Kiraya verilen veya ticari olarak kullanılan bir taşınmaz satın alan kişi, binanın edinim maliyetlerini amortisman (Absetzung für Abnutzung, kısaca AfA) yoluyla vergi açısından düşürebilir. Birçok mülk sahibini şaşırtan şudur: gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer) de vergi yükünüzü azaltır, çünkü edinime ilişkin yan giderler (Anschaffungsnebenkosten) arasında yer alır ve böylece bina amortismanının matrahını yükseltir. Bağlantıları, satış fiyatının paylaştırılmasından kira eki (Anlage V) girişine kadar kesin ve anlaşılır biçimde açıklıyoruz. Bu genel bir bilgidir ve bireysel vergi danışmanlığının yerini tutmaz.
Amortisman (AfA) nedir ve neden yalnızca bina sayılır
Amortisman (Absetzung für Abnutzung), Gelir Vergisi Kanunu'nun (EStG) § 7 maddesinde düzenlenmiş olup, bir iktisadi kıymetin yıllık değer kaybını vergi açısından yansıtır. Kiraya verilen veya ticari olarak kullanılan taşınmazlarda, edinim veya üretim maliyetlerini kullanım süresine yayarak gider olarak veya işletme gideri olarak düşebilirsiniz. Bu, ilgili yıl içinde hesabınızdan fiilen para çıkmadan vergiye tabi gelirinizi azaltır.
Vergi hukukunun titizlikle sürdürdüğü bir ayrım belirleyicidir: yalnızca bina amortismana tabidir. Arsa, vergi sistematiğine göre yıpranmaz ve bu nedenle amortismana tabi olmayan bir iktisadi kıymettir. Onun için amortisman yoktur. Yapılı bir taşınmaz edinen kişi her ikisini birlikte satın alır, ancak maliyetleri vergi amaçları için iki bileşene düzgün biçimde paylaştırmalıdır.
Bu ayrım, konunun tamamının anahtarıdır. Satış fiyatınızın ve yan giderlerinizin hangi payının amortismana tabi olduğunu, hangi payın vergi açısından nötr kaldığını belirler.
Devir vergisi amortisman matrahını neden yükseltir
Gayrimenkul devir vergisi, mülkiyetin devri sırasında bir defaya mahsus doğar ve Kuzey Ren-Vestfalya'da satış fiyatının yüzde 6,5'ine tekabül eder. Sıkça sanılanın aksine, vergi açısından kayıp bir kalem değildir. Edinim vesilesiyle doğar ve böylece taşınmazın edinime ilişkin yan giderleri (Anschaffungsnebenkosten) arasında yer alır.
Bunun için belirleyici olan, Ticaret Kanunu'nun (HGB) § 255 fıkra 1 maddesindeki edinim maliyetleri kavramıdır. Buna göre, bir varlığı edinmek ve işletmeye hazır hale getirmek için yapılan tüm harcamalar, yan giderler dahil, edinim maliyetlerine dahildir. Bu tanım § 6 EStG üzerinden vergi hukukuna ve § 9 EStG üzerinden kiralamada giderler alanına yansır.
Sonuç sizin için ekonomik olarak avantajlıdır: devir vergisi yalnızca satış fiyatını artırmaz, aynı zamanda orantılı olarak binanın amortisman matrahına (AfA-Bemessungsgrundlage) akar. Yani devir vergisinin tam olarak hesaben binaya düşen kısmı, yıllar içinde amortismana tabi tutulabilir.
Hangi yan giderler amortisman matrahına dahildir
Devir vergisi, amortismana tabi tek yan gider kalemi değildir. Binanın amortisman matrahını orantılı olarak artıran edinime ilişkin yan giderler arasında tipik olarak şunlar yer alır:
- arsanın edinimine ilişkin gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer),
- satış sözleşmesinin tasdiki için noter masrafları,
- mülkiyet devrinin tescili için tapu sicili masrafları,
- edinime ilişkin olduğu ölçüde emlakçı komisyonu.
Finansman giderlerinden ayrım önemlidir. Bir ipotek tescili için harçlar veya ipoteğin tesisine hizmet eden noter masrafları edinim maliyetlerine dahil değildir. Bunlar para temin etme giderleridir ve kiraya verilen nesnelerde cari gider olarak ayrıca dikkate alınır, yani amortisman yoluyla yayılmaz.
Diğer tüm yan giderler de satış fiyatının kaderini paylaşır: yapılı arsanın tamamının edinimine ilişkin oldukları için, arsa ve binaya aynı oranda paylaştırılır. Yalnızca bina payları, amortismana tabi matrahı artırır.
Satış fiyatını ve yan giderleri arsa ile binaya paylaştırma
Yalnızca bina amortismana tabi tutulabildiğinden, satış fiyatı ve yan giderler bir arsa payı ile bir bina payına ayrıştırılmalıdır. Olağan olan, bir yanda arsanın, diğer yanda binanın rayiç değerlerinin oranına göre paylaştırmadır. Götürü bir oran, örneğin sabit 80'e 20, vergi açısından kabul edilebilir değildir.
