Beim Immobilienkauf in Nordrhein-Westfalen fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an: allein die Grunderwerbsteuer beträgt in NRW 6,5 Prozent, dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Viele Käuferinnen und Käufer fragen sich, ob sich diese Kaufnebenkosten einfach über die Baufinanzierung mitfinanzieren lassen. Grundsätzlich ist das möglich, doch es hat einen Preis: Banken finanzieren in erster Linie den Beleihungswert der Immobilie, während die Nebenkosten den Kredit erhöhen, ohne den Sicherheitenwert zu steigern. Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Voll- oder 110-Prozent-Finanzierung funktioniert, warum sie teurer und riskanter ist, wie die Grunderwerbsteuer steuerlich behandelt wird und worauf Sie bei der Planung Ihres Eigenkapitals achten sollten. Als Immobilienexperten an der Königsallee in Düsseldorf erleben wir täglich, wie sehr eine durchdachte Nebenkostenplanung über den Erfolg eines Kaufs entscheidet. Dieser Beitrag liefert allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in NRW an?
Der Kaufpreis ist beim Immobilienerwerb nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen die sogenannten Kaufnebenkosten, die je nach Konstellation einen spürbaren Anteil ausmachen. In Nordrhein-Westfalen setzen sie sich typischerweise so zusammen:
- Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent des Kaufpreises. NRW gehört damit zu den Bundesländern mit dem höchsten Satz; bundesweit liegt die Spanne zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
- Notar und Grundbuch: zusammen als Faustregel rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Auflassung, das Grundbuchamt trägt den Eigentumswechsel ein.
- Maklerprovision: fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf selbst genutzter Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit der Reform 2020 in der Regel.
In Summe sollten Sie in NRW mit Kaufnebenkosten in einer Größenordnung von rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen, je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entspricht das grob 40.000 bis 75.000 Euro, die zusätzlich aufzubringen sind.
Was finanziert die Bank – und warum bleiben die Nebenkosten oft außen vor?
Eine Bank vergibt einen Immobilienkredit nicht auf Basis des Kaufpreises allein, sondern auf Basis des Beleihungswerts. Das ist ein vorsichtig ermittelter Wert, der den langfristig und dauerhaft erzielbaren Wert der Immobilie abbilden soll. Er liegt in der Regel unter dem aktuellen Markt- oder Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag von häufig rund zehn Prozent vornimmt.
Entscheidend für Ihre Konditionen ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert. Je niedriger dieser Auslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto günstiger in der Regel der Zins.
Der zentrale Punkt: Die Kaufnebenkosten erhöhen den Beleihungswert der Immobilie nicht. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder eine Maklerprovision fließen in das Vermögen des Staates, des Notars oder des Maklers – sie schaffen keinen zusätzlichen Wert, den die Bank im Ernstfall verwerten könnte. Werden sie trotzdem mitfinanziert, steigt die Darlehenssumme, ohne dass die Sicherheit mitwächst. Genau deshalb finanzieren Banken vorrangig den Kaufpreis beziehungsweise den Beleihungswert und sehen die Nebenkosten am liebsten aus Eigenkapital gedeckt.
Was bedeutet 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung?
Bei der Frage nach der Mitfinanzierung der Nebenkosten begegnen Ihnen vor allem zwei Begriffe:
- 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den vollständigen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten bringen Sie aus Eigenkapital auf.
- 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung): Die Bank finanziert über den Kaufpreis hinaus auch die Kaufnebenkosten. Die ungefähre Zahl 110 spiegelt den Kaufpreis von 100 Prozent zuzüglich rund 10 Prozent Nebenkosten wider.
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übersteigt die Darlehenssumme also den Wert der Immobilie. Der Beleihungsauslauf liegt damit rechnerisch über 100 Prozent – die Bank verleiht mehr Geld, als die Immobilie als Sicherheit hergibt. Solche Finanzierungen werden grundsätzlich angeboten, setzen aber in der Regel eine sehr gute Bonität, ein stabiles, gut belegbares Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz voraus. Für Selbstständige oder bei knapper Haushaltsrechnung lehnen Banken Vollfinanzierungen häufig ab.
Warum eine Vollfinanzierung der Nebenkosten teurer und riskanter ist
Die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren ist bequem, weil weniger Eigenkapital nötig ist. Diese Bequemlichkeit hat jedoch klare Nachteile, vor denen Verbraucherschützer regelmäßig warnen:
- Höherer Zins: Mit steigendem Beleihungsauslauf steigt der Zinssatz. Günstige Konditionen gibt es typischerweise bei einem Auslauf von 60 bis 80 Prozent; bei 100 Prozent und darüber verlangen Banken spürbare Zinsaufschläge. Über die gesamte Laufzeit können daraus Mehrkosten von vielen tausend Euro entstehen.
- Höhere Restschuld und Rate: Eine größere Darlehenssumme bedeutet eine höhere monatliche Belastung und eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung, die anschlussfinanziert werden muss.
