Wer ein Haus auf einem Erbbaugrundstück besitzt, zahlt für das Grundstück keinen Kaufpreis, sondern dauerhaft einen Erbbauzins. Viele Eigentümer fragen sich irgendwann, ob sie diese sogenannte Erbpacht ablösen können, indem sie das Grundstück selbst erwerben. Rechtlich korrekt heißt die Erbpacht heute Erbbaurecht, geregelt im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der häufigste Weg zur Ablösung ist der Ankauf des Grundstücks vom Erbbaurechtsgeber, sodass Grundstück und Erbbaurecht in einer Hand zusammenfallen. Wir begleiten seit über 60 Jahren Eigentümer und Käufer am Düsseldorfer Markt und ordnen auch Erbbaurechts-Konstellationen für Sie ein. Dieser Ratgeber erklärt ruhig und nachvollziehbar, welche Wege es gibt, wie der Kaufpreis entsteht, welche Steuern und Kosten anfallen und wer zustimmen muss.
Erbpacht oder Erbbaurecht: der Unterschied im Sprachgebrauch
Im Alltag spricht fast jeder von Erbpacht, wenn er ein Grundstück meint, das einem nicht selbst gehört, auf dem aber das eigene Haus steht. Juristisch ist dieser Begriff überholt. Was heute gilt, ist das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Wir verwenden in diesem Ratgeber beide Begriffe, meinen damit aber stets dasselbe.
Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es wird in einem eigenen Grundbuchblatt geführt, dem Erbbaugrundbuch, und gilt rechtlich als grundstücksgleiches Recht. Sie sind also Eigentümer Ihres Hauses, das Grundstück selbst gehört aber dem Erbbaurechtsgeber, häufig einer Kommune, Kirche, Stiftung oder einem privaten Eigentümer.
Für die Ablösung ist diese Trennung entscheidend: Solange Erbbaurecht und Grundstückseigentum getrennt sind, läuft der Erbbauzins weiter. Erst wenn beide in einer Hand zusammenkommen, kann das Erbbaurecht beendet werden und die jährliche Zahlung entfällt.
Wege, ein Erbbaurecht zu beenden oder abzulösen
Es gibt mehrere Wege, ein Erbbaurecht zu beenden. Welcher in Frage kommt, hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und davon ab, ob beide Seiten mitwirken wollen:
- Ankauf des Grundstücks: Sie kaufen das Grundstück vom Erbbaurechtsgeber. Danach fallen Erbbaurecht und Eigentum in einer Hand zusammen, und das Erbbaurecht kann gelöscht werden. Das ist der häufigste und meist sauberste Weg, eine Erbpacht abzulösen.
- Einvernehmliche vorzeitige Aufhebung: Erbbaurechtsgeber und Erbbauberechtigter heben das Erbbaurecht vorzeitig durch notariellen Vertrag auf. Nach § 26 ErbbauRG bedarf die Aufhebung der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
- Zeitablauf am Laufzeitende: Mit Ablauf der vereinbarten Dauer erlischt das Erbbaurecht. Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer, der dem Erbbauberechtigten nach § 27 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk schuldet.
- Heimfall: Bei schweren Vertragsverletzungen, etwa erheblichem Zahlungsverzug, kann der Erbbaurechtsgeber nach § 32 ErbbauRG die Übertragung des Erbbaurechts verlangen. Das ist kein Weg, den Sie selbst aktiv wählen würden, sondern ein Risiko-Szenario aus dem Vertrag.
Für die meisten Eigentümer, die ihre Erbpacht dauerhaft loswerden möchten, läuft es auf den Ankauf des Grundstücks hinaus. Die übrigen Wege sind eher Sonderfälle oder treten am Ende der Laufzeit ohnehin ein.
Das Grundstück kaufen: Verschmelzung von Eigentum und Erbbaurecht
Beim Ankauf des Erbbaugrundstücks kaufen Sie als Erbbauberechtigter das Grundstück, auf dem Ihr Haus steht. Wirtschaftlich lösen Sie damit die Erbpacht ab, weil der Erbbauzins entfällt, sobald Ihnen Grundstück und Gebäude gemeinsam gehören.
Vor dem Kauf bestehen zwei getrennte Grundbuchblätter: eines für das Grundstück und ein eigenes Erbbaugrundbuch für das Erbbaurecht. Mit der notariellen Auflassung und der Eintragung im Grundbuch werden Sie Eigentümer des Grundstücks. Sind Grundstück und Erbbaurecht dauerhaft in einer Hand vereinigt, wird das Erbbaurecht in aller Regel gelöscht. Danach existiert nur noch ein einheitliches Grundstück, das Haus ist sein wesentlicher Bestandteil.
Wichtig ist die saubere Reihenfolge: Bestehende Belastungen auf dem Erbbaurecht, etwa Grundschulden Ihrer Bank, müssen vor oder mit der Löschung geregelt werden. Sie können auf das Grundstück übertragen, neu geordnet oder abgelöst werden. Diese Schritte gehören zwingend in den Notarvertrag und in die Abstimmung mit den beteiligten Gläubigern.
Wie entsteht der Kaufpreis für das Grundstück?
