Deniz kenarında bir ev, dağlarda bir daire ya da güneşte bir yatırım: yurt dışında kendi gayrimenkulüne sahip olma hayali anlaşılırdır. Ancak İspanya, Fransa, İtalya, ABD ya da başka bir yerde alım yapan kişi, Alman alışkanlıklarının geçerli olmadığı yabancı bir hukuk ve vergi sistemine girer. 60 yılı aşkın süredir mülk sahiplerine gayrimenkulle ilgili her konuda eşlik ediyor ve böyle bir adımdan önce ortaya çıkan soruları biliyoruz. Bu rehber, yurt dışında gayrimenkul alırken nelerin önemli olduğunu, hangi vergi ve maliyetlerin doğduğunu ve hangi tuzakların tekrar tekrar pahalı sürprizlere yol açtığını anlaşılır ve tarafsız biçimde açıklar.
Daima gayrimenkulün bulunduğu ülkenin hukuku geçerlidir
En önemli ilke en başta: bir gayrimenkul için neredeyse her zaman bulunduğu ülkenin hukuku geçerlidir, sözde gayrimenkulün bulunduğu devletin hukuku (Belegenheitsstaat). Tapu sicili, noter ya da mülkiyetin devri hakkındaki Alman anlayışları başka ülkelere öylece aktarılamaz. Avrupa içinde bile süreçler önemli ölçüde farklılaşır.
Fransa, İspanya ya da İtalya gibi birçok kıta Avrupası ülkesinde alımı resmileştiren ve mülkiyetin tescilini başlatan bir noter bulunur. Ancak Almanya'dan farklı olarak orada noter çoğu zaman bir devlet görevlisidir ve sizin için, alıcı olarak, taraf tutan bir danışman değildir. Birleşik Krallık ya da ABD gibi Anglo-Sakson hukuk sistemine sahip ülkelerde ise alım genellikle noter aracılığıyla değil, sözleşmeleri hazırlayan ve incelemeyi üstlenen avukatlar aracılığıyla yürütülür.
Bundan temel bir tavsiye doğar: Almanya'dan bildiklerinize güvenmeyin. Her imzadan önce, yalnızca sizin çıkarlarınızı temsil eden, bağımsız, yöre bilgisine sahip ve mümkünse Almanca konuşan bir hukuki danışmanlığın size eşlik etmesini sağlayın.
Mülkiyet kanıtı: tapu sicili, kadastro ve tuzakları
Almanya'da tapu sicili, bir arsanın kime ait olduğunu ve üzerinde hangi yüklerin bulunduğunu güvenilir biçimde bildirir. Birçok ülke benzer bir sicile sahiptir; bu çoğu zaman konum ve alan için bir kadastro ile haklar ve yükler için bir tapu sicili ya da mülkiyet kütüğü olarak ayrılmıştır. Ancak bu sicillerin güvenilirliği çok farklıdır ve bazı bölgelerde kayıtlar eksik ya da güncel değildir.
Bu nedenle alımdan önce her zaman güncel bir sicil kaydı örneği alınmalı ve uzmanca incelenmelidir. Bu sırada özellikle şu noktalar önemlidir:
- Satıcı gerçekten tek malik mi?
- Gayrimenkul üzerinde ipotek, arazi borcu ya da başka yükler var mı?
- Kullanımı kısıtlayan geçit, hat ya da intifa hakkı gibi üçüncü kişi hakları var mı?
- Arsa büyüklüğü ve yapılaşma kayıtlı verilerle örtüşüyor mu?
Bu sorular kuşkuya yer bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşmadığı sürece hiçbir ödeme yapılmamalıdır. Peşinat ya da rezervasyon ücreti talep edilirse, noterin ya da avukatın bir emanet ya da müvekkil hesabı üzerinden yürütülmesi, satıcıya doğrudan ödemeden çok daha güvenlidir.
