Kupno nieruchomości za granicą: na co muszą uważać niemieccy nabywcy

Zawsze obowiązuje prawo kraju, w którym leży nieruchomość

Najważniejsza zasada na początek: dla nieruchomości obowiązuje niemal zawsze prawo kraju, w którym się ona znajduje, tak zwane prawo państwa położenia (Belegenheitsstaat). Niemieckich wyobrażeń o księdze wieczystej, notariuszu czy przeniesieniu własności nie da się po prostu przenieść na inne kraje. Już w obrębie Europy procedury różnią się znacznie.

W wielu krajach Europy kontynentalnej, takich jak Francja, Hiszpania czy Włochy, istnieje wprawdzie notariusz, który sporządza akt kupna i inicjuje wpis własności. Inaczej niż w Niemczech jest on tam jednak często urzędnikiem państwowym, a nie stronniczym doradcą dla Pana lub Pani jako nabywcy. W krajach o anglosaskim systemie prawnym, takich jak Wielka Brytania czy USA, kupno przeprowadza się natomiast zwykle nie przez notariusza, lecz przez prawników, którzy sporządzają umowy i przejmują kontrolę dokumentów.

Wynika z tego zasadnicze zalecenie: nie polegaj na tym, co znasz z Niemiec. Przed każdym podpisem skorzystaj z towarzyszącej Ci niezależnej, znającej miejscowe realia i w miarę możliwości niemieckojęzycznej porady prawnej, która reprezentuje wyłącznie Twoje interesy.

Dowód własności: księga wieczysta, kataster i ich pułapki

W Niemczech księga wieczysta wiarygodnie informuje, do kogo należy działka i jakie ciążą na niej obciążenia. Wiele krajów zna podobny rejestr, często rozdzielony na kataster dla położenia i powierzchni oraz księgę wieczystą lub rejestr własności dla praw i obciążeń. Wiarygodność tych rejestrów jest jednak bardzo zróżnicowana, a w niektórych regionach wpisy są niepełne lub nieaktualne.

Dlatego przed kupnem należy zawsze uzyskać i fachowo sprawdzić aktualny wypis z rejestru. Szczególnie istotne są przy tym następujące punkty:

• Czy sprzedający jest rzeczywiście jedynym właścicielem?
• Czy na nieruchomości ciążą hipoteki, długi gruntowe lub inne obciążenia?
• Czy istnieją prawa osób trzecich, takie jak prawa drogi, przesyłu lub użytkowania, ograniczające korzystanie?
• Czy wielkość działki i zabudowa zgadzają się z wpisanymi danymi?

Dopóki kwestie te nie są wyjaśnione ponad wszelką wątpliwość, nie powinny następować żadne płatności. Jeśli żądane są zaliczki lub opłaty rezerwacyjne, realizacja przez rachunek powierniczy lub depozytowy notariusza lub prawnika jest znacznie bezpieczniejsza niż bezpośrednia płatność na rzecz sprzedającego.

Finansowanie i ryzyko walutowe

Finansowanie nieruchomości za granicą jest często trudniejsze niż kupno w kraju. Niemieckie banki finansują obiekty za granicą zwykle tylko z rezerwą i przy wyższych wymaganiach co do kapitału własnego, ponieważ zabezpieczenie za granicą jest dla nich trudne do spieniężenia. Dlatego częstym w praktyce rozwiązaniem jest obciążenie hipoteką już posiadanej nieruchomości w Niemczech lub jej sprzedaż, aby sfinansować kupno za granicą ze środków własnych.

Alternatywnie w grę wchodzi kredyt w banku w kraju docelowym. Tam obowiązują jednak inne kryteria zdolności kredytowej, inne zasady dotyczące okresu stałego oprocentowania i wcześniejszej spłaty, a także inna ochrona konsumenta. Sprawdź nie tylko stopę procentową, lecz całość warunków, i przed podpisem zleć niezależną kontrolę umowy kredytowej.

Szczególna ostrożność obowiązuje poza strefą euro. Jeśli finansowanie lub płatność następuje w obcej walucie, ponosisz ryzyko kursowe: gdy kurs zmieni się niekorzystnie, cena kupna, odsetki i spłata przeliczone na euro wyraźnie rosną. Kredyty w obcej walucie uchodzą dla osób prywatnych za ryzykowne i powinny być zaciągane tylko z jasną strategią ryzyka.

Koszty nabycia i koszty bieżące w kraju docelowym

Tak jak w Niemczech, koszty dodatkowe wyraźnie podnoszą cenę kupna, a za granicą często są wyższe. Jako zgrubną orientację, niezależnie od kraju, powinieneś kalkulować około 10 do 15 procent kosztów nabycia. Dokładne stawki różnią się znacznie od kraju do kraju, a po części od regionu do regionu, dlatego poniższe przedziały to tylko typowe rzędy wielkości:

• Podatek od nabycia lub przeniesienia własności (Grunderwerbsteuer): zwykle największa pozycja, często w przedziale około 4 do 10 procent ceny kupna.
• Koszty notarialne, rejestrowe i katastralne za sporządzenie aktu i wpis.
• Prowizja pośrednika, zależnie od kraju około 3 do 6 procent, raz po stronie nabywcy, raz sprzedającego, raz dzielona.

