Die Mietkaution sichert den Vermieter für den Fall ab, dass am Ende des Mietverhältnisses noch offene Forderungen bestehen – etwa rückständige Miete oder Schäden an der Wohnung. Wie hoch sie sein darf, wie sie gezahlt und angelegt werden muss und wann sie zurückzugeben ist, regelt § 551 BGB recht genau. Eine zentrale Vorschrift dabei: Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten leisten – ein Recht, das ihm niemand vertraglich nehmen kann. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte rund um Höhe, Ratenzahlung, Anlage und Rückzahlung der Kaution sachlich ein und richtet sich vor allem an Vermieterinnen und Vermieter, die rechtssicher vermieten möchten.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Obergrenze für die Mietkaution steht in § 551 Abs. 1 BGB: Sie darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen – und zwar ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist also die reine Kaltmiete (Nettokaltmiete), nicht die Warmmiete.
Ein Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 800 Euro und werden daneben 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, errechnet sich die maximale Kaution aus 3 × 800 Euro = 2.400 Euro. Die Betriebskosten bleiben außen vor.
Wird im Mietvertrag eine höhere Kaution vereinbart, ist diese Vereinbarung nicht insgesamt nichtig: Sie wird auf das zulässige Höchstmaß von drei Nettokaltmieten zurückgeführt. Den überschießenden Betrag kann der Mieter zurückverlangen. Für Vermieterinnen und Vermieter heißt das: Die gesetzliche Grenze sauber einzuhalten erspart spätere Auseinandersetzungen.
Das Recht auf Ratenzahlung in drei Monatsraten
Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Das bedeutet im Einzelnen:
- Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig – nicht bereits bei Unterzeichnung des Vertrags.
- Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig, also typischerweise mit der zweiten und dritten Monatsmiete.
- Alle drei Raten müssen gleich hoch sein.
Wichtig: Dieses Ratenrecht ist ein gesetzlicher Anspruch des Mieters. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass die volle Kaution schon vor Einzug auf einmal gezahlt wird. Verlangt der Vertrag eine sofortige Vollzahlung, kann sich der Mieter dennoch auf die gesetzliche Ratenzahlung berufen. Das Recht auf drei Raten besteht nach Auffassung von Mietervereinen auch dann, wenn die vereinbarte Kaution weniger als drei Monatsmieten beträgt.
Getrennte, insolvenzfeste Anlage und Verzinsung
Eine als Sicherheit überlassene Geldsumme darf der Vermieter nicht einfach mit seinem eigenen Geld vermischen. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ihn, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren.
In beiden Fällen gilt: Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Diese Trennung ist entscheidend – sie sorgt dafür, dass die Kaution auch dann geschützt ist, wenn der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten oder in die Insolvenz gerät. Üblich ist ein Mietkautionskonto oder ein Kautionssparbuch, das auf den Namen des Mieters läuft und zugunsten des Vermieters verpfändet wird.
Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit, das heißt: Die Zinsen werden bei der Rückzahlung mit ausgekehrt. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht gilt nur für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Welche Kautionsformen gibt es?
Die Kaution kann auf verschiedene Weise gestellt werden. Die gängigsten Formen:
- Barkaution / Kautionskonto: Der Mieter zahlt eine Geldsumme, die der Vermieter getrennt und verzinst anlegt. Nur für diese Geldkaution gilt das Ratenrecht nach § 551 Abs. 2 BGB unmittelbar.
- Kautionssparbuch: Ein Sparbuch auf den Namen des Mieters, das an den Vermieter verpfändet wird; die Zinsen bleiben beim Mieter.
- Bürgschaft: Ein Dritter – etwa Eltern oder eine Bank – verbürgt sich. Der Mieter muss kein Kapital binden; bei einer Bankbürgschaft fallen jedoch laufende Gebühren an.
- Mietkautionsversicherung (Kautionsbürgschaft): Ein Versicherer tritt gegen eine jährliche Prämie als Bürge ein. Der Mieter zahlt keine Kautionssumme, trägt aber dauerhaft Prämienkosten und haftet im Sicherungsfall gegenüber dem Versicherer im Regress.
Bei Bürgschaft und Versicherung wird keine Geldsumme an den Vermieter geleistet, weshalb das gesetzliche Ratenzahlungsrecht hier nicht greift. Welche Form akzeptiert wird, sollte im Mietvertrag klar geregelt sein.
Rückzahlung der Kaution nach dem Auszug
Eine feste gesetzliche Frist, bis wann die Kaution nach dem Auszug zurückzuzahlen ist, gibt es nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu, um zu klären, ob ihm noch Ansprüche zustehen – etwa wegen Schäden oder offener Mieten. Die Rechtsprechung hält dabei einen Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten regelmäßig für angemessen.
Ein Sonderfall sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten: Ist mit einer Nachzahlung zu rechnen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis die Betriebskostenabrechnung vorliegt – nicht jedoch die gesamte Kaution, wenn nur eine moderate Nachforderung zu erwarten ist. Der unstrittige Teil ist zeitnah auszuzahlen.
Mit der Rückzahlung sind auch die in der Mietzeit angefallenen Zinsen herauszugeben. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB).
Was gilt, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution oder die fälligen Raten nicht, hat das ernste Folgen. § 569 Abs. 2a BGB sieht vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe des Betrags von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Ein Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 600 Euro und einer Kaution von 1.800 Euro, zahlbar in drei Raten zu je 600 Euro, erreicht der Rückstand schon nach zwei nicht gezahlten Raten (1.200 Euro) die Grenze von zwei Monatsmieten. Damit kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.
Voraussetzung ist, dass die Kautionspflicht überhaupt wirksam vereinbart wurde. Zahlt der Mieter den Rückstand rechtzeitig nach, lässt sich die Situation oft noch entschärfen. Für Vermieterinnen und Vermieter empfiehlt sich, Zahlungsrückstände frühzeitig und dokumentiert anzumahnen.
Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam
§ 551 Abs. 4 BGB stellt klar: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Schutzvorschriften des § 551 BGB lassen sich vertraglich nicht aushebeln.
Praktisch unwirksam sind damit insbesondere Klauseln, die
- eine Kaution von mehr als drei Nettokaltmieten verlangen,
- das Recht auf Zahlung in drei Monatsraten ausschließen,
- auf die getrennte Anlage oder die Verzinsung der Kaution verzichten (außer im Sonderfall Studenten- oder Jugendwohnheim).
Der Mieter kann sich trotz einer anderslautenden Klausel stets auf die gesetzliche Regelung berufen. Für Vermieterinnen und Vermieter ist das ein guter Grund, von Anfang an mit rechtssicheren Vertragsregelungen zu arbeiten: Eine unwirksame Klausel schützt nicht, sondern wird durch das Gesetz ersetzt – meist zu Lasten des Vermieters. Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt im Einzelfall keine Rechtsberatung.
