Auslandsimmobilien kaufen: Worauf deutsche Käufer achten müssen

Es gilt immer das Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt

Der wichtigste Grundsatz vorweg: Für eine Immobilie gilt fast immer das Recht des Landes, in dem sie steht, das sogenannte Recht des Belegenheitsstaats. Deutsche Vorstellungen vom Grundbuch, vom Notar oder von der Eigentumsübertragung lassen sich nicht einfach auf andere Länder übertragen. Schon innerhalb Europas unterscheiden sich die Abläufe erheblich.

In vielen kontinentaleuropäischen Ländern wie Frankreich, Spanien oder Italien gibt es zwar einen Notar, der den Kauf beurkundet und die Eigentumsumschreibung anstößt. Anders als in Deutschland ist er dort aber oft staatlicher Amtsträger und keine parteiische Beratung für Sie als Käufer. In Ländern mit angelsächsischem Rechtssystem wie Großbritannien oder den USA wird der Kauf dagegen üblicherweise nicht über einen Notar, sondern über Anwälte abgewickelt, die Verträge entwerfen und die Prüfung übernehmen.

Daraus folgt eine zentrale Empfehlung: Verlassen Sie sich nicht auf das, was Sie aus Deutschland kennen. Lassen Sie sich vor jeder Unterschrift von einer unabhängigen, ortskundigen und möglichst deutschsprachigen Rechtsberatung begleiten, die ausschließlich Ihre Interessen vertritt.

Eigentumsnachweis: Grundbuch, Kataster und ihre Tücken

In Deutschland gibt das Grundbuch verlässlich Auskunft darüber, wem ein Grundstück gehört und welche Lasten darauf liegen. Viele Länder kennen ein ähnliches Register, oft getrennt in ein Kataster für Lage und Fläche und ein Grundbuch oder Eigentumsregister für Rechte und Belastungen. Die Verlässlichkeit dieser Register ist jedoch sehr unterschiedlich, und in manchen Regionen sind Einträge lückenhaft oder veraltet.

Vor dem Kauf sollte deshalb immer ein aktueller Registerauszug eingeholt und fachkundig geprüft werden. Wichtig sind dabei vor allem folgende Punkte:

• Ist der Verkäufer tatsächlich der alleinige Eigentümer?
• Lasten Hypotheken, Grundschulden oder andere Belastungen auf der Immobilie?
• Bestehen Rechte Dritter wie Wege-, Leitungs- oder Nießbrauchrechte, die die Nutzung einschränken?
• Stimmen Grundstücksgröße und Bebauung mit den eingetragenen Daten überein?

Solange diese Fragen nicht zweifelsfrei geklärt sind, sollten keine Zahlungen fließen. Werden Anzahlungen oder Reservierungsgebühren verlangt, ist die Abwicklung über ein Treuhand- oder Anderkonto von Notar oder Anwalt deutlich sicherer als eine direkte Zahlung an den Verkäufer.

Finanzierung und Währungsrisiko

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie ist oft schwieriger als der Kauf im Inland. Deutsche Banken finanzieren Objekte im Ausland meist nur zurückhaltend und mit höheren Eigenkapitalanforderungen, weil eine Sicherheit im Ausland für sie schwer zu verwerten ist. Eine in der Praxis häufige Lösung ist deshalb, eine bereits vorhandene Immobilie in Deutschland zu beleihen oder zu verkaufen, um den Kauf im Ausland aus Eigenmitteln zu stemmen.

Alternativ kommt ein Kredit bei einer Bank im Zielland in Betracht. Dort gelten dann aber andere Bonitätsmaßstäbe, andere Regeln bei Zinsbindung und vorzeitiger Rückzahlung sowie ein anderer Verbraucherschutz. Prüfen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern die gesamten Bedingungen, und lassen Sie den Kreditvertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen.

Besondere Vorsicht gilt außerhalb der Eurozone. Wird in einer Fremdwährung finanziert oder gezahlt, tragen Sie ein Wechselkursrisiko: Verschiebt sich der Kurs ungünstig, steigen Kaufpreis, Zins und Tilgung in Euro gerechnet spürbar an. Fremdwährungskredite gelten für Privatleute als riskant und sollten nur mit klarer Risikostrategie eingegangen werden.

Erwerbsnebenkosten und laufende Kosten im Zielland

Wie in Deutschland erhöhen Nebenkosten den Kaufpreis spürbar, und im Ausland fallen sie oft höher aus. Als grobe Orientierung sollten Sie länderübergreifend mit etwa 10 bis 15 Prozent Erwerbsnebenkosten kalkulieren. Die genauen Sätze unterscheiden sich von Land zu Land und teils von Region zu Region erheblich, deshalb sind die folgenden Spannen nur typische Größenordnungen:

• Grunderwerb- oder Übertragungssteuer: meist der größte Posten, häufig im Bereich von rund 4 bis 10 Prozent des Kaufpreises.
• Notar-, Register- und Katasterkosten für Beurkundung und Eintragung.
• Maklergebühren, je nach Land etwa 3 bis 6 Prozent, mal vom Käufer, mal vom Verkäufer, mal geteilt.

