Wer eine vermietete oder betrieblich genutzte Immobilie kauft, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, steuerlich geltend machen. Was viele Eigentümer überrascht: Auch die Grunderwerbsteuer mindert Ihre Steuerlast, denn sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA. Wir erklären Ihnen die Zusammenhänge präzise und verständlich, von der Aufteilung des Kaufpreises bis zum Eintrag in der Anlage V. Dies ist eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Was die AfA ist und warum nur das Gebäude zählt
Die Absetzung für Abnutzung, geregelt in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), bildet den jährlichen Wertverzehr eines Wirtschaftsguts steuerlich ab. Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien dürfen Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen. Das senkt Ihre steuerpflichtigen Einkünfte, ohne dass Ihnen im jeweiligen Jahr tatsächlich Geld abfließt.
Entscheidend ist eine Trennung, die im Steuerrecht streng durchgehalten wird: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nach steuerlicher Systematik nicht ab und ist deshalb ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut. Für ihn gibt es keine AfA. Wer eine bebaute Immobilie erwirbt, kauft beides zusammen, muss die Kosten für steuerliche Zwecke aber sauber auf die beiden Bestandteile aufteilen.
Diese Unterscheidung ist der Schlüssel zum gesamten Thema. Sie bestimmt, welcher Anteil Ihres Kaufpreises und Ihrer Nebenkosten überhaupt abschreibbar ist und welcher steuerlich neutral bleibt.
Warum die Grunderwerbsteuer die AfA-Bemessungsgrundlage erhöht
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Eigentumsübergang an und beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Anders als oft vermutet ist sie steuerlich kein verlorener Posten. Sie entsteht anlässlich des Erwerbs und gehört damit zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie.
Maßgeblich dafür ist der handelsrechtliche Begriff der Anschaffungskosten in § 255 Abs. 1 des Handelsgesetzbuchs (HGB). Danach zählen zu den Anschaffungskosten alle Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, einschließlich der Nebenkosten. Über § 6 EStG wirkt diese Definition in das Steuerrecht hinein und über § 9 EStG in den Bereich der Werbungskosten bei Vermietung.
Die Folge ist für Sie wirtschaftlich vorteilhaft: Die Grunderwerbsteuer erhöht nicht etwa nur den Kaufpreis, sondern fließt anteilig in die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes ein. Genau der Teil der Grunderwerbsteuer, der rechnerisch auf das Gebäude entfällt, lässt sich also über Jahre abschreiben.
Welche Nebenkosten zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören
Die Grunderwerbsteuer ist nicht die einzige Nebenkostenposition, die abschreibbar ist. Zu den Anschaffungsnebenkosten, die anteilig die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes erhöhen, zählen typischerweise:
- Grunderwerbsteuer auf den Erwerb des Grundstücks,
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags,
- Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung,
- Maklerprovision, soweit sie den Erwerb betrifft.
Wichtig ist die Abgrenzung zu den Finanzierungskosten. Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Notarkosten, die der Bestellung der Grundschuld dienen, gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Sie sind Geldbeschaffungskosten und werden bei vermieteten Objekten als laufende Werbungskosten gesondert berücksichtigt, also nicht über die AfA verteilt.
Auch alle übrigen Nebenkosten teilen das Schicksal des Kaufpreises: Da sie den Erwerb des gesamten bebauten Grundstücks betreffen, werden sie nach demselben Verhältnis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt. Nur ihr Gebäudeanteil erhöht die abschreibbare Bemessungsgrundlage.
Kaufpreis und Nebenkosten auf Grund und Gebäude aufteilen
Da nur das Gebäude abgeschrieben werden darf, müssen Kaufpreis und Nebenkosten in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil zerlegt werden. Üblich ist die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Ein pauschales Verhältnis, etwa starr 80 zu 20, ist steuerlich nicht zulässig.
Den Bodenwert ermitteln Sie regelmäßig über den örtlichen Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße. Für die Aufteilung stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die Finanzämter und Steuerpflichtige als Orientierung nutzen. Enthält bereits der Kaufvertrag eine sachgerechte, plausible Aufteilung, kann das Finanzamt dieser folgen. Ist sie nicht nachvollziehbar, nimmt die Finanzverwaltung eine eigene Aufteilung vor.
