Wer eine Immobilie in Düsseldorf oder Nordrhein-Westfalen verkaufen oder vermieten möchte, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt sehr genau, wann der Ausweis Pflicht ist, wann er vorgelegt und übergeben werden muss und welche Angaben bereits in der Anzeige stehen müssen. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können teuer werden. Wir begleiten Eigentümer seit über 60 Jahren bei Verkauf und Vermietung und erklären Ihnen in diesem Ratgeber den gesetzlichen Rahmen rund um den Energieausweis ruhig, sachlich und nachvollziehbar. Es handelt sich um allgemeine Informationen und nicht um eine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was das GEG zum Energieausweis regelt
Der Energieausweis ist kein freiwilliges Marketinginstrument, sondern eine gesetzliche Pflicht. Maßgeblich ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die früheren Regelungen der Energieeinsparverordnung abgelöst hat. Die zentralen Vorschriften zum Energieausweis stehen in den Paragrafen 79 bis 88 GEG sowie im Bußgeldparagrafen 108 GEG.
Nach § 79 Absatz 1 GEG dient der Energieausweis ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich verschiedener Gebäude ermöglichen. Er ist also eine Entscheidungshilfe für Kauf- und Mietinteressenten, kein technisches Gutachten und keine Garantie für tatsächliche Energiekosten.
Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis. Welche Art für ein Gebäude zulässig ist, regeln die Paragrafen 80 bis 86 GEG. Für dieses Thema entscheidend ist aber nicht die Erstellung, sondern die rechtliche Pflicht: Wer ist wann zur Vorlage, Übergabe und korrekten Information verpflichtet?
Wann der Energieausweis Pflicht ist (§ 80 GEG)
Nach § 80 Absatz 3 GEG muss ein Energieausweis vorliegen, wenn eine Immobilie den Eigentümer oder Nutzer wechselt. Konkret betrifft das folgende Vorgänge:
- Verkauf eines mit einem Gebäude bebauten Grundstücks oder von Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum,
- Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück,
- Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
Ein neuer Ausweis muss in diesen Fällen nur ausgestellt werden, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Wer also schon einen aktuellen Ausweis hat, kann diesen weiterverwenden, solange er gültig ist.
Daneben kennt das GEG weitere Anlässe: Bei der Errichtung eines Gebäudes ist nach § 80 Absatz 1 GEG ein Energiebedarfsausweis auszustellen, ebenso bei größeren Änderungen am Bestand nach § 80 Absatz 2 GEG. Für bestimmte öffentlich stark frequentierte Gebäude über 250 beziehungsweise 500 Quadratmeter besteht nach § 80 Absatz 6 und 7 GEG eine Aushangpflicht. Im Mittelpunkt des Alltags von Verkäufern und Vermietern steht jedoch der Wechsel der Immobilie.
Vorlage bei Besichtigung und Übergabe nach Vertragsschluss
§ 80 Absatz 4 GEG legt sehr genau fest, wann der Energieausweis gezeigt werden muss. Beim Verkauf hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen. Diese Pflicht gilt nach § 80 Absatz 5 GEG entsprechend auch für Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.
Die Vorlagepflicht kann auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt werden. Findet gar keine Besichtigung statt, ist der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen. Spätestens wenn der Interessent zur Vorlage auffordert, muss der Ausweis ebenfalls unverzüglich gezeigt werden.
Nach Abschluss des Vertrags geht es einen Schritt weiter: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags hat der Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie davon zu übergeben. Vorlage und Übergabe sind also zwei getrennte Pflichten. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen sieht § 80 Absatz 4 GEG zusätzlich vor, dass der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führt, sofern ein solches unentgeltlich angeboten wird.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)
Der Energieausweis wirkt schon vor der ersten Besichtigung: § 87 GEG verlangt bestimmte Angaben bereits in der Immobilienanzeige. Die Pflicht greift, wenn vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige zu verantworten hat, also der Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder der Immobilienmakler.
In die Anzeige gehören nach § 87 Absatz 1 GEG folgende Pflichtangaben:
- die Art des Energieausweises, also Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
- der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
- der im Ausweis genannte wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
- bei einem Wohngebäude das im Ausweis genannte Baujahr,
- bei einem Wohngebäude die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse (Skala A+ bis H).
