Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in ganz Deutschland neu berechnet. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen bedeutet das: ein veränderter Bescheid, neue Werte, gelegentlich Verunsicherung. Wir haben über 60 Jahre Erfahrung mit Immobilien in der Region und kennen die Fragen, die Eigentümer gerade jetzt beschäftigen. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen ruhig und nachvollziehbar, wie die neue Grundsteuer funktioniert, wer sie zahlt, welche Bescheide auf Sie zukommen und worauf Sie bei Fristen achten sollten.
Was ist die Grundsteuer und warum wurde sie reformiert?
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern überhaupt und eine der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Besteuert wird der Grundbesitz selbst, also Ihr Grundstück samt Gebäude. Anders als die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf fällt die Grundsteuer jedes Jahr an, solange Ihnen die Immobilie gehört.
Die Reform war kein politischer Selbstzweck. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnung 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf jahrzehntealten Einheitswerten beruhte, teils aus den 1960er-Jahren. Vergleichbare Grundstücke wurden dadurch ungleich behandelt. Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer neu aufstellen, und seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Recht.
Für Sie als Eigentümer heißt das vor allem: Die Höhe Ihrer Grundsteuer kann sich gegenüber den Vorjahren verändert haben, nach oben oder nach unten. Das ist gewollt, denn die Reform verteilt die Lasten neu und orientiert sich wieder an aktuellen Werten.
So wird die Grundsteuer seit 2025 berechnet
Die neue Grundsteuer folgt einer klaren dreistufigen Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt auf Basis Ihrer Grundsteuererklärung den Wert des Grundstücks. In das Bundesmodell fließen unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und eine typisierte Miete ein.
- Steuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter, sehr kleiner Faktor. Er wurde mit der Reform deutlich abgesenkt, etwa auf 0,31 Promille für die meisten Wohngrundstücke. Daraus ergibt sich der sogenannte Steuermessbetrag.
- Hebesatz: Den legt Ihre Stadt oder Gemeinde in eigener Verantwortung fest. Erst dieser kommunale Hebesatz bestimmt, wie viel Sie am Ende tatsächlich zahlen.
Wichtig zu wissen: Nordrhein-Westfalen wendet seit dem 1. Januar 2025 das sogenannte Bundesmodell an. Das heißt, die Bewertung erfolgt nach den bundeseinheitlichen Regeln, ein eigenes NRW-Bewertungsmodell wie in Bayern oder Baden-Württemberg gibt es nicht. Die Kommunen in NRW dürfen ihren Hebesatz allerdings für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedlich festlegen, das nennt sich Hebesatzsplitting.
Grundsteuer A, B und C: die drei Arten
Im Grundsteuergesetz werden drei Arten unterschieden, und Ihre Gemeinde kann für jede einen eigenen Hebesatz beschließen:
- Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
- Grundsteuer B ist die für die meisten Eigentümer relevante Art. Sie gilt für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke, also für Ihr Wohnhaus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihre Gewerbeimmobilie.
- Grundsteuer C wurde mit der Reform neu eingeführt. Damit können Gemeinden baureife, aber unbebaute Grundstücke höher besteuern, um Bauland zu mobilisieren und Spekulation entgegenzuwirken. Ob eine Stadt davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst per Satzung.
Wenn Sie ein klassisches Wohnhaus oder eine Wohnung besitzen, ist für Sie also die Grundsteuer B maßgeblich.
Wer zahlt die Grundsteuer und wie wird sie auf Mieter umgelegt?
Steuerschuldner ist immer der Eigentümer des Grundstücks, in der Regel die Person, die im Grundbuch eingetragen ist. Die Gemeinde wendet sich mit ihrem Bescheid ausschließlich an Sie als Eigentümer.
Vermieten Sie Ihre Immobilie, dürfen Sie die Grundsteuer jedoch auf Ihre Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung nennt die Grundsteuer ausdrücklich als umlagefähige laufende öffentliche Last (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung ist, dass die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde (§ 556 BGB). Über die jährliche Betriebskostenabrechnung geben Sie die Grundsteuer dann anteilig weiter.
Für selbstnutzende Eigentümer gilt schlicht: Die Grundsteuer ist eine laufende Kostenposition, die Sie selbst tragen. Gerade wer überlegt, ob sich das Halten einer Immobilie auf Dauer noch lohnt, sollte diese jährliche Belastung im Blick behalten.
Welche Bescheide kommen und welche Fristen gelten?
Im neuen System erhalten Sie nicht einen, sondern bis zu drei Bescheide, die aufeinander aufbauen:
- Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt: Er stellt den Wert Ihres Grundstücks fest.
- Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt: Er weist den Steuermessbetrag aus, also Grundsteuerwert mal Steuermesszahl. Dieser Bescheid bindet anschließend Ihre Gemeinde.
- Grundsteuerbescheid von Ihrer Stadt oder Gemeinde: Erst hier wird der Hebesatz angewendet und der konkrete Zahlbetrag festgesetzt.
Gegen die beiden Bescheide des Finanzamts können Sie binnen einem Monat nach Bekanntgabe Einspruch einlegen (§ 355 AO). Diese Frist ist entscheidend, denn wer den Wert- oder Messbescheid bestandskräftig werden lässt, kann später beim städtischen Bescheid kaum noch gegen die zugrunde liegenden Werte vorgehen. Prüfen Sie Ihre Bescheide deshalb zügig und genau, etwa Fläche, Baujahr und Gebäudeart.
Die Grundsteuer selbst wird nach § 28 Grundsteuergesetz üblicherweise in vier Raten fällig: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine jährliche Zahlung möglich. Bei steuerlich komplexen Fragen zu Ihrem Bescheid lohnt sich der Gang zu Ihrem Steuerberater, der Ihre persönliche Situation im Detail beurteilen kann.
Was die Reform für Eigentümer in Düsseldorf und NRW bedeutet
Ziel der Reform war weitgehende Aufkommensneutralität. Das Gesamtaufkommen der Gemeinde sollte sich durch die Neuberechnung möglichst wenig verändern, die Last aber gerechter verteilt werden. In der Praxis bedeutet das: Manche Eigentümer zahlen ab 2025 mehr, andere weniger als zuvor, abhängig von Lage, Nutzung und dem Hebesatz der jeweiligen Kommune.
Den entscheidenden Stellhebel hält dabei Ihre Stadt in der Hand. Wie hoch der aktuelle Hebesatz der Grundsteuer B in Düsseldorf ist, entnehmen Sie der jeweils gültigen Hebesatzsatzung der Landeshauptstadt. Da die Kommunen ihre Sätze jährlich anpassen können, lohnt der Blick auf die aktuelle Satzung Ihrer Gemeinde.
Und die Rechtslage? Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im Dezember 2025 in mehreren Verfahren, auch aus NRW, im Grundsatz als verfassungsgemäß bestätigt. Eine abschließende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht zwar noch aus, bis dahin gilt aber: Die Grundsteuer ist zu zahlen, und Einsprüche haben grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung.
Die Grundsteuer ist am Ende ein laufender Kostenfaktor, der in jede ehrliche Überlegung rund um eine Immobilie hineingehört, sei es beim Halten, beim Vererben oder beim Verkauf. Wenn Sie ohnehin darüber nachdenken, was Ihre Immobilie heute wert ist, etwa weil sich Ihre Lebenssituation verändert hat, schauen wir gern unverbindlich mit Ihnen darauf. Mit über 60 Jahren am Düsseldorfer Markt und einem über die Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten ordnen wir Ihre Immobilie realistisch ein, ganz ohne Verkaufsdruck.