Arsa değerini kural olarak yerel arsa referans değeri (Bodenrichtwert) ve arsa büyüklüğü üzerinden belirlersiniz. Paylaştırma için Federal Maliye Bakanlığı, vergi dairelerinin ve mükelleflerin yönlendirme olarak kullandığı bir satış fiyatı paylaştırma yardımcı aracı (Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung) sunar. Satış sözleşmesi zaten uygun, makul bir paylaştırma içeriyorsa, vergi dairesi buna uyabilir. Anlaşılır değilse, vergi idaresi kendi paylaştırmasını yapar.
Basitleştirilmiş bir örnek: rayiç değerlere göre yüzde 70 binaya ve yüzde 30 arsaya düşüyorsa, satış fiyatı ve tüm edinim yan giderleri de bu oranda paylaştırılır. Yalnızca binaya düşen yüzde 70, amortisman matrahınızı oluşturur. Bu nedenle payların özenli, piyasaya uygun bir değerlemesi doğrudan değer kazanır, çünkü daha yüksek bir bina payı tüm süre boyunca daha fazla amortisman anlamına gelir.
§ 7 fıkra 4 EStG'ye göre doğrusal amortisman oranları
Kiraya verilen konutların çoğu için, her yıl matrahın aynı yüzdesinin düşüldüğü doğrusal amortisman geçerlidir. Tutar, binanın tamamlanma yılına göre belirlenir:
- 31 Aralık 2022 tarihinden sonra tamamlanan konutlar için yıllık yüzde 3. Bu yükseltilmiş oran, konut inşaatını teşvik etmek için getirilmiştir ve yaklaşık 33 yıllık bir kullanım süresine karşılık gelir.
- 31 Aralık 1924 tarihinden sonra ve 1 Ocak 2023 tarihinden önce tamamlanan binalar için yıllık yüzde 2, ki bu 50 yıllık bir kullanım süresine karşılık gelir.
- 1 Ocak 1925 tarihinden önce tamamlanan binalar için, yani daha eski mevcut yapılar için yıllık yüzde 2,5.
Konut amaçlarına hizmet etmeyen, ticari olarak kullanılan binalar için § 7 fıkra 4 EStG, yapı ruhsatı başvurusunun 31 Mart 1985 tarihinden sonra yapılması halinde yüzde 3'lük bir oran öngörür. Konutlarda yüzde 3'lük oran için belirleyici olan, satın alma zamanınız değil, daima tamamlanmadır. Fiilen daha kısa bir kullanım süresi kanıtlanabilirse, istisnaen daha yüksek bir oran uygulanabilir.
Özel durumlar: ilk yıl, yeni yapılar ve kendi kullanımı
Edinim yılında amortisman, aylara göre orantılı olarak hesaplanır. Bir taşınmazı örneğin 1 Temmuz'da devralırsanız, o yıl için 12 aylık paydan yalnızca 6'sını uygularsınız. İzleyen yıllarda ise tam yıllık oran geçerlidir.
Yeni inşa edilen kiralık konut binaları için, belirli koşullar altında ek olarak süreyle sınırlı azalan bakiyeli amortisman söz konusu olabilir; aynı şekilde yeni kiralık konut inşaatı için özel amortismanlar da. Bu özel yollar sıkı koşullara bağlıdır ve her vakada uzman desteğiyle incelenmelidir.
Durum kendi kullanımında oldukça farklıdır: taşınmazda kendiniz oturuyorsanız, bununla gelir elde etmezsiniz. Sonuç olarak gider de amortisman da yoktur. Devir vergisi ve diğer yan giderler o halde edinim maliyetlerinizi artırır, ancak cari bir amortisman yoluyla vergisel etki doğurmaz. Ancak daha sonraki vergiye tabi bir satışta, kazancın tespiti için yeniden önem kazanabilirler.
Vergi beyannamesinde amortisman: Anlage V
Kiraya verilen taşınmazlarda, kira ve icara gelirlerinizi gelir vergisi beyannamesinin kira eki Anlage V formunda beyan edersiniz. Orada kira gelirlerini girer ve karşılarına, amortismanın da dahil olduğu giderleri koyarsınız.
Süreç kısaca: önce satış fiyatından ve devir vergisi dahil tüm edinim yan giderlerinden toplam edinim maliyetlerini belirlersiniz. Bu toplam tutarı rayiç değer oranına göre arsa ve binaya paylaştırırsınız. Yalnızca bina payı sizin amortisman matrahınızdır. Buna uygun amortisman oranını uygular ve yıllık tutarı amortisman olarak Anlage V'ye girersiniz.
Satış sözleşmesini, yan gider belgelerini ve paylaştırma hesabınızı özenle saklayın. Vergi dairesi satış fiyatı paylaştırmasının makullüğünü denetler ve anlaşılır bir belgeleme onun kabulünü kolaylaştırır. Vergi beyannamenizdeki bağlayıcı kayıt için doğru adres, kendi vergi danışmanınızdır.