Baujahr und Energieeffizienzklasse sind also nur bei Wohngebäuden Pflicht. Bei Nichtwohngebäuden sind nach § 87 Absatz 2 GEG der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und für Strom jeweils getrennt anzugeben. Wichtig: Die Pflicht greift nur, wenn überhaupt schon ein Energieausweis vorliegt. Liegt noch keiner vor, gibt es keine Pflichtangaben in der Anzeige, der Ausweis muss aber spätestens zur Besichtigung beschafft sein.
Gültigkeit: zehn Jahre (§ 79 GEG)
Ein Energieausweis ist nach § 79 Absatz 3 GEG für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen. Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum auf dem Dokument. Nach Ablauf dieser zehn Jahre darf der Ausweis nicht mehr verwendet werden, um die Vorlage- oder Anzeigenpflichten zu erfüllen.
Unabhängig von der Zehnjahresfrist kann ein Ausweis seine Gültigkeit auch früher verlieren: Wird nach § 80 Absatz 2 GEG aufgrund größerer Änderungen am Gebäude ein neuer Energieausweis erforderlich, ist der bisherige nicht mehr maßgeblich.
Für Eigentümer bedeutet das praktisch: Vor jeder Vermarktung lohnt ein Blick auf das Ausstellungsdatum. Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die GEG-Pflichten nicht und kann ein Bußgeldrisiko begründen. Wer rechtzeitig prüft, vermeidet, dass eine Vermarktung wegen eines fehlenden gültigen Ausweises ins Stocken gerät.
Wer einen Energieausweis ausstellen darf (§ 88 GEG)
Nicht jede Person darf einen Energieausweis ausstellen. § 88 GEG regelt die Ausstellungsberechtigung und knüpft sie an Qualifikation und Berufserfahrung. Berechtigt sind insbesondere:
- Personen, die nach den Bauordnungen der Länder zur Unterzeichnung bautechnischer Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung berechtigt sind,
- Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss, etwa in Architektur, Bauingenieurwesen, Technischer Gebäudeausrüstung, Physik, Maschinenbau oder Elektrotechnik,
- qualifizierte Handwerker in Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Gewerken, etwa mit Meistertitel, sowie das Schornsteinfegerhandwerk,
- staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit entsprechendem Ausbildungsschwerpunkt.
Hinzu kommen nach § 88 Absatz 2 GEG zusätzliche Voraussetzungen wie ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen, eine einschlägige Berufserfahrung oder eine erfolgreiche Schulung. Nach § 88 Absatz 5 GEG ist auch berechtigt, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden hat. Wer einen Ausweis von einer nicht berechtigten Person ausstellen lässt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG.
Bußgelder und Ausnahmen (§ 108 und § 79 GEG)
Die Pflichten rund um den Energieausweis sind keine bloßen Empfehlungen. § 108 GEG stellt Verstöße als Ordnungswidrigkeit unter Bußgeld. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig unter anderem den Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt (§ 80 Absatz 4) oder übergibt (§ 80 Absatz 4 Satz 5), die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nicht sicherstellt (§ 87) oder einen Ausweis ohne Ausstellungsberechtigung ausstellt (§ 88).
Für diese Verstöße rund um den Energieausweis sieht § 108 Absatz 2 GEG eine Geldbuße bis zu zehntausend Euro vor. Das Bußgeld kann je Verstoß verhängt werden, weshalb sich eine sorgfältige Vorbereitung der Vermarktung in jedem Fall lohnt.
Es gibt aber klar umrissene Ausnahmen. Nach § 79 Absatz 4 GEG sind die Vorschriften dieses Abschnitts auf ein kleines Gebäude nicht anzuwenden. Ein kleines Gebäude ist nach § 3 Absatz 1 Nummer 17 GEG ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Außerdem ist § 80 Absatz 3 bis 7 GEG auf ein Baudenkmal nicht anzuwenden, also auf ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude. Für diese Fälle entfallen die Pflichten zu Ausweis, Vorlage und Übergabe. Im Zweifel sollte die Einordnung im Einzelfall geprüft werden.
