Nießbrauch: Immobilie übertragen und trotzdem im Haus bleiben

Was ist ein Nießbrauch? Die rechtliche Grundlage

Der Nießbrauch ist im deutschen Recht in den §§ 1030 ff. BGB geregelt. Vereinfacht gesagt: Eine Sache, etwa Ihre Immobilie, wird so belastet, dass eine bestimmte Person berechtigt ist, sämtliche Nutzungen aus ihr zu ziehen. Nutzungen sind dabei nicht nur das Wohnen, sondern ausdrücklich auch die Erträge, also Mieteinnahmen.

Das macht den Nießbrauch so kraftvoll: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen, sie aber genauso gut vermieten und die Mieten für sich behalten. Wichtig zu wissen:

• Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht. Er ist grundsätzlich nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).
• Er wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer, weil er als dingliches Recht im Grundbuch verankert wird.
• Er kann auf Lebenszeit oder befristet eingeräumt werden.

Damit unterscheidet sich der Nießbrauch grundlegend von einer bloßen mündlichen Absprache innerhalb der Familie. Er ist rechtlich abgesichert und überdauert auch einen Eigentümerwechsel.

Nießbrauch oder Wohnrecht? Der entscheidende Unterschied

Viele Eigentümer verwechseln den Nießbrauch mit dem Wohnrecht. Beide sichern, dass Sie in Ihrem Zuhause bleiben können, doch der Umfang ist sehr verschieden. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und erlaubt allein, die Wohnung selbst zu bewohnen.

Der Nießbrauch geht deutlich weiter:

• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Sie dürfen die Räume selbst zu Wohnzwecken nutzen. Eine Vermietung an Dritte ist in der Regel nicht vorgesehen.
• Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): Sie dürfen selbst wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Sie stehen wirtschaftlich nahezu wie ein Eigentümer da.

Gerade wenn sich Ihre Lebenssituation ändert, etwa bei einem Umzug ins betreute Wohnen, zeigt sich die Stärke des Nießbrauchs: Sie könnten dann die Immobilie vermieten und sich mit den Mieteinnahmen einen Teil der neuen Wohnkosten finanzieren, obwohl das Haus rechtlich bereits Ihren Kindern gehört. Ob Nießbrauch oder Wohnrecht für Sie passt, hängt von Ihren persönlichen Zielen ab. Eine erste Einordnung geben wir Ihnen gern, die Beurkundung übernimmt anschließend Ihr Notar.

Der Vorbehaltsnießbrauch: Übertragen zu Lebzeiten, Sicherheit behalten

Die in der Praxis häufigste Gestaltung ist der Vorbehaltsnießbrauch. Dabei übertragen Sie das Eigentum an Ihrer Immobilie unentgeltlich auf Ihre Kinder oder andere nahestehende Personen, behalten sich aber gleichzeitig einen lebenslangen Nießbrauch vor.

Das Ergebnis:

• Das Eigentum geht bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation über. Das ist klassische vorweggenommene Erbfolge.
• Sie selbst behalten das volle Nutzungsrecht: weiter wohnen, weiter vermieten, weiter Mieten beziehen.
• Die Kinder werden Eigentümer, können die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs aber nicht gegen Ihren Willen selbst nutzen oder frei verwerten.

Für viele Familien ist das die ideale Verbindung aus Fürsorge und Selbstbestimmung. Sie regeln Ihren Nachlass frühzeitig und geordnet, geben das Familienvermögen weiter und sichern sich zugleich Ihr Zuhause und Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Streit unter Erben lässt sich so oft von vornherein vermeiden.

Steuern sparen: Wie der Nießbrauch die Schenkungsteuer senkt

Der Vorbehaltsnießbrauch ist nicht nur emotional, sondern auch finanziell attraktiv. Wer eine Immobilie verschenkt, löst grundsätzlich Schenkungsteuer aus. Hier setzt der doppelte Vorteil an.

Erstens die Freibeträge: Nach § 16 ErbStG kann jedes Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei von einem Elternteil erhalten, Ehegatten sogar 500.000 Euro. Wer früh überträgt, kann diese Freibeträge im Laufe der Jahre mehrfach nutzen.