- Langsamer Vermögensaufbau: Wer mit 110 Prozent startet, beginnt faktisch mit einem negativen Eigenkapital. Es dauert deutlich länger, bis die getilgte Schuld unter den Immobilienwert fällt und echtes Vermögen entsteht.
- Größeres Risiko bei einem Verkauf: Muss die Immobilie in den ersten Jahren verkauft werden – etwa wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit – reicht der Erlös häufig nicht aus, um das Darlehen vollständig abzulösen. Es bleibt eine Restschuld trotz Verkauf.
Vollfinanzierungen sind daher kein Tabu, aber eine Lösung für klar definierte Situationen mit überdurchschnittlicher Bonität – nicht der Normalfall einer soliden Finanzierung.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll – die gängigen Faustregeln
Eine breit anerkannte Faustregel lautet: Bringen Sie mindestens die kompletten Kaufnebenkosten aus Eigenkapital auf. So vermeiden Sie, dass das Darlehen über den Immobilienwert hinausgeht, und sichern sich grundsätzlich bessere Konditionen.
Als komfortabler gilt eine Eigenkapitalquote, die zusätzlich einen Teil des Kaufpreises abdeckt. Oft wird empfohlen, neben den Nebenkosten etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst zu finanzieren – in der Summe also grob 20 bis 30 Prozent. Das senkt den Beleihungsauslauf in einen günstigen Bereich und schafft einen Puffer für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben.
Als Eigenkapital zählen nicht nur Bankguthaben, sondern beispielsweise auch Bausparguthaben, Wertpapiere, ein vorhandenes Grundstück oder Eigenleistungen beim Bau. Wichtig ist zugleich, nicht das gesamte Vermögen einzusetzen: Eine Reserve von einigen Monatsausgaben sollte stets liquide bleiben. Wie viel Eigenkapital im Einzelfall optimal ist, hängt von Einkommen, Lebenssituation und Zinsniveau ab – das gehört in ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank.
Grunderwerbsteuer steuerlich: Anschaffungsnebenkosten und AfA
Die Grunderwerbsteuer ist steuerlich gesehen ein Teil der Anschaffungs(neben)kosten im Sinne des § 255 HGB. Dasselbe gilt für Notar- und Grundbuchkosten der Eigentumsumschreibung sowie für eine Maklerprovision. Ob Sie diese Kosten steuerlich nutzen können, hängt entscheidend von der Nutzung der Immobilie ab:
- Vermietete Immobilie: Hier erhöhen die Anschaffungsnebenkosten – und damit auch die Grunderwerbsteuer – die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG. Über die jährliche Gebäudeabschreibung, üblicherweise 2 oder 3 Prozent je nach Baujahr, machen Sie diese Kosten anteilig über viele Jahre steuerlich geltend. Zu beachten ist, dass nur der auf das Gebäude entfallende Anteil abgeschrieben wird, nicht der Anteil für Grund und Boden.
- Eigengenutzte Immobilie: Wer selbst einzieht, kann die Grunderwerbsteuer und die übrigen Anschaffungsnebenkosten steuerlich nicht geltend machen. Auf selbst genutztes Wohneigentum im Privatvermögen gibt es keine AfA.
Steuerlich gilt damit grob: Bei Vermietung wirken die Nebenkosten über die Abschreibung mit der Zeit steuermindernd, bei Eigennutzung nicht. Wie sich das in Ihrem Fall genau auswirkt und wie Kaufpreis und Nebenkosten auf Grund und Gebäude aufzuteilen sind, klären Sie verbindlich mit Ihrem Steuerberater.
Nebenkosten klug planen – worauf Sie beim Kauf achten sollten
Eine durchdachte Planung der Kaufnebenkosten beginnt lange vor dem Notartermin. Diese Punkte helfen Ihnen, böse Überraschungen zu vermeiden:
- Nebenkosten von Anfang an einrechnen: Kalkulieren Sie Ihr Budget immer inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – nicht nur den Kaufpreis.
- Eigenkapital realistisch ansetzen: Streben Sie an, mindestens die Nebenkosten und idealerweise einen Teil des Kaufpreises selbst zu finanzieren, und halten Sie eine Liquiditätsreserve zurück.
- Konditionen vergleichen: Holen Sie mehrere Finanzierungsangebote ein und achten Sie auf den effektiven Jahreszins, die Tilgungshöhe und Sondertilgungsoptionen, nicht nur auf den Nominalzins.
- Bemessungsgrundlage prüfen: Mitverkauftes bewegliches Inventar wie eine Einbauküche unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen ist. Das kann die Steuerlast legal senken.
- Marktwert kennen: Ein realistischer Verkehrswert ist die Basis, um Beleihungswert, Eigenkapitalbedarf und Konditionen einzuschätzen.
Genau hier setzt unsere Arbeit an: Richter Immobilien-Transaktionen begleitet Käuferinnen und Käufer in Düsseldorf und NRW mit fundierter Markteinschätzung und einem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten. Die Finanzierung selbst stimmen Sie mit Ihrer Bank ab, die Steuerfragen mit Ihrem Steuerberater – wir sorgen dafür, dass die Immobilie und der Preis stimmen.
