Wenn eine Ehe ohne Ehevertrag endet, wird der Zugewinn ausgeglichen. Steht dabei ein Haus mit noch laufendem Darlehen im Raum, entscheidet vor allem eine Frage über die Höhe des Ausgleichs: Was ist die Immobilie zum maßgeblichen Stichtag wert, und wie hoch ist die Restschuld? Wir begleiten seit über 60 Jahren Eigentümerinnen und Eigentümer in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen, auch in der sensiblen Situation einer Trennung. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen ruhig und nachvollziehbar, wie Verkehrswert und Tilgung in die Zugewinnausgleichsberechnung einfließen, welche Stichtage gelten und worauf es bei Übernahme oder Verkauf ankommt. Es handelt sich um allgemeine Information und nicht um eine Rechtsberatung.
Grundprinzip: Was der Zugewinnausgleich überhaupt ausgleicht
Ohne Ehevertrag leben Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Entgegen einem verbreiteten Missverständnis wird dabei kein gemeinsames Vermögen gebildet: Jeder Ehegatte bleibt Eigentümer dessen, was ihm gehört. Erst wenn der Güterstand endet, etwa durch Scheidung, wird der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen.
Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen eines Ehegatten übersteigt (§ 1373 BGB). Beide Zugewinne werden verglichen. Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung (§ 1378 BGB).
Wichtig: Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldanspruch. Das Haus selbst wechselt durch den Ausgleich nicht automatisch den Eigentümer und wird nicht halbiert. Es wird lediglich mit seinem Wert in die Vermögensbilanz eingestellt. Wem das Haus rechtlich gehört, steht im Grundbuch und ist davon zunächst getrennt zu betrachten.
Anfangsvermögen, Endvermögen und die richtigen Stichtage
Für jeden Ehegatten werden zwei Vermögensstände gegenübergestellt:
- Anfangsvermögen ist das Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands, also in der Regel am Tag der Eheschließung (§ 1374 Abs. 1 BGB). Es kann auch negativ sein, wenn die Schulden überwogen.
- Endvermögen ist das Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands (§ 1375 Abs. 1 BGB).
Bei einer Scheidung gilt eine wichtige Besonderheit für den Stichtag: Für die Berechnung des Zugewinns und die Höhe der Ausgleichsforderung tritt an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, also die Zustellung des Antrags an den anderen Ehegatten (§ 1384 BGB). Maßgeblich ist demnach in der Regel nicht das Trennungsdatum und nicht der Tag der Scheidung, sondern dieser Verfahrensstichtag.
In beide Vermögensstände fließen jeweils sämtliche Aktiva und Passiva ein, also Guthaben, Wertgegenstände und Immobilien ebenso wie offene Kredite.
Das Haus in der Bilanz: Verkehrswert minus Restschuld
Eine Immobilie wird im Zugewinnausgleich nicht mit dem alten Kaufpreis und nicht mit dem steuerlichen Einheitswert angesetzt, sondern mit ihrem Verkehrswert zum Stichtag (§ 1376 BGB). Das ist der Wert, der bei einem Verkauf am freien Markt zu diesem Zeitpunkt realistisch erzielbar wäre.
Auf der anderen Seite steht das Darlehen. Die zum Stichtag noch offene Restschuld wird als Verbindlichkeit abgezogen. Übrig bleibt der für die Berechnung maßgebliche Nettowert:
Verkehrswert zum Stichtag minus Restschuld = Nettowert der Immobilie
Gehört das Haus beiden Eheleuten je zur Hälfte, wird dieser Nettowert ihren jeweiligen Vermögen anteilig zugeordnet. Gehört es nur einem, fließt der volle Nettowert in dessen Vermögen ein. Genau deshalb ist eine sachgerechte, neutrale Wertermittlung zum richtigen Stichtag so entscheidend: Schon eine Abweichung von wenigen Prozentpunkten beim Verkehrswert kann die Ausgleichsforderung spürbar verschieben.
Wie die Tilgung während der Ehe den Zugewinn erhöht
Jede Tilgung senkt die Restschuld. Sinkt die Restschuld, steigt der Nettowert der Immobilie, und damit steigt auch der Zugewinn auf Seiten des Eigentümers. Über den Ausgleich kommt dieser Wertzuwachs mittelbar beiden Eheleuten zugute.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht das. Ein Ehegatte ist Alleineigentümer:
- Bei Eheschließung: Haus 300.000 Euro, Restschuld 280.000 Euro, also Nettowert 20.000 Euro im Anfangsvermögen.
