście co najmniej kompletne koszty dodatkowe zakupu z wkładu własnego. W ten sposób unikają Państwo, by kredyt wyszedł ponad wartość nieruchomości, i zapewniają sobie zasadniczo lepsze warunki.
Za wygodniejszy uchodzi udział wkładu własnego, który dodatkowo pokrywa część ceny zakupu. Często zaleca się finansować samodzielnie, obok kosztów dodatkowych, około 10 do 20 procent ceny zakupu – czyli w sumie z grubsza 20 do 30 procent. To obniża wskaźnik kredyt do wartości do korzystnego zakresu i tworzy bufor na utrzymanie oraz nieprzewidziane wydatki.
Jako wkład własny liczą się nie tylko środki bankowe, lecz na przykład także środki z kasy budowlanej, papiery wartościowe, posiadana działka lub praca własna przy budowie. Jednocześnie ważne jest, by nie angażować całego majątku: rezerwa kilku miesięcznych wydatków powinna zawsze pozostawać płynna. Ile wkładu własnego jest optymalne w konkretnym przypadku, zależy od dochodu, sytuacji życiowej i poziomu oprocentowania – to należy do rozmowy z Państwa bankiem finansującym.
Podatek od nabycia podatkowo: koszty dodatkowe nabycia i odpis amortyzacyjny
Podatek od nabycia nieruchomości jest pod względem podatkowym częścią kosztów dodatkowych nabycia (Anschaffungsnebenkosten) w rozumieniu § 255 HGB. To samo dotyczy kosztów notariusza i księgi wieczystej przy przepisaniu własności oraz prowizji pośrednika. To, czy mogą Państwo wykorzystać te koszty podatkowo, zależy w decydującym stopniu od sposobu użytkowania nieruchomości:
- Nieruchomość wynajmowana: Tutaj koszty dodatkowe nabycia – a tym samym także podatek od nabycia – zwiększają podstawę wymiaru dla odpisu z tytułu zużycia (AfA) według § 7 EStG. Poprzez roczny odpis amortyzacyjny budynku, zwykle 2 lub 3 procent w zależności od roku budowy, dochodzą Państwo tych kosztów podatkowo proporcjonalnie przez wiele lat. Należy zauważyć, że amortyzowana jest tylko część przypadająca na budynek, nie część za grunt i ziemię.
- Nieruchomość użytkowana na własne potrzeby: Kto sam się wprowadza, nie może dochodzić podatku od nabycia ani pozostałych kosztów dodatkowych nabycia podatkowo. Od użytkowanej na własne potrzeby własności mieszkaniowej w majątku prywatnym nie ma odpisu amortyzacyjnego.
Podatkowo obowiązuje zatem z grubsza: przy wynajmie koszty dodatkowe z czasem zmniejszają podatek poprzez amortyzację, przy użytkowaniu na własne potrzeby nie. Jak dokładnie wpływa to na Państwa przypadek i jak należy podzielić cenę zakupu i koszty dodatkowe na grunt i budynek, wyjaśnią Państwo wiążąco ze swoim doradcą podatkowym.
Mądrze planować koszty dodatkowe – na co zwrócić uwagę przy zakupie
Przemyślane planowanie kosztów dodatkowych zakupu zaczyna się na długo przed wizytą u notariusza. Te punkty pomagają Państwu uniknąć przykrych niespodzianek:
- Wliczyć koszty dodatkowe od samego początku: Kalkulujcie swój budżet zawsze wraz z podatkiem od nabycia, notariuszem, księgą wieczystą i ewentualnie pośrednikiem – nie tylko cenę zakupu.
- Realistycznie oszacować wkład własny: Dążcie do tego, by finansować samodzielnie co najmniej koszty dodatkowe i idealnie część ceny zakupu, i zatrzymajcie rezerwę płynności.
- Porównać warunki: Pozyskajcie kilka ofert finansowania i zwracajcie uwagę na efektywną roczną stopę oprocentowania, wysokość spłaty oraz opcje nadpłat, nie tylko na oprocentowanie nominalne.
- Sprawdzić podstawę wymiaru: Współsprzedane ruchome wyposażenie, jak zabudowa kuchenna, nie podlega podatkowi od nabycia, jeśli jest w umowie sprzedaży wykazane osobno i realistycznie. Może to legalnie obniżyć obciążenie podatkowe.
- Znać wartość rynkową: Realistyczna wartość rynkowa jest podstawą, by oszacować wartość zabezpieczenia kredytu, zapotrzebowanie na wkład własny i warunki.
Właśnie tu zaczyna się nasza praca: Richter Immobilien-Transaktionen towarzyszy kupującym w Düsseldorfie i NRW rzetelną oceną rynku oraz siecią wyrosłą przez dziesięciolecia, z ponad 20.000 kontaktów. Samo finansowanie uzgadniają Państwo ze swoim bankiem, a kwestie podatkowe ze swoim doradcą podatkowym – my dbamy o to, by nieruchomość i cena były właściwe.