Zweitens der Wertabschlag: Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, wird dessen Kapitalwert vom Wert der Schenkung abgezogen. Denn die Kinder erhalten ja zunächst eine belastete Immobilie. Der Kapitalwert berechnet sich nach dem Bewertungsgesetz: Der Jahreswert der Nutzung (regelmäßig die Jahresnettomiete) wird mit einem altersabhängigen Vervielfältiger multipliziert (§ 14 BewG, Anlage 9). Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abschlag.

• Ein wichtiger Deckel: Nach § 16 BewG darf der Jahreswert höchstens den Immobilienwert geteilt durch 18,6 betragen.
• Das alte Abzugsverbot des § 25 ErbStG wurde mit der Erbschaftsteuerreform 2009 abgeschafft. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ist heute also voll abziehbar.

In der Summe kann der steuerpflichtige Wert der Schenkung so weit sinken, dass er unter den Freibetrag rutscht und gar keine Schenkungsteuer anfällt. Eine belastbare Berechnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor. Die Grundlage dafür ist jedoch eine realistische Bewertung Ihrer Immobilie, und genau hier unterstützen wir Sie.

Der Nießbrauch im Grundbuch und die Pflichten im Alltag

Damit der Nießbrauch rechtlich verbindlich entsteht, muss er ins Grundbuch eingetragen werden, und zwar in Abteilung II, wo Lasten und Beschränkungen vermerkt sind. Die Einigung wird notariell beurkundet, erst die Eintragung macht das Recht gegenüber Dritten wirksam (§ 873 BGB).

Mit dem Nießbrauch gehen auch Pflichten einher. Das deutsche Recht teilt sie klar auf:

• Der Nießbraucher trägt die laufenden Lasten und die gewöhnliche Unterhaltung, etwa Grundsteuer, Versicherungen, kleinere Reparaturen und übliche Instandhaltung (§§ 1041, 1047 BGB).
• Der Eigentümer trägt grundsätzlich außergewöhnliche Aufwendungen, also größere Maßnahmen am Bestand der Immobilie, sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist.

Diese Aufteilung lässt sich im Übertragungsvertrag individuell anpassen. Gerade hier lohnt es sich, von Anfang an Klarheit zu schaffen, damit zwischen den Generationen später keine Unstimmigkeiten über Kosten entstehen.

Verkauf einer nießbrauchbelasteten Immobilie: Was Sie wissen müssen

Lebensumstände ändern sich. Manchmal soll eine Immobilie, die mit einem Nießbrauch belastet ist, doch verkauft werden, sei es zur Finanzierung der Pflege oder weil die Familie sich neu aufstellt. Das ist möglich, will aber gut vorbereitet sein.

Wichtig sind drei Punkte:

• Der Eigentümer darf die Immobilie verkaufen, der Nießbrauch betrifft nur die Nutzung, nicht die Veräußerung. Der Käufer übernimmt die Immobilie dann aber belastet mit dem Nießbrauch, weil dieser dinglich wirkt.
• Soll lastenfrei verkauft werden, ist die Mitwirkung des Nießbrauchers nötig. Er muss auf sein Recht verzichten, damit es im Grundbuch gelöscht werden kann (§§ 875, 1061 BGB). In der Praxis geschieht das oft gegen eine Abfindung, die sich am Kapitalwert des Nießbrauchs orientiert.
• Ein eingetragener Nießbrauch wirkt wertmindernd. Käufer, die selbst einziehen oder vermieten wollen, kalkulieren den entgangenen Nutzen ein.

Genau hier liegt der Wert einer erfahrenen Begleitung. Über unser über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten in Düsseldorf und NRW sprechen wir auf Wunsch gezielt Interessenten an, für die eine nießbrauchbelastete oder vermietete Immobilie interessant sein kann, etwa Kapitalanleger – diskret und außerhalb der öffentlichen Portale. Wir bewerten Ihre Immobilie marktgerecht, strukturieren die Ablösung gemeinsam mit Ihrem Notar und führen Verkäufer, Eigentümer und Nießbraucher an einen Tisch. Für die Zusammenarbeit mit anderen Maklern sind wir dabei jederzeit offen.