Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, brauchen Sie in aller Regel einen gültigen Energieausweis – und zwar bereits, bevor die erste Anzeige online geht. Doch wie kommt man eigentlich an dieses Dokument? Wer darf es ausstellen, welche Unterlagen sind nötig, was kostet es und wie lange dauert es? Dieser Ratgeber führt Sie praktisch durch den gesamten Ablauf – von der Wahl des richtigen Ausweistyps über die benötigten Daten bis zur Beauftragung eines qualifizierten Ausstellers. So wissen Sie genau, was auf Sie zukommt, und vermeiden teure Fehler und unseriöse Schnellangebote.
Erster Schritt: Welchen Ausweis brauchen Sie überhaupt?
Bevor Sie einen Energieausweis beauftragen, sollten Sie klären, welche der beiden Varianten für Ihre Immobilie infrage kommt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterscheidet zwei Arten:
- Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der zurückliegenden Jahre. Er ist meist günstiger und schneller erstellt, weil der Aufwand für die Datenerhebung geringer ist.
- Der Bedarfsausweis beruht auf einer rechnerischen Bewertung des Gebäudes – Bausubstanz, Dämmung, Fenster und Heizungstechnik. Er ist aufwendiger, dafür unabhängig vom Verhalten der Bewohner und gilt als besonders aussagekräftig.
In vielen Fällen dürfen Sie frei zwischen beiden Varianten wählen. Eine wichtige Ausnahme schreibt jedoch den Bedarfsausweis zwingend vor: bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen. Auch beim Neubau ist stets ein Bedarfsausweis nötig. Welcher Ausweis für Ihre Immobilie der richtige ist, lässt sich am besten im konkreten Fall klären – wir helfen Ihnen, das verlässlich einzuordnen.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ein Energieausweis darf nicht von beliebigen Anbietern ausgestellt werden. Paragraf 88 des Gebäudeenergiegesetzes regelt genau, wer dazu berechtigt ist. Im Kern müssen zwei Dinge zusammenkommen: eine passende Berufsausbildung und in vielen Fällen eine zusätzliche Qualifikation im energiesparenden Bauen.
Ausstellungsberechtigt sind insbesondere Personen mit einem einschlägigen Hochschulabschluss – etwa in Architektur, Bauingenieurwesen, technischer Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik. Hinzu kommen qualifizierte Handwerksmeister in den einschlägigen Gewerken sowie staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Ausbildungsschwerpunkt. Auch wer nach Landesbaurecht zur Unterzeichnung der entsprechenden bautechnischen Nachweise berechtigt ist, darf im Rahmen dieser Befugnis ausstellen.
Für die meisten dieser Gruppen verlangt das Gesetz zusätzlich einen Schwerpunkt im energiesparenden Bauen im Studium, mindestens zwei Jahre einschlägige Berufserfahrung oder eine entsprechende Fortbildung. Achten Sie deshalb darauf, einen nachweislich qualifizierten Aussteller zu beauftragen – im Zweifel lassen Sie sich die Berechtigung bestätigen.
Diese Unterlagen und Daten sollten Sie bereithalten
Je vollständiger Sie die Angaben zu Ihrem Gebäude liefern, desto reibungsloser und oft auch günstiger läuft die Erstellung. Welche Daten gebraucht werden, hängt vom Ausweistyp ab.
Für jeden Energieausweis sinnvoll sind:
- das Baujahr des Gebäudes,
- die Wohn- beziehungsweise Gebäudenutzfläche und die Anzahl der Wohnungen,
- Angaben zur Heizung und Warmwasserbereitung (Art, Alter, Energieträger),
- Informationen zu durchgeführten Modernisierungen wie Dämmung, neue Fenster oder Heizungstausch.
Für einen Verbrauchsausweis benötigen Sie zusätzlich die Verbrauchsdaten der zurückliegenden mindestens 36 Monate – in der Regel aus den Heizkostenabrechnungen oder Brennstoffrechnungen. Voraussetzung ist, dass ein lückenloser Zeitraum vorliegt.
Für einen Bedarfsausweis sind genaue Gebäudedaten gefragt: Baupläne, Grundrisse und Schnitte, Flächenangaben sowie Details zu Bauteilen und Anlagentechnik, soweit vorhanden. Aussagekräftige Fotos des Gebäudes sind hilfreich und werden vom Aussteller häufig ausdrücklich verlangt.
Der Ablauf: So beantragen Sie den Energieausweis
Ist geklärt, welcher Ausweis nötig ist, läuft die Erstellung in überschaubaren Schritten ab:
- Ausweistyp festlegen: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – je nach Gebäude und gesetzlicher Vorgabe.
- Qualifizierten Aussteller auswählen: Beauftragen Sie ausschließlich eine nach Paragraf 88 GEG berechtigte Person und achten Sie auf eine Berufshaftpflichtversicherung.
