Wer eine Wohnung nur für eine bestimmte Zeit vermieten möchte, weil er sie später selbst nutzen will, denkt schnell an einen befristeten Mietvertrag. Im Wohnraummietrecht ist eine wirksame Befristung jedoch nur unter engen Voraussetzungen möglich: Sie braucht einen gesetzlichen Grund nach § 575 BGB, und dieser Grund – etwa künftiger Eigenbedarf – muss dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt der Grund oder die schriftliche Nennung, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dieser Ratgeber erklärt den qualifizierten Zeitmietvertrag wegen Eigenbedarf sachlich: welche Gründe zulässig sind, welche Rechte der Mieter hat, was bei Verzögerung oder Wegfall des Grundes geschieht und worin sich der Zeitmietvertrag von der Eigenbedarfskündigung eines unbefristeten Vertrags unterscheidet.
Was ist ein qualifizierter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB?
Seit der Mietrechtsreform 2001 lässt sich ein Wohnraummietverhältnis nicht mehr frei befristen. § 575 BGB regelt abschließend, wann eine Befristung wirksam ist: Ein Mietverhältnis kann nur dann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit aus einem der gesetzlich genannten Gründe benötigt und er dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Man spricht deshalb vom qualifizierten Zeitmietvertrag.
Der Unterschied zum allgemeinen Mietvertrag ist grundlegend: Der Regelfall im Wohnraummietrecht ist der unbefristete Vertrag, der durch Kündigung endet. Der befristete Vertrag endet dagegen ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Zeit – aber eben nur, wenn die strengen Anforderungen des § 575 BGB von Anfang an erfüllt sind. Eine Befristung allein deshalb, weil sie dem Vermieter gerade passt oder weil er sich nicht binden möchte, ist im Wohnraummietrecht nicht möglich. Reine Zweckmäßigkeit genügt nicht; es muss einer der drei gesetzlichen Gründe vorliegen.
Die drei zulässigen Befristungsgründe – Eigenbedarf, Umbau, Dienstwohnung
§ 575 Abs. 1 BGB nennt drei – und nur drei – zulässige Gründe für eine Befristung:
- Künftiger Eigenbedarf (Nr. 1): Der Vermieter will die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen. Das ist der häufigste Fall – etwa wenn das Kind nach dem Studium einziehen oder die Wohnung später selbst bezogen werden soll.
- Abriss oder wesentlicher Umbau (Nr. 2): Der Vermieter will die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.
- Vermietung an Dienstverpflichtete (Nr. 3): Der Vermieter will die Räume nach Ablauf an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten, etwa eine Hausmeister- oder Werkswohnung.
Wichtig ist, dass der Befristungsgrund bei Vertragsschluss ernsthaft beabsichtigt und nachvollziehbar ist. Eine nur vorgeschobene Absicht trägt die Befristung nicht. Andere als diese drei Gründe lässt das Gesetz für Wohnraum nicht zu – auch keine Kombination mit frei erfundenen Zusatzgründen.
Schriftform und Mitteilung bei Vertragsschluss – sonst gilt der Vertrag als unbefristet
Die formale Hürde des § 575 BGB ist streng und wird in der Praxis am häufigsten unterschätzt. Der Vermieter muss dem Mieter den konkreten Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. In aller Regel geschieht das direkt im Mietvertrag. Es genügt nicht, nur eine Laufzeit zu vereinbaren – der Grund muss konkret benannt sein, etwa: „Befristung, weil der Vermieter die Wohnung nach Ablauf für seine Tochter nutzen will.“
Die Rechtsfolge bei einem Verstoß ist eindeutig und für Vermieter unangenehm: Wird kein zulässiger Grund genannt, wird der Grund nicht schriftlich oder nicht bei Vertragsschluss mitgeteilt, dann gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vertrag läuft dann wie ein gewöhnlicher unbefristeter Mietvertrag weiter und endet nur noch durch eine ordentliche Kündigung mit berechtigtem Interesse. Auch ein Nachschieben des Grundes nach Vertragsschluss heilt den Mangel nicht. Eine zu pauschale oder unklare Formulierung kann ebenfalls dazu führen, dass die Befristung unwirksam ist.
Auskunftsanspruch des Mieters über den Fortbestand des Grundes (§ 575 Abs. 2 BGB)
Der Mieter ist während der gesamten Laufzeit geschützt. § 575 Abs. 2 BGB gibt ihm einen Auskunftsanspruch: Er kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.
