Desde el 1 de enero de 2025, el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) se calcula de nuevo en toda Alemania. Para muchos propietarios y propietarias de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia (NRW) esto significa una liquidación modificada, nuevos valores y, en ocasiones, cierta inquietud. Contamos con más de 60 años de experiencia en el sector inmobiliario de la región y conocemos las preguntas que ocupan a los propietarios precisamente ahora. Esta guía le explica, con calma y de forma comprensible, cómo funciona el nuevo impuesto, quién lo paga, qué liquidaciones recibirá y a qué debe prestar atención en cuanto a los plazos.
¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles y por qué se reformó?
El impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) es uno de los impuestos más antiguos que existen y una de las fuentes de ingresos más importantes de las ciudades y los municipios. Lo que se grava es la propiedad inmobiliaria en sí, es decir, su terreno junto con la edificación. A diferencia del impuesto único sobre transmisiones de bienes inmuebles (Grunderwerbsteuer) que se paga en la compra, el impuesto sobre bienes inmuebles se devenga cada año, mientras usted sea propietario del inmueble.
La reforma no fue un fin político en sí mismo. En 2018, el Tribunal Constitucional Federal (Bundesverfassungsgericht) declaró inconstitucional el antiguo método de cálculo, porque se basaba en valores unitarios (Einheitswerte) de hace décadas, algunos de los años sesenta. Con ello, inmuebles comparables recibían un trato desigual. El legislador tuvo que reconfigurar el impuesto, y desde el 1 de enero de 2025 rige la nueva normativa.
Para usted, como propietario, esto significa sobre todo que el importe de su impuesto puede haber variado respecto a los años anteriores, al alza o a la baja. Esto es deliberado, ya que la reforma redistribuye las cargas y vuelve a orientarse por los valores actuales.
Así se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles desde 2025
El nuevo impuesto sigue una fórmula clara de tres niveles:
Valor del inmueble × cifra base del impuesto × tipo de gravamen del municipio = impuesto sobre bienes inmuebles
- Valor del inmueble (Grundsteuerwert): A partir de su declaración del impuesto, la oficina tributaria (Finanzamt) determina el valor del inmueble. En el modelo federal intervienen, entre otros, el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert), la superficie del terreno, el tipo de edificación, el año de construcción y un alquiler tipificado.
- Cifra base del impuesto (Steuermesszahl): Un factor muy pequeño fijado por ley. Con la reforma se rebajó considerablemente, hasta aproximadamente el 0,31 por mil para la mayoría de los inmuebles residenciales. De ahí resulta la denominada base de cálculo del impuesto (Steuermessbetrag).
- Tipo de gravamen (Hebesatz): Lo fija su ciudad o municipio bajo su propia responsabilidad. Solo este tipo municipal determina cuánto paga usted finalmente.
Es importante saber que Renania del Norte-Westfalia (NRW) aplica desde el 1 de enero de 2025 el denominado modelo federal. Es decir, la valoración se realiza conforme a las reglas federales uniformes; no existe un modelo de valoración propio de NRW como en Baviera o Baden-Wurtemberg. No obstante, los municipios de NRW pueden fijar tipos de gravamen distintos para inmuebles residenciales y no residenciales, lo que se denomina desdoblamiento del tipo de gravamen (Hebesatzsplitting).
Impuesto sobre bienes inmuebles A, B y C: las tres clases
La Ley del impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuergesetz) distingue tres clases, y su municipio puede aprobar un tipo de gravamen propio para cada una:
- El impuesto A (Grundsteuer A) afecta a las explotaciones agrícolas y forestales.
- El impuesto B (Grundsteuer B) es la clase relevante para la mayoría de los propietarios. Se aplica a todos los demás terrenos edificados y sin edificar, es decir, a su vivienda, a su piso en propiedad o a su inmueble comercial.
- El impuesto C (Grundsteuer C) se introdujo con la reforma. Permite a los municipios gravar con un tipo más alto los terrenos aptos para construir pero sin edificar, a fin de movilizar suelo edificable y contrarrestar la especulación. Que una ciudad haga uso de ello lo decide ella misma mediante ordenanza (Satzung).
Por tanto, si posee una vivienda clásica o un piso, lo determinante para usted es el impuesto B.
¿Quién paga el impuesto y cómo se repercute a los inquilinos?
El obligado tributario es siempre el propietario del inmueble, por regla general la persona inscrita en el Registro de la Propiedad (Grundbuch). El municipio dirige su liquidación exclusivamente a usted, como propietario.
