Zwischen der Unterschrift unter den Kaufvertrag und dem Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch liegen oft Wochen oder Monate. In dieser Zwischenzeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer, während das Finanzamt die Grunderwerbsteuer erhebt und mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung über einen entscheidenden Hebel verfügt. Beide Themen werden häufig verwechselt, gehören aber klar getrennt: Die Vormerkung ist eine zivilrechtliche Sicherung, die Grunderwerbsteuer eine eigene Steuer. Wir begleiten seit über 60 Jahren Käuferinnen und Käufer in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen und erklären, wie Vormerkung, Steuer und Eigentumsumschreibung zeitlich ineinandergreifen.
Was die Auflassungsvormerkung ist (§ 883 BGB)
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert. Rechtsgrundlage ist § 883 BGB: Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.
Ihre Schutzwirkung ergibt sich aus § 883 Abs. 2 BGB: Eine Verfügung des Verkäufers über das Grundstück, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgt, ist gegenüber dem Käufer unwirksam, soweit sie dessen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt ausdrücklich auch für Verfügungen in der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter.
Konkret bedeutet das: Sobald die Vormerkung eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr wirksam an einen Dritten verkaufen oder mit neuen Grundschulden belasten, die den Käufer beeinträchtigen würden. Auch eine spätere Insolvenz des Verkäufers gefährdet den gesicherten Anspruch nicht mehr. Die Vormerkung ist damit das zentrale Sicherungsmittel zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung.
Auflassung (§ 925 BGB) und Vormerkung: der Unterschied
Die Begriffe klingen ähnlich, meinen aber Verschiedenes. Die Auflassung nach § 925 BGB ist die dingliche Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einer zuständigen Stelle, in der Regel dem Notar, erklärt werden. Erst die Auflassung zusammen mit der Eintragung im Grundbuch bewirkt nach § 873 BGB den Eigentumsübergang.
Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB überträgt dagegen noch kein Eigentum. Sie sichert lediglich den Anspruch des Käufers, später als Eigentümer eingetragen zu werden. Sie ist eine Art Reservierung mit dinglicher Wirkung, kein Eigentumserwerb.
- Auflassung (§ 925 BGB): Einigung über den Eigentumsübergang, Baustein der eigentlichen Übereignung.
- Vormerkung (§ 883 BGB): Sicherung des Anspruchs auf diese Übereignung in der Zwischenzeit.
In der Praxis werden Auflassung und Bewilligung der Vormerkung häufig bereits im Kaufvertrag mit beurkundet. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch, nicht schon mit der Vormerkung.
Der zeitliche Ablauf: von der Beurkundung bis zur Umschreibung
Der Weg vom Kaufvertrag zum Eigentum folgt einer festen Reihenfolge, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen absichert:
- Notarielle Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag vor dem Notar. Damit ist der Kauf rechtlich wirksam.
- Eintragung der Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch. Ab diesem Moment ist der Anspruch des Käufers gesichert.
- Fälligkeit und Kaufpreiszahlung: Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist und weitere vereinbarte Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt den Kaufpreis.
- Eigentumsumschreibung: Nach bestätigter Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.
Diese Abfolge stellt sicher, dass der Käufer erst zahlt, wenn seine Position durch die Vormerkung abgesichert ist, und der Verkäufer das Eigentum erst verliert, wenn die Zahlung eingegangen ist. Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen häufig mehrere Wochen bis einige Monate.
Wann die Grunderwerbsteuer entsteht: mit dem Kaufvertrag
Hier liegt der häufigste Irrtum: Die Grunderwerbsteuer entsteht nicht mit der Vormerkung und nicht mit der Eigentumsumschreibung, sondern bereits mit dem wirksamen Kaufvertrag. Steuerbarer Vorgang ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, also der notarielle Kaufvertrag selbst. Die Steuer entsteht mit der Verwirklichung dieses Tatbestands (§ 38 Abgabenordnung).
Eine Ausnahme regelt § 14 GrEStG nur für besondere Fälle: Hängt die Wirksamkeit des Erwerbs von einer Bedingung ab, entsteht die Steuer erst mit Eintritt der Bedingung; ist eine Genehmigung erforderlich, erst mit der Genehmigung. Der Regelfall des unbedingten Kaufvertrags löst die Steuer dagegen sofort aus.
Die Vormerkung ist steuerlich neutral. Sie ist ein reines Sicherungsinstrument und kein eigener Steuertatbestand. Wer einen Kaufvertrag beurkundet, schuldet die Grunderwerbsteuer also unabhängig davon, ob und wann eine Vormerkung eingetragen wird. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland: In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG)
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist das Bindeglied zwischen Steuer und Grundbuch. Nach § 22 Abs. 1 GrEStG darf der Käufer erst dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen.
Das Finanzamt muss diese Bescheinigung nach § 22 Abs. 2 GrEStG erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit besteht. Sie wird schriftlich erteilt; eine rein elektronische Übermittlung ist gesetzlich ausgeschlossen.
Der Ablauf greift dabei sauber ineinander: Der Notar zeigt den beurkundeten Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer per Bescheid fest. Nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung kann der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt durchführen lassen. Wer die Steuer nicht zahlt, kommt also nicht ins Grundbuch.
Praktische Bedeutung für Käufer und Verkäufer
Für beide Seiten erfüllen Vormerkung und Steuerablauf wichtige Funktionen:
- Für Käufer: Die Vormerkung sichert den bezahlten oder zu bezahlenden Kaufpreis ab. Ohne sie wäre der Käufer in der Schwebezeit nur ein ungesicherter Gläubiger und bei einem Doppelverkauf oder einer Insolvenz des Verkäufers ungeschützt. Die Vormerkung ist deshalb fast immer Voraussetzung dafür, dass eine Bank die Finanzierung freigibt.
- Für Verkäufer: Die geregelte Reihenfolge stellt sicher, dass das Eigentum erst nach Zahlungseingang übergeht. Zugleich bindet die Vormerkung den Kauf, sodass die Abwicklung verlässlich auf die Umschreibung zuläuft.
Beim Steuerschuldner ist wichtig: Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also Käufer und Verkäufer, Steuerschuldner. Beide haften gegenüber dem Finanzamt als Gesamtschuldner. In den meisten Kaufverträgen wird zwar vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich trägt; diese Vereinbarung wirkt aber nur zwischen den Vertragsparteien. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt grundsätzlich auch an den Verkäufer halten.
Kosten der Vormerkung und ihre spätere Löschung
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung verursacht Gebühren beim Notar und beim Grundbuchamt. Sie richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich nach dem Kaufpreis als Geschäftswert. Die Vormerkung ist dabei nur ein Teil der gesamten Notar- und Grundbuchkosten, die zusammen oft in einer Größenordnung von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises liegen. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten, da die Vormerkung seinem Schutz dient.
Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt: Der gesicherte Anspruch ist erfüllt, die Vormerkung wird gegenstandslos. In der Praxis wird sie deshalb gemeinsam mit der Eigentumsumschreibung gelöscht. Häufig enthält der Kaufvertrag bereits die nötige Löschungsbewilligung, sodass der Notar die Löschung im selben Arbeitsgang mit veranlassen kann.
Für die Löschung fallen meist nur geringe zusätzliche Gebühren an oder sie ist bereits Teil des Vollzugspakets. Wichtig ist vor allem, dass nach der Umschreibung tatsächlich keine alte Vormerkung mehr im Grundbuch stehen bleibt.
