Wer eine Immobilie verschenkt, fragt sich zuerst: Wie viel Steuer fällt an? Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis, dem Wert der Immobilie und persönlichen Freibeträgen. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Steuer selbst: Welche Steuerklasse und welcher Steuersatz gelten, wie hoch die Freibeträge sind, wie das Finanzamt Ihre Immobilie bewertet und mit welchen Gestaltungen wie Nießbrauch, Kettenschenkung oder Familienheim-Befreiung sich die Last legal senken lässt. Maßgeblich sind das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und das Bewertungsgesetz (BewG). Diese Information ersetzt keine individuelle Steuerberatung, sondern hilft Ihnen, die Größenordnungen einzuschätzen und gut vorbereitet in die Beratung zu gehen.
Steuerklassen: Wer ist mit dem Schenker verwandt?
Wie hoch die Schenkungssteuer ausfällt, hängt entscheidend vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab. Das Gesetz teilt die Beschenkten in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Je näher die Verwandtschaft, desto günstiger die Steuerklasse, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz.
- Steuerklasse I: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel und weitere Abkömmlinge. Hinweis: Eltern und Großeltern gehören nur im Erbfall zur Klasse I, bei einer Schenkung dagegen zur Klasse II.
- Steuerklasse II: Eltern und Großeltern bei Schenkungen, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten.
- Steuerklasse III: alle übrigen Beschenkten, etwa nicht eingetragene Lebensgefährten, entfernte Verwandte oder Freunde.
Die Einordnung ist die Weichenstellung für alles Weitere. Schon der Unterschied zwischen Klasse I und III kann den Steuersatz vervierfachen, wie der nächste Abschnitt zeigt.
Freibeträge und die 10-Jahres-Regel
Vor der eigentlichen Steuer steht der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG. Bis zu diesem Betrag bleibt die Schenkung vollständig steuerfrei. Erst der darüber hinausgehende Wert wird besteuert. Die Freibeträge gelten je Schenker und je Beschenktem:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind: 400.000 Euro
- Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
- Urenkel: 100.000 Euro
- Eltern und Großeltern bei Schenkung (Steuerklasse II): 20.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Personen der Steuerklassen II und III: 20.000 Euro
Der wichtigste Hebel ist die 10-Jahres-Regel (§ 14 ErbStG): Alle Schenkungen derselben Person an dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Umgekehrt heißt das: Nach Ablauf von zehn Jahren lebt der volle Freibetrag wieder auf und kann erneut genutzt werden. Wer früh und in Etappen überträgt, kann so über die Jahre erhebliche Werte steuerfrei weitergeben. Außerdem gilt der Freibetrag pro Elternteil. Vater und Mutter können einem Kind innerhalb von zehn Jahren also zusammen bis zu 800.000 Euro steuerfrei zuwenden.
Steuersätze: So viel zahlen Sie über dem Freibetrag
Übersteigt der Wert der geschenkten Immobilie den Freibetrag, wird nur der überschießende Teil besteuert, der sogenannte steuerpflichtige Erwerb. Der Steuersatz steigt mit der Höhe des Erwerbs und richtet sich nach der Steuerklasse (§ 19 ErbStG):
- bis 75.000 Euro: Klasse I 7 Prozent, Klasse II 15 Prozent, Klasse III 30 Prozent
- bis 300.000 Euro: Klasse I 11 Prozent, Klasse II 20 Prozent, Klasse III 30 Prozent
- bis 600.000 Euro: Klasse I 15 Prozent, Klasse II 25 Prozent, Klasse III 30 Prozent
- bis 6.000.000 Euro: Klasse I 19 Prozent, Klasse II 30 Prozent, Klasse III 30 Prozent
- bis 13.000.000 Euro: Klasse I 23 Prozent, Klasse II 35 Prozent, Klasse III 50 Prozent
- bis 26.000.000 Euro: Klasse I 27 Prozent, Klasse II 40 Prozent, Klasse III 50 Prozent
- über 26.000.000 Euro: Klasse I 30 Prozent, Klasse II 43 Prozent, Klasse III 50 Prozent
Ein Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 Euro) eine Wohnung mit einem steuerlichen Wert von 500.000 Euro. Steuerpflichtig sind 100.000 Euro. Da dieser Betrag in die Stufe bis 300.000 Euro fällt, gilt ein Satz von 11 Prozent, also 11.000 Euro Schenkungssteuer. Maßgeblich ist immer der gesamte steuerpflichtige Erwerb für die Einordnung in die Wertstufe, nicht eine stufenweise Berechnung.
Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet
Für die Schenkungssteuer zählt nicht der Kaufpreis von einst, sondern der aktuelle Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt (§§ 157 ff. BewG). Dieser soll dem gemeinen Wert, also dem Verkehrswert entsprechen. Welches Verfahren angewandt wird, hängt von der Art der Immobilie ab:
- Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): in der Regel für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
- Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG): für Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, auf Basis der erzielbaren Erträge.
- Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG): wenn sich kein Vergleichs- oder Ertragswert ermitteln lässt, etwa bei besonderen eigengenutzten Objekten.