Finansman ve kur riski
Yurt dışındaki bir gayrimenkulün finansmanı çoğu zaman yurt içinde alımdan daha zordur. Alman bankaları yurt dışındaki nesneleri genellikle yalnızca çekingen biçimde ve daha yüksek özkaynak gereksinimleriyle finanse eder, çünkü yurt dışındaki bir teminat onlar için paraya çevrilmesi güçtür. Bu nedenle uygulamada sık görülen bir çözüm, yurt dışındaki alımı özkaynaklarla karşılamak için Almanya'daki mevcut bir gayrimenkulü ipotek ettirmek ya da satmaktır.
Alternatif olarak hedef ülkedeki bir bankadan kredi söz konusu olabilir. Ancak orada başka kredibilite ölçütleri, faiz bağlama ve erken geri ödemede başka kurallar ile başka bir tüketici koruması geçerlidir. Yalnızca faiz oranını değil, koşulların tümünü inceleyin ve kredi sözleşmesini imzadan önce bağımsız olarak denetletin.
Euro bölgesi dışında özel dikkat gerekir. Finansman ya da ödeme bir yabancı para birimi ile yapılırsa bir kur riski taşırsınız: kur olumsuz biçimde kayarsa, euro cinsinden hesaplandığında alım bedeli, faiz ve geri ödeme belirgin biçimde artar. Yabancı para kredileri özel kişiler için riskli sayılır ve yalnızca açık bir risk stratejisiyle alınmalıdır.
Hedef ülkede edinim yan maliyetleri ve cari maliyetler
Almanya'da olduğu gibi, yan maliyetler alım bedelini belirgin biçimde artırır ve yurt dışında çoğu zaman daha yüksektir. Kaba bir yönlendirme olarak, ülkeler genelinde edinim yan maliyetleri için yaklaşık yüzde 10 ila 15 hesaplamalısınız. Tam oranlar ülkeden ülkeye ve kısmen bölgeden bölgeye önemli ölçüde farklılaşır, bu nedenle aşağıdaki aralıklar yalnızca tipik büyüklük mertebeleridir:
- Gayrimenkul edinim ya da devir vergisi (Grunderwerbsteuer): genellikle en büyük kalem, sıklıkla alım bedelinin yaklaşık yüzde 4 ila 10'u aralığında.
- Resmileştirme ve tescil için noter, sicil ve kadastro maliyetleri.
- Emlakçı ücretleri, ülkeye göre yaklaşık yüzde 3 ila 6, kimi zaman alıcıdan, kimi zaman satıcıdan, kimi zaman paylaşılmış.
Buna birçok alıcının küçümsediği cari maliyetler eklenir. Neredeyse her yerde, çoğu zaman ikinci ve tatil konutları için özel kuralları olan yıllık bir arazi ya da gayrimenkul vergisi vardır. Ayrıca su, çöp ve atık su için belediye harçları ile konut sitelerinde yönetim, havuz, bahçe ya da güvenlik için aidat söz konusudur. Almadan önce bu kalemleri gerçekçi biçimde hesaba katın.
Çifte vergilendirme ve Almanya'daki vergi yükümlülüğünüz
Yurt dışındaki bir gayrimenkul sizi Alman vergisinden kurtarmaz. Almanya'da ikametgâhı ya da mutat meskeni bulunan kişi burada sınırsız vergi yükümlüsüdür ve ilke olarak tüm dünya gelirini, yani yurt dışından kira gelirlerini de beyan etmek zorundadır.
Çifte vergilendirme olmaması için Almanya ile birçok devlet arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (Doppelbesteuerungsabkommen) vardır. Gayrimenkullerde neredeyse her zaman şu geçerlidir: gayrimenkulün bulunduğu ülke kira gelirlerini ve kural olarak satış kazancını da vergilendirebilir. Almanya bu gelirleri o zaman genellikle istisna tutar. AB ve AEA dışındaki nesnelerde ise bunlar artan oran kaydı (Progressionsvorbehalt) yoluyla yine de dikkate alınır, yani kalan geliriniz için kişisel vergi oranınızı yükseltebilir. Gayrimenkul bir AB ya da AEA devletinde bulunuyorsa, kira gelirleri için artan oran kaydı kural olarak uygulanmaz; bilinen bir istisna İspanya'dır.