Einen gesetzlich vorgeschriebenen Preis für den Ankauf eines Erbbaugrundstücks gibt es nicht. In der Praxis nähert man sich dem Wert über mehrere Ansätze, die häufig kombiniert werden:
- Bodenwert: Ausgangspunkt ist oft der Bodenrichtwert für die Lage, angepasst an die konkreten Eigenschaften des Grundstücks. Er bildet den Verkehrswert des reinen Grund und Bodens ab.
- Kapitalisierter Erbbauzins: Der jährliche Erbbauzins kann als dauerhafte Zahlung auf einen heutigen Barwert umgerechnet werden. Da der Erbbauzins häufig als Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart ist, lässt sich daraus umgekehrt ein Wertansatz für das Grundstück ableiten.
- Restlaufzeit und Vertragskonditionen: Eine lange Restlaufzeit, ein niedriger Erbbauzins oder günstige Klauseln verbessern Ihre Ausgangslage. Eine kurze Restlaufzeit mindert den Wert des Erbbaurechts und beeinflusst die Verhandlung über den Grundstückspreis.
Aus diesen Bausteinen ergibt sich eine begründbare Wertspanne, über die Erbbaurechtsgeber und Erbbauberechtigter sprechen. Bei institutionellen Gebern wie Kommunen oder Kirchen sind die Spielräume oft enger und an interne Richtlinien gebunden. Eine fundierte, nachvollziehbare Bewertung ist hier die beste Grundlage für ein realistisches Gespräch. Wir ordnen den Wert eines Erbbaugrundstücks für Sie sachlich ein.
Grunderwerbsteuer in NRW beim Ankauf des Grundstücks
Der Ankauf des Grundstücks ist ein eigenständiger, steuerpflichtiger Erwerbsvorgang nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist nach den §§ 8 und 9 GrEStG die Gegenleistung, also in der Regel der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück.
Ein wichtiger Punkt, der oft für Überraschung sorgt: Haben Sie bei der Bestellung oder dem Erwerb des Erbbaurechts bereits Grunderwerbsteuer gezahlt, wird diese auf den Grundstückskauf nicht angerechnet. Steuerlich sind das zwei verschiedene Vorgänge mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen. Eine generelle Verrechnung sieht das Gesetz nicht vor.
Befreiungen kann es geben, wenn der Verkäufer eng mit Ihnen verwandt ist. Nach § 3 GrEStG ist der Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sowie durch Personen, die in gerader Linie verwandt sind, etwa Eltern und Kinder, von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch dann, wenn Sie zugleich der Erbbauberechtigte sind. Ob eine Befreiung in Ihrem Fall greift, beurteilt Ihr Steuerberater verbindlich.
Zustimmungen, Notar und Grundbuch: der Ablauf
Damit die Ablösung sauber gelingt, müssen je nach Konstellation mehrere Beteiligte mitwirken:
- Erbbaurechtsgeber: Er verkauft das Grundstück und muss einer vorzeitigen Aufhebung des Erbbaurechts nach § 26 ErbbauRG zustimmen.
- Grundpfandgläubiger: Lasten Grundschulden oder Hypotheken auf dem Erbbaurecht oder dem Grundstück, müssen die Gläubiger der Löschung oder Umordnung zustimmen, damit ihre Sicherheit nicht ungewollt untergeht.
- Gemeinde: Beim Verkauf kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch zu prüfen sein. Hier wird in der Regel ein Negativzeugnis eingeholt.
Der eigentliche Kauf wird beim Notar beurkundet. Häufig regelt der Vertrag in einem Zug den Grundstückskauf, die Aufhebung des Erbbaurechts und die Behandlung der Belastungen. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich beim Grundstückskauf nach dem Kaufpreis. Als grobe Orientierung liegen Notar und Grundbuch zusammen meist in der Größenordnung von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen mögliche Gebühren für die Löschung des Erbbaurechts und für die Ordnung der Grundpfandrechte.
Finanzierung und die Frage des richtigen Zeitpunkts
Der Ankauf des Grundstücks ist eine Investition, die sich finanzieren lässt wie ein gewöhnlicher Immobilienkauf. Banken bewerten die Vereinigung von Grundstück und Erbbaurecht in einer Hand häufig positiv, weil die Immobilie dadurch als vollwertiges Eigentum besser beleihbar wird. Planen Sie neben dem Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten ein, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Beim Zeitpunkt spielt die Restlaufzeit eine zentrale Rolle. Ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts kurz, sinkt der Wert des Erbbaurechts, und eine Finanzierung des bloßen Erbbaurechts wird für Banken oft schwierig. Gerade dann kann der Ankauf des Grundstücks der bessere Weg sein, weil er die Unsicherheit am Laufzeitende beseitigt und langfristig den Erbbauzins erspart.
Ob sich der Ankauf für Sie rechnet, hängt vom Kaufpreis, vom bisherigen Erbbauzins, von Steuern und Kosten und von Ihren Plänen mit der Immobilie ab. Mit über 60 Jahren am Düsseldorfer Markt und einem über die Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten bewerten und vermitteln wir auch Erbbaurechts-Konstellationen und ordnen Ihre Situation realistisch ein, ohne Verkaufsdruck. Dies ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