- Zum Stichtag: Haus 350.000 Euro, Restschuld 200.000 Euro, also Nettowert 150.000 Euro im Endvermögen.
Der Zugewinn aus der Immobilie beträgt hier 130.000 Euro. Darin stecken zwei Effekte: die Wertsteigerung des Hauses und die geleistete Tilgung. Beides erhöht den Zugewinn.
Entscheidend ist: Es kommt für den Zugewinnausgleich nicht darauf an, wer die Raten während der intakten Ehe gezahlt hat. Ein gesonderter Ausgleich einzelner Tilgungsraten findet im Rahmen des Zugewinns nicht statt. Der Effekt der Tilgung ist über den gestiegenen Nettowert bereits abgebildet.
Sonderfall geerbtes oder geschenktes Haus: privilegiertes Anfangsvermögen
Vermögen, das ein Ehegatte während der Ehe durch Erbschaft, mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht oder durch Schenkung erwirbt, wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Man spricht von privilegiertem Anfangsvermögen. Der geerbte oder geschenkte Wert selbst unterliegt dadurch nicht dem Ausgleich.
Aber Vorsicht, hier liegt ein häufiger Irrtum: Privilegiert ist nur der Wert im Zeitpunkt des Erwerbs (§ 1376 Abs. 1 BGB). Eine spätere Wertsteigerung der geerbten oder geschenkten Immobilie zählt dagegen zum Zugewinn und ist ausgleichspflichtig.
Ein Beispiel: Ein Ehegatte erbt während der Ehe ein Haus, das im Erbzeitpunkt 200.000 Euro wert ist. Zum Stichtag ist es 300.000 Euro wert. Die 200.000 Euro stehen als privilegiertes Anfangsvermögen, die Wertsteigerung von 100.000 Euro fällt in den Zugewinn. Auch deshalb braucht es eine belastbare Bewertung sowohl zum Erwerbszeitpunkt als auch zum Stichtag.
Darlehen nach der Trennung: Wer zahlt und wer haftet
Hier sind Außen- und Innenverhältnis zu unterscheiden. Haben beide Eheleute den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie der Bank gegenüber als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Das heißt: Die Bank kann jeden von beiden in voller Höhe in Anspruch nehmen. Eine Trennung oder Scheidung ändert an dieser vertraglichen Haftung nichts. Aus der Mithaftung entlassen wird ein Ehegatte nur, wenn die Bank dem ausdrücklich zustimmt.
Im Innenverhältnis untereinander gilt: Zahlt nach der Trennung einer die Raten allein, kommt für die Zeit ab der Trennung ein Ausgleichsanspruch gegen den anderen in Betracht (§ 426 BGB). Für Tilgungen während der intakten Ehe besteht ein solcher Rückforderungsanspruch dagegen in der Regel nicht.
Diese laufenden Zahlungen sind sorgfältig von der Zugewinnausgleichsberechnung zu trennen. Beide Themen werden in der Praxis zwar oft gemeinsam geregelt, folgen aber unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen. Wie genau dies in Ihrem Fall einzuordnen ist, sollte mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt geklärt werden.
Übernahme und Auszahlung oder Verkauf: was das für den Wert bedeutet
Steht das Haus beiden Eheleuten, gibt es im Wesentlichen zwei Wege. Beim ersten übernimmt ein Ehegatte das Haus und zahlt den anderen aus. Orientierung für die Auszahlung ist der Nettowert, also Verkehrswert minus Restschuld, entsprechend den Eigentumsanteilen. Praktisch muss dafür meist die Anschlussfinanzierung tragfähig sein und der andere Ehegatte aus der Darlehenshaftung entlassen werden, was die Zustimmung der Bank voraussetzt.
Beim zweiten Weg wird die Immobilie verkauft. Aus dem Erlös wird zunächst das Darlehen abgelöst, der verbleibende Nettoerlös wird nach den Eigentumsanteilen verteilt. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und vermeidet jahrelange gemeinsame Bindung an Objekt und Kredit.
In beiden Fällen gilt: Eine sachlich richtige, nachvollziehbare Wertermittlung zum maßgeblichen Stichtag ist die gemeinsame Grundlage. Sie schützt vor Streit über zu hohe oder zu niedrige Annahmen und ist zugleich die Basis für die Berechnung der Ausgleichsforderung. Vereinbarungen über den Zugewinnausgleich, die während eines laufenden Scheidungsverfahrens getroffen werden, bedürfen im Übrigen der notariellen Beurkundung (§ 1378 Abs. 3 BGB).