Ayrıca Alman spekülasyon süresi (Spekulationsfrist) önemlidir: kiraya verilmiş bir gayrimenkulü on yıl içinde kârla satarsanız, bu kâr, nesnenin yurt içinde ya da yurt dışında bulunmasından bağımsız olarak Almanya'da vergiye tabi olabilir. Bu bağlantılar karmaşıktır ve tekil duruma bağlıdır, bu nedenle bunları alımdan önce bir vergi danışmanıyla gözden geçirmelisiniz.
Miras ve bağış: Alman mülk sahiplerinin dikkat etmesi gerekenler
Yurt dışındaki bir gayrimenkulü miras bırakırken ya da bağışlarken de Alman vergi hukuku devreye girer. Miras bırakan, bağışlayan ya da edinen Almanya'da yerleşikse, ilke olarak dünya çapındaki mal varlığı Alman miras ya da bağış vergisine tabidir, yani yurt dışındaki ev de.
Sorun şu: çoğu zaman gayrimenkulün bulunduğu devlet de kendi miras vergisini alır. Gelir vergisinden farklı olarak, miras durumunda çifte yükü açıkça önleyen ayrı anlaşmalar yalnızca birkaç ülkeyle vardır. Ancak birçok durumda yurt dışında ödenen vergi, belirli koşullar altında Alman miras vergisine mahsup edilebilir.
Burada hızla birden çok hukuk düzeni karşı karşıya geldiğinden, erkenden ve sağlığında yapılan öngörülü bir miras planlaması değerlidir. Böylece çifte vergilendirme ve mirasçılar arasındaki anlaşmazlık çoğu zaman önlenebilir. Bu konuda, en iyisi hem Alman hem yabancı hukuku bilen uzmanlardan, hukuki ve vergisel danışmanlık alın.
Tipik tuzaklar ve ciddi bir işlem yürütme
Yurt dışı alımındaki birçok sorun tekrarlanır. Tüketici savunucuları ve uzmanlar özellikle şu noktalara karşı uyarır:
- Kaçak yapı ve eksik yapı ruhsatı: havuzlar, teras örtüleri, ek yapılar ya da bütün binalar çoğu zaman ruhsatsızdır ya da tescilli değildir. Sonuçları para cezalarından yıkım kararına kadar uzanır. Yapı ruhsatlarını isteyin ve planları gerçek yapılaşmayla karşılaştırın.
- Hatalı ya da eksik sicil kayıtları: tescil edilmemiş yükler, üçüncü kişi hakları ya da hiç tek malik olmayan bir satıcı.
- Dil engeli: tam olarak anlaşılmayan bir dilde sözleşme imzalamak risklidir. Gerekirse yeminli bir tercüman bulundurun.
- Bağlayıcı ön sözleşmeler: rezervasyon ya da ön sözleşmeler daha şimdiden yükümlülük doğurabilir, cayma çoğu zaman ancak cezai ödemeyle mümkündür. Yalnızca hukuki inceleme sonrası imzalayın.
- Yüksek peşin ödemeler: mülkiyet durumu güvence altına alınmadan satıcıya doğrudan ödemeler tehlikelidir.
Ciddi bir işlem yürütme için şu geçerlidir: hedef ülkede bağımsız hukuki danışmanlık, tüm belgelerin incelenmesi, ödemeler yalnızca emanet hesabı üzerinden ve yalnızca ilanlara dayanarak hiçbir karar almama. Nesneyi şahsen görün ve kulağa fazla iyi gelen tekliflere kuşkuyla yaklaşın.