- Unterlagen zusammenstellen: Baujahr, Flächen, Heizung, Modernisierungen und – je nach Ausweistyp – Verbrauchsdaten oder Baupläne und Fotos.
- Daten aufnehmen und prüfen: Der Aussteller erfasst die Gebäudedaten und prüft sie auf Plausibilität, idealerweise mit einer Begehung vor Ort.
- Berechnung und Ausstellung: Auf Basis der Daten wird der Ausweis erstellt und erhält eine offizielle Registriernummer.
- Ausweis prüfen und aufbewahren: Kontrollieren Sie die Angaben; bei Fehlern können Sie eine kostenlose Nachbesserung verlangen.
Eine Begehung des Gebäudes ist nicht in jedem Fall zwingend, liefert aber aussagekräftigere und verlässlichere Ergebnisse. Verantwortlich für die Richtigkeit der Daten bleibt immer der Aussteller – auch dann, wenn Sie die Angaben selbst zuliefern.
Was kostet ein Energieausweis – und wie lange dauert es?
Feste gesetzliche Preise gibt es nicht; die Kosten richten sich nach Aufwand, Gebäudegröße und Datenlage. Als grobe Marktspannen gelten am deutschen Markt aktuell:
- Verbrauchsausweis: in einfachen Fällen häufig im Bereich von rund 50 bis 100 Euro,
- Bedarfsausweis: meist etwa 300 bis 500 Euro, bei größeren oder komplexen Gebäuden auch darüber.
Der Bedarfsausweis ist also deutlich aufwendiger und entsprechend teurer, weil das gesamte Gebäude rechnerisch bewertet werden muss. Gut zu wissen: Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen.
Auch für die Dauer gibt es keine gesetzliche Frist. In der Praxis liegt ein Verbrauchsausweis bei vollständigen Daten oft schon nach wenigen Tagen vor; ein Bedarfsausweis braucht je nach Datenlage einige Tage bis rund zwei Wochen. Planen Sie den Ausweis deshalb frühzeitig ein – idealerweise, bevor Sie mit der Vermarktung starten, denn schon die Anzeige verlangt bestimmte Angaben aus dem Ausweis.
Vorsicht bei Billig- und Schnellangeboten aus dem Internet
Im Netz werden Energieausweise mitunter als besonders günstig und in wenigen Minuten versprochen – teils sogar Bedarfsausweise ganz ohne Begehung. Solche Angebote sind nicht grundsätzlich verboten, bergen aber Risiken: Werden die Gebäudedaten allein über ein Online-Formular erfasst, kommt es bei der Datenerhebung erfahrungsgemäß häufig zu Fehlern – und der Ausweis ist dann mangelhaft.
Bedenken Sie auch: Viele Anbieterportale beruhen auf ungeprüften Selbstauskünften. Ein fehlerhafter Ausweis kann nicht nur unbrauchbar sein, sondern bei falschen Pflichtangaben in der Anzeige sogar ein Bußgeld nach sich ziehen. Achten Sie daher auf folgende Punkte:
- Qualifikation nachweisen lassen: Stellt die Person Ausweise nach Paragraf 88 GEG aus? Eine Berufshaftpflichtversicherung sollte vorhanden sein.
- Daten sorgfältig erheben: Bei einem Angebot ohne Vor-Ort-Begehung sind mindestens aussagekräftige Fotos und korrekt ermittelte Daten ein Muss.
- Angebote vergleichen: Lassen Sie sich nicht allein vom Preis leiten und prüfen Sie die Leistung genau.
Eine gute Orientierung bietet die öffentlich geführte Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena), in der nur Fachleute mit nachgewiesener Qualifikation gelistet sind.
Gültigkeit und unsere Begleitung beim Verkauf oder der Vermietung
Ein fertig ausgestellter Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Liegt für Ihr Gebäude bereits ein gültiger Ausweis vor, müssen Sie für den Verkauf oder die Vermietung keinen neuen erstellen lassen – ein Blick auf das Ausstellungsdatum lohnt sich also, bevor Sie etwas beauftragen. Erst nach Ablauf der zehn Jahre oder nach umfangreichen Sanierungen wird ein neuer Ausweis nötig.
In der Praxis gehört der Energieausweis zu den Dingen, die beim Verkauf oder bei der Vermietung früh und korrekt geregelt sein sollten – damit Anzeige, Besichtigung und Vertragsabschluss reibungslos laufen. Genau hier kommt unsere Erfahrung ins Spiel. Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir seit über sechs Jahrzehnten Eigentümer im Düsseldorfer und nordrhein-westfälischen Markt. Über die Jahre ist ein gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten entstanden, das uns hilft, Immobilien und passende Interessenten diskret zusammenzubringen.
Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, organisieren wir gemeinsam mit Ihnen rechtzeitig den passenden Energieausweis und sorgen dafür, dass alle Pflichten sauber erfüllt sind. So gehen Sie jeden Schritt mit einem verlässlichen Partner an Ihrer Seite.
