Mieterselbstauskunft: Was Vermieter fragen dürfen – und was nicht

Was die Mieterselbstauskunft ist – und dass sie freiwillig bleibt

Die Mieterselbstauskunft ist ein Fragebogen, mit dem der Vermieter vor dem Mietvertrag Angaben zur Eignung eines Interessenten einholt – zur Identität, zur Zahlungsfähigkeit und zur geplanten Nutzung der Wohnung. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und für den Interessenten grundsätzlich freiwillig: Eine Pflicht zur Abgabe gibt es nicht.

In der Praxis ist die Auskunft dennoch der Regelfall, denn der Vermieter darf seine Entscheidung von einer aussagekräftigen Selbstauskunft abhängig machen. Die rechtliche Leitplanke bildet die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO): Personenbezogene Daten dürfen nur für festgelegte, legitime Zwecke und nur im erforderlichen Umfang erhoben werden – der Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 DSGVO). Übersetzt heißt das: Gefragt werden darf, was für das konkrete Mietverhältnis wirklich gebraucht wird – nicht mehr.

Diese Fragen sind zulässig

Zulässig sind Fragen, die einen sachlichen Bezug zum Mietverhältnis haben und die wirtschaftliche Zuverlässigkeit oder den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung betreffen. Dazu zählen insbesondere:

• Name, Anschrift, Geburtsdatum und Kontaktdaten zur eindeutigen Identifizierung.
• Beruf und Arbeitgeber sowie die Art des Beschäftigungsverhältnisses.
• Nettoeinkommen beziehungsweise die Einkommensverhältnisse als Maßstab der Zahlungsfähigkeit.
• Anzahl der einziehenden Personen, die die Wohnung bewohnen sollen.
• Haustiere, soweit sie für die Nutzung der Wohnung von Bedeutung sind.
• Erhebliche Mietrückstände aus früheren Mietverhältnissen.
• Laufendes Insolvenzverfahren beziehungsweise abgegebene eidesstattliche Versicherung, da bonitätsrelevant.

Diese Punkte decken ab, was ein Vermieter berechtigterweise wissen darf: ob die Person die vereinbarte Miete tragen kann und ob die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird. Wichtig ist die Verhältnismäßigkeit – es geht um die Eignung, nicht um ein lückenloses Persönlichkeitsbild.

Diese Fragen sind unzulässig – und warum

Unzulässig sind Fragen ohne Bezug zum Mietverhältnis sowie solche, die in besonders geschützte Daten oder in Diskriminierungsmerkmale eingreifen. Maßstab sind das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und der Schutz besonderer Kategorien personenbezogener Daten nach der DSGVO. Tabu sind insbesondere:

• Schwangerschaft, Kinderwunsch und Familienplanung.
• Religion und Weltanschauung.
• Parteizugehörigkeit und politische Orientierung.
• Ethnische Herkunft, Nationalität oder Staatsangehörigkeit.
• Heiratsabsicht und Beziehungsstatus.
• Sexuelle Orientierung.
• Mitgliedschaft in Gewerkschaft, Mieterverein oder Vereinen.
• Gesundheit und Behinderungen.
• Vorstrafen – in der Regel, da sie für ein Mietverhältnis ohne konkreten Bezug bedeutungslos sind.

Der Grund ist zweifach: Das AGG schützt vor Benachteiligung etwa wegen ethnischer Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität; und die DSGVO untersagt das Erheben sensibler Daten ohne tragfähige Rechtsgrundlage. Solche Fragen gehören deshalb nicht in eine Selbstauskunft.

Das Recht zur Lüge bei unzulässigen Fragen

Was passiert, wenn ein Vermieter trotzdem eine unzulässige Frage stellt? Hier greift das in der Praxis sogenannte Recht zur Lüge: Auf eine unzulässige Frage muss der Interessent nicht wahrheitsgemäß antworten, und eine bewusst falsche Antwort bleibt folgenlos. Der Vermieter kann den Mietvertrag später nicht etwa anfechten oder kündigen, weil eine Mieterin auf die – unzulässige – Frage nach einer Schwangerschaft falsch geantwortet hat. Die Begründung ist einleuchtend: Wer eine Information gar nicht hätte erheben dürfen, darf aus einer unrichtigen Antwort keine Rechte herleiten.

Umgekehrt gilt: Zulässige Fragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Wer hier täuscht – etwa beim Einkommen oder bei einem laufenden Insolvenzverfahren –, muss mit Konsequenzen rechnen (dazu der letzte Abschnitt). Für Vermieter folgt daraus eine einfache Konsequenz: Ein sauber gestalteter, auf zulässige Fragen beschränkter Bogen ist nicht nur datenschutzkonform, sondern auch die belastbarere Entscheidungsgrundlage.