Ein vereinfachtes Beispiel: Entfallen nach den Verkehrswerten 70 Prozent auf das Gebäude und 30 Prozent auf den Boden, dann werden auch Kaufpreis und sämtliche Anschaffungsnebenkosten in diesem Verhältnis aufgeteilt. Nur die 70 Prozent, die auf das Gebäude entfallen, bilden Ihre AfA-Bemessungsgrundlage. Eine sorgfältige, marktgerechte Bewertung der Anteile lohnt sich daher unmittelbar, weil ein höherer Gebäudeanteil über die gesamte Laufzeit mehr Abschreibung bedeutet.
Die linearen AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG
Für die meisten vermieteten Wohnimmobilien gilt die lineare AfA, bei der jedes Jahr derselbe Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgesetzt wird. Die Höhe richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes:
- 3 Prozent jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Dieser erhöhte Satz wurde zur Förderung des Wohnungsbaus eingeführt und entspricht einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren.
- 2 Prozent jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren.
- 2,5 Prozent jährlich für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, also für ältere Bestandsbauten.
Für betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, sieht § 7 Abs. 4 EStG bei Bauantrag nach dem 31. März 1985 einen Satz von 3 Prozent vor. Maßgeblich für den 3-Prozent-Satz bei Wohngebäuden ist stets die Fertigstellung, nicht der Zeitpunkt Ihres Kaufs. Lässt sich eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen, kann ausnahmsweise ein höherer Satz angesetzt werden.
Sonderfälle: erstes Jahr, Neubauten und Eigennutzung
Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig nach Monaten berechnet. Übernehmen Sie eine Immobilie etwa zum 1. Juli, setzen Sie für dieses Jahr nur 6 von 12 Monatsanteilen an. In den Folgejahren gilt dann der volle Jahressatz.
Für neu errichtete Mietwohngebäude kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich eine zeitlich befristete degressive Abschreibung in Betracht kommen, ebenso wie Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau. Diese Sonderwege sind an enge Bedingungen geknüpft und sollten im Einzelfall mit fachlicher Begleitung geprüft werden.
Ganz anders liegt der Fall bei Eigennutzung: Wohnen Sie selbst in der Immobilie, erzielen Sie damit keine Einkünfte. Folglich gibt es keine Werbungskosten und keine AfA. Die Grunderwerbsteuer und die übrigen Nebenkosten erhöhen dann zwar Ihre Anschaffungskosten, wirken sich steuerlich aber nicht über eine laufende Abschreibung aus. Erst bei einem späteren steuerpflichtigen Verkauf können sie für die Gewinnermittlung wieder Bedeutung erlangen.
AfA in der Steuererklärung: die Anlage V
Bei vermieteten Immobilien erklären Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Dort tragen Sie die Mieteinnahmen ein und stellen ihnen die Werbungskosten gegenüber, zu denen die AfA gehört.
Der Ablauf in Kürze: Sie ermitteln zunächst die gesamten Anschaffungskosten aus Kaufpreis und sämtlichen Anschaffungsnebenkosten einschließlich der Grunderwerbsteuer. Diesen Gesamtbetrag teilen Sie nach dem Verkehrswertverhältnis auf Grund und Boden sowie Gebäude auf. Nur der Gebäudeanteil ist Ihre AfA-Bemessungsgrundlage. Auf diese wenden Sie den passenden AfA-Satz an und tragen den Jahresbetrag als Abschreibung in der Anlage V ein.
Bewahren Sie den Kaufvertrag, die Nebenkostenbelege und Ihre Aufteilungsberechnung sorgfältig auf. Das Finanzamt prüft die Plausibilität der Kaufpreisaufteilung, und eine nachvollziehbare Dokumentation erleichtert die Anerkennung. Für die verbindliche Erfassung in Ihrer Steuererklärung ist Ihr eigener Steuerberater die richtige Adresse.