No obstante, si arrienda su inmueble, puede repercutir el impuesto a sus inquilinos. El Reglamento de gastos de explotación (Betriebskostenverordnung) menciona expresamente el impuesto sobre bienes inmuebles como una carga pública corriente repercutible (§ 2 n.º 1 BetrKV). La condición es que la repercusión de los gastos de explotación se haya pactado de forma válida en el contrato de arrendamiento (§ 556 BGB, Código Civil alemán). A través de la liquidación anual de gastos de explotación, usted repercute entonces el impuesto de forma proporcional.
Para los propietarios que ocupan su propia vivienda, la situación es sencilla: el impuesto es una partida de coste corriente que usted asume personalmente. Quien se plantee si a la larga sigue mereciendo la pena conservar un inmueble debería tener presente esta carga anual.
¿Qué liquidaciones llegan y qué plazos rigen?
En el nuevo sistema no recibe una, sino hasta tres liquidaciones, que se encadenan unas con otras:
- Liquidación del valor del inmueble (Grundsteuerwertbescheid) de la oficina tributaria: determina el valor de su inmueble.
- Liquidación de la base de cálculo del impuesto (Grundsteuermessbescheid) de la oficina tributaria: indica la base de cálculo del impuesto, es decir, el valor del inmueble multiplicado por la cifra base del impuesto. Esta liquidación vincula a continuación a su municipio.
- Liquidación del impuesto (Grundsteuerbescheid) de su ciudad o municipio: solo aquí se aplica el tipo de gravamen y se fija el importe concreto a pagar.
Contra las dos liquidaciones de la oficina tributaria puede interponer recurso dentro del plazo de un mes desde su notificación (§ 355 AO, Código Tributario alemán). Este plazo es decisivo, porque quien deja que la liquidación del valor o de la base de cálculo adquiera firmeza apenas podrá luego, con la liquidación municipal, oponerse a los valores que le sirven de base. Por ello, revise sus liquidaciones con prontitud y detenimiento, por ejemplo la superficie, el año de construcción y el tipo de edificación.
El impuesto en sí, conforme al § 28 de la Ley del impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuergesetz), vence habitualmente en cuatro plazos: el 15 de febrero, el 15 de mayo, el 15 de agosto y el 15 de noviembre, respectivamente. Previa solicitud, también es posible un pago anual. En cuestiones fiscalmente complejas relativas a su liquidación, conviene acudir a su asesor fiscal, que puede valorar en detalle su situación personal.
Lo que la reforma significa para los propietarios de Düsseldorf y NRW
El objetivo de la reforma era una amplia neutralidad recaudatoria. La recaudación total del municipio debía variar lo menos posible a raíz del nuevo cálculo, pero la carga debía repartirse de forma más justa. En la práctica, esto significa que, a partir de 2025, algunos propietarios pagan más y otros menos que antes, en función de la ubicación, el uso y el tipo de gravamen del municipio correspondiente.
La palanca decisiva la tiene en sus manos su ciudad. Cuál es el tipo de gravamen vigente del impuesto B en Düsseldorf lo encontrará en la ordenanza de tipos de gravamen (Hebesatzsatzung) de la capital del estado federado que esté en vigor en cada momento. Dado que los municipios pueden ajustar sus tipos anualmente, conviene consultar la ordenanza vigente de su municipio.
¿Y la situación jurídica? En diciembre de 2025, el Tribunal Fiscal Federal (Bundesfinanzhof) confirmó el modelo federal, en varios procedimientos —también de NRW—, como conforme a la Constitución en lo esencial. Una decisión definitiva del Tribunal Constitucional Federal (Bundesverfassungsgericht) está aún pendiente, pero hasta entonces rige lo siguiente: el impuesto debe pagarse y los recursos, en principio, carecen de efecto suspensivo.
Al final, el impuesto sobre bienes inmuebles es un factor de coste corriente que debe figurar en toda reflexión honesta en torno a un inmueble, ya sea al conservarlo, al heredarlo o al venderlo. Si de todos modos está pensando en cuánto vale hoy su inmueble, quizá porque su situación vital ha cambiado, con mucho gusto lo analizamos con usted sin compromiso. Con más de 60 años en el mercado de Düsseldorf y una red de más de 20.000 contactos forjada a lo largo de las décadas, situamos su inmueble de forma realista, sin ninguna presión de venta.
