Kto kupuje nieruchomość wynajmowaną lub wykorzystywaną w działalności, może podatkowo rozliczyć koszty nabycia budynku poprzez odpis amortyzacyjny (Absetzung für Abnutzung, w skrócie AfA). Wielu właścicieli zaskakuje to, że również podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) obniża obciążenie podatkowe, ponieważ należy do dodatkowych kosztów nabycia (Anschaffungsnebenkosten) i tym samym zwiększa podstawę wymiaru amortyzacji budynku. Wyjaśniamy te zależności precyzyjnie i zrozumiale, od podziału ceny zakupu po wpis w załączniku najmu (Anlage V). To jest informacja ogólna i nie zastępuje indywidualnego doradztwa podatkowego.
Czym jest amortyzacja (AfA) i dlaczego liczy się tylko budynek
Odpis amortyzacyjny (Absetzung für Abnutzung), uregulowany w § 7 ustawy o podatku dochodowym (EStG), odzwierciedla podatkowo roczne zużycie wartości składnika majątku. W przypadku nieruchomości wynajmowanych lub wykorzystywanych w działalności mogą Państwo odliczyć koszty nabycia lub wytworzenia, rozłożone na okres użytkowania, jako koszty uzyskania przychodu lub koszty działalności. Obniża to dochód podlegający opodatkowaniu, choć w danym roku faktycznie nie odpływają z Państwa konta żadne pieniądze.
Decydujący jest podział, którego prawo podatkowe ściśle przestrzega: amortyzowany jest wyłącznie budynek. Grunt według systematyki podatkowej nie zużywa się i dlatego jest składnikiem majątku niepodlegającym amortyzacji. Dla niego nie ma amortyzacji. Kto nabywa nieruchomość zabudowaną, kupuje oba elementy razem, musi jednak do celów podatkowych czysto rozdzielić koszty na te dwa składniki.
To rozróżnienie jest kluczem do całego tematu. Określa, jaka część Państwa ceny zakupu i kosztów dodatkowych w ogóle podlega amortyzacji, a jaka pozostaje podatkowo neutralna.
Dlaczego podatek od nabycia zwiększa podstawę amortyzacji
Podatek od nabycia nieruchomości jest należny jednorazowo przy przeniesieniu własności i wynosi w Nadrenii Północnej-Westfalii 6,5 procent ceny zakupu. Wbrew częstym przypuszczeniom nie jest on podatkowo pozycją straconą. Powstaje przy okazji nabycia i należy tym samym do dodatkowych kosztów nabycia (Anschaffungsnebenkosten) nieruchomości.
Miarodajne jest tu handlowoprawne pojęcie kosztów nabycia z § 255 ust. 1 kodeksu handlowego (HGB). Według niego do kosztów nabycia zalicza się wszystkie nakłady poniesione, aby nabyć składnik majątku i doprowadzić go do stanu zdatnego do użytku, w tym koszty dodatkowe. Poprzez § 6 EStG definicja ta przenika do prawa podatkowego, a poprzez § 9 EStG do obszaru kosztów uzyskania przychodu przy najmie.
Skutek jest dla Państwa korzystny gospodarczo: podatek od nabycia nie zwiększa jedynie ceny zakupu, lecz wpływa proporcjonalnie do podstawy wymiaru amortyzacji budynku (AfA-Bemessungsgrundlage). Dokładnie ta część podatku od nabycia, która rachunkowo przypada na budynek, może więc być amortyzowana przez lata.
Które koszty dodatkowe należą do podstawy amortyzacji
Podatek od nabycia nie jest jedyną pozycją kosztów dodatkowych podlegającą amortyzacji. Do dodatkowych kosztów nabycia, które proporcjonalnie zwiększają podstawę amortyzacji budynku, należą zazwyczaj:
- podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) od nabycia działki,
- koszty notarialne za sporządzenie aktu umowy kupna,
- koszty księgi wieczystej za przepisanie własności,
- prowizja pośrednika, w zakresie, w jakim dotyczy nabycia.
Ważne jest odgraniczenie od kosztów finansowania. Opłaty za wpis hipoteki gruntowej lub koszty notarialne służące jej ustanowieniu nie należą do kosztów nabycia. Są to koszty pozyskania środków i przy obiektach wynajmowanych uwzględnia się je odrębnie jako bieżące koszty uzyskania przychodu, czyli nie rozkłada się ich poprzez amortyzację.
Również wszystkie pozostałe koszty dodatkowe dzielą los ceny zakupu: ponieważ dotyczą nabycia całej zabudowanej działki, dzieli się je między grunt i budynek w tej samej proporcji. Tylko ich część przypadająca na budynek zwiększa podstawę podlegającą amortyzacji.
Podział ceny zakupu i kosztów dodatkowych na grunt i budynek
Ponieważ amortyzować można tylko budynek, cenę zakupu i koszty dodatkowe trzeba rozłożyć na część gruntową i część budynkową. Zwyczajowo podział następuje według proporcji wartości rynkowych gruntu z jednej strony oraz budynku z drugiej. Ryczałtowa proporcja, na przykład sztywne 80 do 20, nie jest podatkowo dopuszczalna.