Die typisierten Verfahren des Finanzamts können den tatsächlichen Marktwert übersteigen, etwa bei Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt. In diesem Fall dürfen Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, üblicherweise durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder durch einen zeitnah erzielten Verkaufspreis. Liegt der reale Wert unter dem amtlichen Ansatz, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer. Eine realistische, marktgerechte Einschätzung des Werts ist deshalb der Ausgangspunkt jeder Planung.
Nießbrauch und Wohnrecht senken den steuerpflichtigen Wert
Ein wirkungsvoller und völlig legaler Hebel, um die Schenkungssteuer zu senken, ist der Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnrecht. Der Beschenkte erhält die Immobilie dann nur belastet, und genau diese Belastung mindert den steuerpflichtigen Wert.
Der Wert des vorbehaltenen Rechts wird als Kapitalwert nach § 14 BewG berechnet: Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt. Je jünger der Schenker, desto höher der Vervielfältiger und damit der Abzug. Der Jahreswert ist allerdings begrenzt: Er darf höchstens den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine vermietete Immobilie hat einen Grundbesitzwert von 600.000 Euro, der Jahreswert des Nießbrauchs (Nettomiete) beträgt 24.000 Euro, der Vervielfältiger laut amtlicher Tabelle 12. Der Kapitalwert beträgt dann 288.000 Euro. Vom Grundbesitzwert abgezogen verbleibt ein steuerlicher Wert von 312.000 Euro. Bei Übertragung an ein Kind (Freibetrag 400.000 Euro) fällt damit gar keine Schenkungssteuer an. Hinweis: Behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor, beginnt die 10-Jahres-Frist für andere Rechtsfolgen, etwa beim Pflichtteil, nach der Rechtsprechung oft nicht zu laufen, solange er wirtschaftlich Herr der Sache bleibt.
Familienheim-Befreiung und Kettenschenkung
Über Freibeträge und Bewertung hinaus kennt das Gesetz zwei besonders wirksame Gestaltungen.
Die Familienheim-Befreiung ist die weitreichendste Ausnahme: Überträgt ein Ehegatte dem anderen die gemeinsam selbst bewohnte Immobilie zu Lebzeiten, bleibt diese Schenkung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollständig steuerfrei, und zwar ohne Wertgrenze, ohne Flächenbegrenzung und ohne Anrechnung auf den Freibetrag von 500.000 Euro. Voraussetzung ist, dass eine Wohnung im Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Achtung: Für Kinder gilt die Familienheim-Befreiung nur im Erbfall (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und an eine zehnjährige Selbstnutzung gebunden. Eine Schenkung des Familienheims an Kinder ist davon nicht erfasst.
Die Kettenschenkung nutzt die Freibeträge geschickt aus, wenn eine direkte Übertragung teuer wäre. Beispiel: Eine Schwiegermutter möchte ihrem Schwiegersohn eine Immobilie zuwenden. Direkt fiele dieser in Steuerklasse II mit nur 20.000 Euro Freibetrag. Schenkt sie das Objekt zunächst der eigenen Tochter (Freibetrag 400.000 Euro) und überträgt diese es anschließend ihrem Ehemann (Freibetrag 500.000 Euro), lässt sich die Steuer deutlich reduzieren. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, dass die mittlere Person frei über das Geschenk verfügen kann und keiner Weitergabeverpflichtung unterliegt. Ist die Weitergabe von vornherein bindend vereinbart, behandelt das Finanzamt den Vorgang als direkte Schenkung an den Endempfänger.
Anzeigepflicht und der Unterschied zwischen Schenkung und Erbe
Eine Schenkung muss dem Finanzamt gemeldet werden. Nach § 30 ErbStG sind sowohl der Beschenkte als auch der Schenker verpflichtet, den Erwerb innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Erbschaft- und Schenkungsteuerfinanzamt anzuzeigen. Eine wichtige Erleichterung: Wird die Schenkung der Immobilie notariell beurkundet, was bei Grundstücken ohnehin zwingend ist, übernimmt der Notar die Anzeige, und eine zusätzliche Meldung durch die Beteiligten entfällt in der Regel. Das Finanzamt entscheidet dann, ob es zur Abgabe einer Steuererklärung auffordert.
Steuerlich werden Schenkung und Erbschaft weitgehend gleich behandelt: dieselben Steuerklassen, dieselben Freibeträge, dieselben Steuersätze. Es gibt jedoch Unterschiede:
- Mehrfache Freibeträge: Bei der Schenkung zu Lebzeiten lassen sich die Freibeträge über die 10-Jahres-Regel mehrfach nutzen. Im Erbfall steht der Freibetrag nur einmal zur Verfügung.
- Versorgungsfreibetrag: Den zusätzlichen Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG für Ehegatten und Kinder gibt es nur im Erbfall, nicht bei der Schenkung.
- Planbarkeit: Eine Schenkung lässt sich gezielt gestalten, etwa mit Nießbrauch oder gestaffelt über die Jahre. Der Erbfall tritt dagegen unvorhersehbar ein.
Ob die Übertragung zu Lebzeiten oder die Vererbung steuerlich günstiger ist, hängt vom Vermögen, der Familiensituation und dem Zeithorizont ab. Das lässt sich nur individuell beurteilen.