Wann welche Daten? Das Stufenmodell der Datenschutzkonferenz

Entscheidend ist nicht nur, was gefragt wird, sondern auch wann. Die Datenschutzkonferenz (DSK) – das Gremium der deutschen Datenschutzaufsichtsbehörden – hat dafür in ihrer Orientierungshilfe ein dreistufiges Modell vorgegeben:

• Beim Besichtigungstermin: Nur Basisdaten wie Name und Kontaktdaten zur Terminorganisation. Fragen zu Einkommen oder Bonität, eine Ausweiskopie oder gar eine SCHUFA-Abfrage sind in dieser Phase noch nicht erlaubt.
• Bei ernsthafter Mietabsicht: Erklärt der Interessent, eine bestimmte Wohnung konkret anmieten zu wollen, entsteht ein vorvertragliches Verhältnis. Jetzt sind Angaben zur Personenzahl, zu Beruf und Arbeitgeber, zum Nettoeinkommen sowie zu laufender Insolvenz oder erheblichen Mietrückständen zulässig – zunächst als Angabe, noch ohne Nachweis.
• Vor Vertragsschluss (engere Auswahl): Erst nach der Vorauswahl dürfen Nachweise verlangt werden, etwa Gehaltsabrechnungen oder eine gezielte Bonitätsauskunft.

Ein häufiger Irrtum betrifft die Einwilligung: Liegt – wie bei konkreter Mietabsicht – bereits eine gesetzliche Grundlage vor, ist eine zusätzlich unterschriebene Einwilligung überflüssig und sogar angreifbar, weil sie unter dem faktischen Druck der Wohnungssuche zustande kommt. Und am Ende gilt die Löschpflicht: Daten abgelehnter Bewerber sind zu löschen, regelmäßig spätestens nach sechs Monaten.

SCHUFA, Einkommensnachweise und Mietschuldenfreiheit

Über die reine Auskunft hinaus werden in der Schlussphase üblicherweise Nachweise gewünscht. Auch hier gilt Datensparsamkeit:

• Einkommensnachweise: Üblich und vertretbar sind die letzten Gehaltsabrechnungen (in der Praxis bis zu drei). Nicht erforderliche Angaben darauf – etwa Steuer-ID, Religionszugehörigkeit oder Kontodaten – dürfen geschwärzt werden. Den gesamten Arbeitsvertrag vorzulegen, ist in der Regel nicht nötig.
• SCHUFA-Bonitätsauskunft: Hier ist zu unterscheiden. Die umfassende Selbstauskunft nach Art. 15 DSGVO darf der Vermieter nicht verlangen, da sie weit mehr Daten enthält als nötig. Zulässig ist allein eine gezielte, auf das Mietverhältnis zugeschnittene Bonitätsauskunft (etwa die SCHUFA-BonitätsAuskunft für Vermieter) – und das erst kurz vor Vertragsschluss.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Sie wird oft gewünscht, ist aber kein Selbstläufer. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf eine solche Bescheinigung hat – nur auf Quittungen über geleistete Mietzahlungen (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08). Ein Interessent kann eine fehlende Bescheinigung also nicht erzwingen, und sie pauschal zur Bedingung zu machen, sieht die DSK kritisch.

Die Linie ist klar: gezielte, zweckgebundene Nachweise statt pauschaler Datenflut. Das ist nicht nur rechtssicher, sondern auch fair gegenüber zuverlässigen Bewerbern.

Falsche Angaben bei zulässigen Fragen: die Folgen

Beantwortet ein Mieter eine zulässige Frage bewusst falsch und ist diese Information für die Vermietungsentscheidung wesentlich, drohen ernste Konsequenzen. Zwei Wege stehen dem Vermieter offen:

• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB): Hätte der Vermieter den Vertrag bei Kenntnis der Wahrheit nicht geschlossen – etwa wegen eines verschwiegenen Insolvenzverfahrens oder erfundener Einkommenszahlen –, kann er den Vertrag anfechten und rückabwickeln.
• Außerordentliche Kündigung (§ 543 BGB): Wiegt die Täuschung so schwer, dass dem Vermieter die Fortsetzung nicht zuzumuten ist, kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.

Maßgeblich ist stets, dass die falsch beantwortete Frage zulässig war und für die Entscheidung wirklich Gewicht hatte. Bagatellen tragen weder Anfechtung noch Kündigung. Diese klare Trennung – zulässige Frage mit Wahrheitspflicht einerseits, unzulässige Frage mit Recht zur Lüge andererseits – ist der Kern einer rechtssicheren Mieterauswahl. Bei der konkreten Durchsetzung im Einzelfall gehört anwaltlicher Rat dazu.