Wartość gruntu ustala się z reguły poprzez lokalną orientacyjną wartość gruntu (Bodenrichtwert) i wielkość działki. Do podziału Federalne Ministerstwo Finansów udostępnia narzędzie pomocnicze do podziału ceny zakupu (Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung), z którego urzędy skarbowe i podatnicy korzystają jako z orientacji. Jeśli już sama umowa kupna zawiera odpowiedni, wiarygodny podział, urząd skarbowy może się do niego przychylić. Jeśli nie jest on zrozumiały, administracja skarbowa dokonuje własnego podziału.
Uproszczony przykład: jeżeli według wartości rynkowych 70 procent przypada na budynek, a 30 procent na grunt, to również cenę zakupu i wszystkie dodatkowe koszty nabycia dzieli się w tej proporcji. Tylko te 70 procent, które przypada na budynek, tworzy Państwa podstawę amortyzacji. Staranna, rynkowa wycena udziałów opłaca się więc bezpośrednio, ponieważ wyższy udział budynku oznacza więcej amortyzacji przez cały okres.
Liniowe stawki amortyzacji według § 7 ust. 4 EStG
Dla większości wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych obowiązuje amortyzacja liniowa, przy której co roku odlicza się ten sam procent podstawy wymiaru. Wysokość zależy od roku ukończenia budynku:
- 3 procent rocznie dla budynków mieszkalnych ukończonych po 31 grudnia 2022 r. Tę podwyższoną stawkę wprowadzono w celu wspierania budownictwa mieszkaniowego i odpowiada ona okresowi użytkowania około 33 lat.
- 2 procent rocznie dla budynków ukończonych po 31 grudnia 1924 r. i przed 1 stycznia 2023 r., co odpowiada okresowi użytkowania 50 lat.
- 2,5 procent rocznie dla budynków ukończonych przed 1 stycznia 1925 r., czyli dla starszych budynków istniejących.
Dla budynków wykorzystywanych w działalności, które nie służą celom mieszkalnym, § 7 ust. 4 EStG przewiduje stawkę 3 procent, gdy wniosek budowlany złożono po 31 marca 1985 r. Miarodajne dla stawki 3 procent przy budynkach mieszkalnych jest zawsze ukończenie, a nie moment Państwa zakupu. Jeśli można udowodnić faktycznie krótszy okres użytkowania, wyjątkowo można zastosować wyższą stawkę.
Przypadki szczególne: pierwszy rok, nowe budynki i użytek własny
W roku nabycia amortyzację oblicza się proporcjonalnie według miesięcy. Jeśli przejmują Państwo nieruchomość na przykład 1 lipca, za ten rok przyjmują Państwo tylko 6 z 12 części miesięcznych. W kolejnych latach obowiązuje wówczas pełna stawka roczna.
Dla nowo wzniesionych budynków mieszkalnych na wynajem może dodatkowo, pod pewnymi warunkami, wchodzić w grę czasowo ograniczona amortyzacja degresywna, jak również amortyzacja specjalna dla budownictwa mieszkaniowego na wynajem. Te szczególne drogi są obwarowane ścisłymi warunkami i powinny być badane indywidualnie z fachowym wsparciem.
Zupełnie inaczej wygląda sprawa przy użytku własnym: jeśli sami Państwo mieszkają w nieruchomości, nie osiągają z niej żadnych przychodów. W konsekwencji nie ma kosztów uzyskania przychodu ani amortyzacji. Podatek od nabycia i pozostałe koszty dodatkowe zwiększają wprawdzie wówczas Państwa koszty nabycia, lecz nie wywierają skutku podatkowego poprzez bieżącą amortyzację. Dopiero przy późniejszej opodatkowanej sprzedaży mogą ponownie nabrać znaczenia dla ustalenia zysku.
Amortyzacja w zeznaniu podatkowym: Anlage V
Przy nieruchomościach wynajmowanych deklarują Państwo swoje przychody z najmu i dzierżawy w załączniku najmu Anlage V do zeznania podatku dochodowego. Wpisują tam Państwo wpływy z najmu i przeciwstawiają im koszty uzyskania przychodu, do których należy amortyzacja.
Przebieg w skrócie: ustalają Państwo najpierw całkowite koszty nabycia z ceny zakupu i wszystkich dodatkowych kosztów nabycia, łącznie z podatkiem od nabycia. Tę łączną kwotę dzielą Państwo według proporcji wartości rynkowych na grunt i budynek. Tylko część przypadająca na budynek jest Państwa podstawą amortyzacji. Do niej stosują Państwo odpowiednią stawkę amortyzacji i wpisują kwotę roczną jako odpis w Anlage V.
Niech Państwo starannie przechowują umowę kupna, dowody kosztów dodatkowych oraz swoje obliczenie podziału. Urząd skarbowy bada wiarygodność podziału ceny zakupu, a zrozumiała dokumentacja ułatwia jego uznanie. Dla wiążącego ujęcia w Państwa zeznaniu podatkowym właściwym adresem jest Państwa własny doradca podatkowy.
