Quien compra un inmueble alquilado o de uso empresarial puede deducir fiscalmente los costes de adquisición del edificio mediante la amortización (Absetzung für Abnutzung, en breve AfA). Lo que sorprende a muchos propietarios: el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) también reduce su carga fiscal, pues forma parte de los gastos accesorios de adquisición (Anschaffungsnebenkosten) y aumenta así la base de cálculo de la amortización del edificio. Le explicamos las relaciones con precisión y claridad, desde el reparto del precio de compra hasta la declaración en el anexo de alquileres (Anlage V). Esta es una información general y no sustituye un asesoramiento fiscal individual.
Qué es la amortización (AfA) y por qué solo cuenta el edificio
La amortización (Absetzung für Abnutzung), regulada en el § 7 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), refleja fiscalmente la pérdida anual de valor de un bien económico. En inmuebles alquilados o de uso empresarial puede deducir los costes de adquisición o de producción repartidos a lo largo de la vida útil como gastos deducibles o gastos de explotación. Esto reduce sus ingresos imponibles sin que en el año respectivo salga dinero efectivamente de su cuenta.
Es decisiva una separación que el derecho tributario mantiene con rigor: solo se amortiza el edificio. El suelo no se desgasta según la sistemática fiscal y es, por tanto, un bien no amortizable. Para él no hay amortización. Quien adquiere un inmueble edificado compra ambos juntos, pero debe repartir los costes con claridad entre los dos componentes a efectos fiscales.
Esta distinción es la clave de todo el tema. Determina qué parte de su precio de compra y de sus gastos accesorios es amortizable y cuál permanece neutra a efectos fiscales.
Por qué el impuesto de transmisiones eleva la base de la amortización
El impuesto de transmisiones inmobiliarias se devenga una sola vez con el cambio de propiedad y asciende en Renania del Norte-Westfalia al 6,5 por ciento del precio de compra. Al contrario de lo que suele suponerse, no es fiscalmente una partida perdida. Surge con ocasión de la adquisición y pertenece, por tanto, a los gastos accesorios de adquisición (Anschaffungsnebenkosten) del inmueble.
Determinante para ello es el concepto mercantil de costes de adquisición del § 255 apdo. 1 del Código de Comercio (HGB). Según él, se cuentan entre los costes de adquisición todos los gastos realizados para adquirir un bien y ponerlo en estado operativo, incluidos los gastos accesorios. A través del § 6 EStG esta definición se proyecta en el derecho tributario y a través del § 9 EStG en el ámbito de los gastos deducibles en el alquiler.
La consecuencia es económicamente ventajosa para usted: el impuesto de transmisiones no eleva solo el precio de compra, sino que fluye proporcionalmente a la base de cálculo de la amortización del edificio (AfA-Bemessungsgrundlage). Justamente la parte del impuesto que aritméticamente recae sobre el edificio puede, por tanto, amortizarse a lo largo de los años.
Qué gastos accesorios pertenecen a la base de la amortización
El impuesto de transmisiones no es la única partida de gastos accesorios amortizable. Entre los gastos accesorios de adquisición que aumentan proporcionalmente la base de la amortización del edificio se cuentan habitualmente:
- El impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) sobre la adquisición del terreno,
- los gastos de notaría por la formalización del contrato de compraventa,
- los gastos del registro de la propiedad por la inscripción del cambio de titularidad,
- la comisión del agente, en la medida en que se refiera a la adquisición.
Es importante la delimitación frente a los gastos de financiación. Las tasas por la inscripción de una carga hipotecaria o los gastos de notaría que sirven a la constitución de esa carga no forman parte de los costes de adquisición. Son gastos de obtención de fondos y, en objetos alquilados, se tienen en cuenta por separado como gastos deducibles corrientes, es decir, no se reparten a través de la amortización.
También todos los demás gastos accesorios comparten la suerte del precio de compra: como se refieren a la adquisición del terreno edificado completo, se reparten entre suelo y edificio en la misma proporción. Solo su parte de edificio aumenta la base amortizable.
Repartir precio de compra y gastos accesorios entre suelo y edificio
Como solo puede amortizarse el edificio, el precio de compra y los gastos accesorios deben descomponerse en una parte de suelo y una parte de edificio. Lo habitual es el reparto según la proporción de los valores de mercado del suelo, por un lado, y del edificio, por otro. Una proporción a tanto alzado, por ejemplo un rígido 80 a 20, no es admisible a efectos fiscales.