Damit kann der Mieter prüfen, ob der Vertrag tatsächlich zum vereinbarten Zeitpunkt endet oder ob sich seine Lage geändert hat. Erteilt der Vermieter die Auskunft verspätet, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Verzögert sich die Mitteilung also beispielsweise um zwei Monate, kann der Mieter eine Verlängerung um zwei Monate beanspruchen. Für Vermieter heißt das: Eine Auskunftsanfrage des Mieters sollte fristgerecht und nachweisbar beantwortet werden, um keine ungewollte Verlängerung auszulösen.
Wenn der Grund sich verzögert oder entfällt (§ 575 Abs. 3 BGB)
Pläne ändern sich – und § 575 Abs. 3 BGB regelt genau das. Hier liegt das größte Risiko für Vermieter, die zu früh oder zu optimistisch befristen:
- Späterer Eintritt des Grundes: Tritt der Grund der Befristung erst später ein als geplant – etwa weil der Umbau sich verschiebt oder der Eigenbedarf erst Monate später besteht –, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
- Wegfall des Grundes: Entfällt der Grund endgültig – etwa weil der geplante Eigenbedarf nicht mehr besteht oder der Umbau nicht stattfindet –, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Aus dem befristeten wird damit faktisch ein unbefristeter Vertrag.
Entscheidend ist die Beweislast: Sie trifft für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung den Vermieter (§ 575 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Vermieter muss also belegen können, dass der Grund tatsächlich besteht und nicht nur vorgeschoben war. Zudem ist nach § 575 Abs. 4 BGB jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam – diese Schutzrechte lassen sich vertraglich nicht abbedingen.
Abgrenzung: Zeitmietvertrag (§ 575) gegen Eigenbedarfskündigung (§ 573)
Eigenbedarf kann auf zwei sehr unterschiedlichen Wegen zum Ende eines Mietverhältnisses führen – die beiden sollten nicht verwechselt werden:
- Qualifizierter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB): Der Eigenbedarf steht schon bei Vertragsschluss als Plan fest und wird schriftlich vereinbart. Der Vertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der Zeit. Voraussetzung ist die korrekte schriftliche Nennung des Grundes von Anfang an.
- Eigenbedarfskündigung beim unbefristeten Vertrag (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der Eigenbedarf entsteht erst während eines unbefristeten Mietverhältnisses. Der Vermieter benötigt dann ein berechtigtes Interesse und muss mit Begründung kündigen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB – drei Monate bis fünf Jahre Mietdauer, sechs Monate über fünf Jahre, neun Monate über acht Jahre – und der Mieter kann der Kündigung unter Härtegesichtspunkten nach § 574 BGB widersprechen.
Vereinfacht: Beim Zeitmietvertrag steht der Eigenbedarf von Beginn an im Vertrag und der Vertrag läuft von selbst aus; bei der Eigenbedarfskündigung entsteht der Bedarf später und führt nur über eine begründete Kündigung zur Beendigung. Wer von Anfang an weiß, dass er die Wohnung zu einem absehbaren Zeitpunkt selbst braucht, ist mit dem Weg über § 575 BGB häufig besser beraten – sofern er die Formvorschriften genau einhält.
Typische Fehler von Vermietern und worauf zu achten ist
In der Praxis scheitern Befristungen meist nicht am fehlenden Grund, sondern an der Umsetzung. Häufige Fehler:
- Befristung ohne gesetzlichen Grund: Eine reine Laufzeitvereinbarung „weil es gerade passt“ ist unwirksam – der Vertrag gilt dann als unbefristet.
- Grund nicht oder zu spät genannt: Wird der Befristungsgrund nicht schriftlich und nicht bei Vertragsschluss mitgeteilt, entfällt die Befristung.
- Zu vage Formulierung: Ein bloßer Hinweis auf „Eigenbedarf“ ohne konkrete Angabe, für wen und wozu, kann unzureichend sein.
- Auskunftsfrist versäumt: Wird die Mieteranfrage nach § 575 Abs. 2 BGB verspätet beantwortet, droht eine Verlängerung um die Verspätung.
- Grund verzögert sich oder entfällt: Wer zu früh befristet, riskiert nach § 575 Abs. 3 BGB eine Verlängerung – bei Wegfall des Grundes sogar auf unbestimmte Zeit.
Empfehlenswert ist, den Grund präzise und nachvollziehbar im Vertrag zu dokumentieren, die Laufzeit realistisch zu bemessen und Auskunftsanfragen fristgerecht und nachweisbar zu beantworten. Da es hier um die Wirksamkeit des gesamten Vertrags geht, gehört die konkrete Vertragsgestaltung in die Hand einer fachkundigen Rechtsberatung. Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung.