Hinzu kommen laufende Kosten, die viele Käufer unterschätzen. Fast überall gibt es eine jährliche Grund- oder Immobiliensteuer, oft mit Sonderregeln für Zweit- und Ferienwohnungen. Dazu kommen kommunale Abgaben für Wasser, Müll und Abwasser sowie in Wohnanlagen das Hausgeld für Verwaltung, Pool, Garten oder Sicherheit. Rechnen Sie diese Posten realistisch ein, bevor Sie kaufen.

Doppelbesteuerung und Ihre deutsche Steuerpflicht

Eine Immobilie im Ausland entbindet Sie nicht von der deutschen Steuer. Wer in Deutschland seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist hier unbeschränkt steuerpflichtig und muss grundsätzlich sein gesamtes Welteinkommen angeben, also auch Mieteinnahmen aus dem Ausland.

Damit nicht doppelt besteuert wird, gibt es zwischen Deutschland und vielen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen. Bei Immobilien gilt fast immer: Das Land, in dem die Immobilie liegt, darf die Mieteinkünfte und in der Regel auch den Veräußerungsgewinn besteuern. Deutschland stellt diese Einkünfte dann meist frei. Bei Objekten außerhalb von EU und EWR werden sie über den Progressionsvorbehalt dennoch berücksichtigt, das heißt sie können Ihren persönlichen Steuersatz für das übrige Einkommen erhöhen. Liegt die Immobilie in einem EU- oder EWR-Staat, entfällt der Progressionsvorbehalt für Vermietungseinkünfte in der Regel; eine bekannte Ausnahme ist Spanien.

Wichtig ist außerdem die deutsche Spekulationsfrist: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, kann dieser in Deutschland steuerpflichtig sein, unabhängig davon, ob das Objekt im In- oder Ausland liegt. Diese Zusammenhänge sind komplex und vom Einzelfall abhängig, deshalb sollten Sie sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchgehen.

Erbschaft und Schenkung: was deutsche Eigentümer beachten sollten

Auch beim Vererben oder Verschenken einer Auslandsimmobilie greift das deutsche Steuerrecht. Sind Erblasser, Schenker oder Erwerber in Deutschland ansässig, unterliegt grundsätzlich das weltweite Vermögen der deutschen Erbschaft- oder Schenkungsteuer, also auch das Haus im Ausland.

Das Problem: Häufig erhebt auch der Belegenheitsstaat eine eigene Erbschaftsteuer. Anders als bei Einkommensteuer gibt es nur mit wenigen Ländern eigene Abkommen, die eine Doppelbelastung im Erbfall ausdrücklich vermeiden. In vielen Fällen lässt sich die im Ausland gezahlte Steuer aber unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Erbschaftsteuer anrechnen.

Weil hier schnell mehrere Rechtsordnungen aufeinandertreffen, lohnt sich eine vorausschauende Nachfolgeplanung früh und zu Lebzeiten. So lassen sich Doppelbesteuerung und Streit unter Erben oft vermeiden. Lassen Sie sich dazu rechtlich und steuerlich beraten, am besten von Fachleuten, die sowohl das deutsche als auch das ausländische Recht kennen.

Typische Fallstricke und seriöse Abwicklung

Viele Probleme beim Auslandskauf wiederholen sich. Verbraucherschützer und Fachleute warnen vor allem vor diesen Punkten:

• Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung: Pools, Terrassenüberdachungen, Anbauten oder ganze Gebäude sind oft nicht genehmigt oder nicht eingetragen. Die Folgen reichen von Strafzahlungen bis zur Abrissverfügung. Verlangen Sie die Baugenehmigungen und gleichen Sie Pläne mit der tatsächlichen Bebauung ab.
• Fehlerhafte oder unvollständige Registereinträge: nicht eingetragene Belastungen, Rechte Dritter oder ein Verkäufer, der gar nicht alleiniger Eigentümer ist.
• Sprachbarriere: Verträge in einer Sprache zu unterschreiben, die man nicht vollständig versteht, ist riskant. Ziehen Sie bei Bedarf einen vereidigten Übersetzer hinzu.
• Bindende Vorverträge: Reservierungs- oder Vorverträge können bereits verpflichten, ein Rücktritt ist oft nur mit Strafzahlung möglich. Unterschreiben Sie erst nach juristischer Prüfung.
• Hohe Vorauszahlungen: direkte Zahlungen an den Verkäufer vor gesicherter Eigentumslage sind gefährlich.

Für eine seriöse Abwicklung gilt: unabhängige Rechtsberatung im Zielland, Prüfung aller Unterlagen, Zahlungen nur über Treuhand und keine Entscheidung allein auf Basis von Exposés. Besichtigen Sie das Objekt persönlich und seien Sie skeptisch bei Angeboten, die zu gut klingen.