El valor del suelo lo determina por regla general mediante el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) y el tamaño de la parcela. Para el reparto, el Ministerio Federal de Hacienda facilita una herramienta de reparto del precio de compra (Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung), que las oficinas tributarias y los contribuyentes usan como orientación. Si el contrato de compraventa ya contiene un reparto adecuado y plausible, la oficina tributaria puede seguirlo. Si no es comprensible, la administración tributaria realiza su propio reparto.
Un ejemplo simplificado: si según los valores de mercado el 70 por ciento recae en el edificio y el 30 por ciento en el suelo, entonces el precio de compra y todos los gastos accesorios de adquisición se reparten también en esta proporción. Solo el 70 por ciento que recae en el edificio forma su base de la amortización. Una valoración cuidadosa y acorde al mercado de las partes merece, por tanto, la pena de inmediato, porque una mayor parte de edificio significa más amortización a lo largo de todo el plazo.
Los tipos de amortización lineal según el § 7 apdo. 4 EStG
Para la mayoría de los inmuebles residenciales alquilados rige la amortización lineal, en la que cada año se deduce el mismo porcentaje de la base de cálculo. La cuantía depende del año de finalización del edificio:
- 3 por ciento anual para edificios residenciales finalizados después del 31 de diciembre de 2022. Este tipo elevado se introdujo para fomentar la construcción de viviendas y corresponde a una vida útil de unos 33 años.
- 2 por ciento anual para edificios finalizados después del 31 de diciembre de 1924 y antes del 1 de enero de 2023, lo que corresponde a una vida útil de 50 años.
- 2,5 por ciento anual para edificios finalizados antes del 1 de enero de 1925, es decir, para construcciones existentes más antiguas.
Para edificios de uso empresarial que no sirven a fines residenciales, el § 7 apdo. 4 EStG prevé un tipo del 3 por ciento cuando la solicitud de obra se presentó después del 31 de marzo de 1985. Determinante para el tipo del 3 por ciento en edificios residenciales es siempre la finalización, no el momento de su compra. Si puede acreditarse una vida útil efectivamente más corta, puede aplicarse excepcionalmente un tipo más alto.
Casos especiales: primer año, obra nueva y uso propio
En el año de la adquisición, la amortización se calcula proporcionalmente por meses. Si usted toma posesión de un inmueble, por ejemplo, el 1 de julio, aplica para ese año solo 6 de 12 partes mensuales. En los años siguientes rige entonces el tipo anual completo.
Para edificios de viviendas de alquiler de nueva construcción puede considerarse adicionalmente, bajo ciertos requisitos, una amortización degresiva limitada en el tiempo, así como amortizaciones especiales para la obra nueva de vivienda de alquiler. Estas vías especiales están sujetas a condiciones estrictas y deben examinarse caso por caso con acompañamiento profesional.
Muy distinto es el caso del uso propio: si usted mismo habita el inmueble, no obtiene con ello ingresos. En consecuencia, no hay gastos deducibles ni amortización. El impuesto de transmisiones y los demás gastos accesorios aumentan entonces, sí, sus costes de adquisición, pero no surten efecto fiscal mediante una amortización corriente. Solo en una venta posterior sujeta a impuesto pueden volver a cobrar importancia para la determinación de la ganancia.
La amortización en la declaración: la Anlage V
En inmuebles alquilados declara sus ingresos por arrendamiento y subarrendamiento en el anexo de alquileres Anlage V de la declaración del impuesto sobre la renta. Allí consigna los ingresos por alquiler y los contrapone a los gastos deducibles, entre los que se cuenta la amortización.
El procedimiento en breve: determina primero los costes totales de adquisición a partir del precio de compra y de todos los gastos accesorios de adquisición, incluido el impuesto de transmisiones. Reparte este importe total según la proporción de valores de mercado entre suelo y edificio. Solo la parte de edificio es su base de la amortización. A ella aplica el tipo de amortización adecuado y consigna el importe anual como amortización en la Anlage V.
Conserve con cuidado el contrato de compraventa, los justificantes de los gastos accesorios y su cálculo de reparto. La oficina tributaria comprueba la plausibilidad del reparto del precio de compra, y una documentación comprensible facilita su reconocimiento. Para la consignación vinculante en su declaración, su propio asesor fiscal es la persona indicada.