Do tego dochodzą koszty bieżące, które wielu nabywców niedocenia. Niemal wszędzie istnieje roczny podatek gruntowy lub od nieruchomości, często ze szczególnymi regułami dla drugich i wakacyjnych mieszkań. Dochodzą opłaty komunalne za wodę, śmieci i ścieki, a w osiedlach mieszkaniowych czynsz administracyjny za zarząd, basen, ogród lub ochronę. Uwzględnij te pozycje realistycznie, zanim kupisz.

Podwójne opodatkowanie i Twój niemiecki obowiązek podatkowy

Nieruchomość za granicą nie zwalnia Cię z niemieckiego podatku. Kto ma w Niemczech miejsce zamieszkania lub zwyczajowego pobytu, podlega tu nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i musi co do zasady wykazać cały swój dochód światowy, a więc także przychody z najmu z zagranicy.

Aby nie opodatkowywać podwójnie, między Niemcami a wieloma państwami istnieją umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (Doppelbesteuerungsabkommen). W przypadku nieruchomości obowiązuje niemal zawsze: kraj, w którym leży nieruchomość, może opodatkować przychody z najmu i z reguły także zysk ze zbycia. Niemcy zwykle wówczas zwalniają te dochody. W przypadku obiektów poza UE i EOG są one jednak uwzględniane poprzez klauzulę progresji (Progressionsvorbehalt), to znaczy mogą podnieść Twoją osobistą stawkę podatkową dla pozostałego dochodu. Jeśli nieruchomość leży w państwie UE lub EOG, klauzula progresji dla przychodów z najmu z reguły nie obowiązuje; znanym wyjątkiem jest Hiszpania.

Ważny jest ponadto niemiecki okres spekulacyjny (Spekulationsfrist): jeśli sprzedasz wynajmowaną nieruchomość z zyskiem w ciągu dziesięciu lat, zysk ten może podlegać opodatkowaniu w Niemczech, niezależnie od tego, czy obiekt leży w kraju, czy za granicą. Te zależności są złożone i zależą od konkretnego przypadku, dlatego przed kupnem powinieneś przejść je z doradcą podatkowym.

Spadek i darowizna: na co powinni zwrócić uwagę niemieccy właściciele

Także przy dziedziczeniu lub darowiźnie nieruchomości za granicą ma zastosowanie niemieckie prawo podatkowe. Jeśli spadkodawca, darczyńca lub nabywca mają miejsce zamieszkania w Niemczech, co do zasady majątek światowy podlega niemieckiemu podatkowi od spadków lub darowizn, a więc także dom za granicą.

Problem: często również państwo położenia pobiera własny podatek od spadków. Inaczej niż przy podatku dochodowym, tylko z nielicznymi krajami istnieją odrębne umowy, które wyraźnie unikają podwójnego obciążenia w przypadku spadku. W wielu przypadkach można jednak, pod pewnymi warunkami, zaliczyć podatek zapłacony za granicą na poczet niemieckiego podatku od spadków.

Ponieważ szybko stykają się tu różne porządki prawne, opłaca się przewidujące planowanie sukcesji wcześnie i za życia. Tak często da się uniknąć podwójnego opodatkowania i sporów między spadkobiercami. Skorzystaj w tej sprawie z porady prawnej i podatkowej, najlepiej u specjalistów znających zarówno prawo niemieckie, jak i zagraniczne.

Typowe pułapki i rzetelna realizacja transakcji

Wiele problemów przy kupnie za granicą się powtarza. Rzecznicy konsumentów i specjaliści ostrzegają przede wszystkim przed tymi punktami:

• Samowola budowlana i brak pozwolenia na budowę: baseny, zadaszenia tarasów, dobudówki lub całe budynki często nie są legalne albo nie są wpisane. Skutki sięgają od kar pieniężnych po nakaz rozbiórki. Żądaj pozwoleń na budowę i porównaj plany z rzeczywistą zabudową.
• Błędne lub niepełne wpisy w rejestrze: niewpisane obciążenia, prawa osób trzecich lub sprzedający, który wcale nie jest jedynym właścicielem.
• Bariera językowa: podpisywanie umów w języku, którego się w pełni nie rozumie, jest ryzykowne. W razie potrzeby skorzystaj z tłumacza przysięgłego.
• Wiążące umowy przedwstępne: umowy rezerwacyjne lub przedwstępne mogą już zobowiązywać, a odstąpienie jest często możliwe tylko z karą umowną. Podpisuj dopiero po kontroli prawnej.
• Wysokie przedpłaty: bezpośrednie płatności na rzecz sprzedającego przed zabezpieczeniem stanu własności są niebezpieczne.

Dla rzetelnej realizacji obowiązuje: niezależna porada prawna w kraju docelowym, sprawdzenie wszystkich dokumentów, płatności tylko przez rachunek powierniczy i żadnej decyzji wyłącznie na podstawie ofert. Obejrzyj obiekt osobiście i bądź sceptyczny wobec ofert, które brzmią zbyt dobrze.