Wer eine Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert, stößt früher oder später auf den Begriff Beleihungswert. Er entscheidet darüber, wie viel eine Bank überhaupt verleiht und zu welchem Zins. Dabei ist er bewusst vorsichtiger angesetzt als der Verkehrswert, der den heute am Markt erzielbaren Preis abbildet. Dieser Leitfaden erklärt, wie beide Werte zusammenhängen, wie Banken den Beleihungswert ermitteln und warum er für Ihre Finanzierung so wichtig ist.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhaft sichere Kreditsicherheit beimisst. Anders als ein tagesaktueller Marktpreis bildet er ab, welcher Wert sich voraussichtlich über einen langen Zeitraum hinweg verlässlich erzielen lässt — auch dann, wenn die Bank das Objekt im Ernstfall einmal verwerten müsste.
Entscheidend ist daher das Prinzip der vorsichtigen Bewertung: Berücksichtigt werden nur die langfristigen, nachhaltigen Eigenschaften einer Immobilie wie Lage, Bausubstanz, Zuschnitt und Nutzbarkeit. Kurzfristige Preisspitzen, konjunkturelle Übertreibungen oder spekulative Erwartungen bleiben dagegen außen vor. Genau deshalb fällt der Beleihungswert in aller Regel niedriger aus als der Verkehrswert.
Für die Bank ist der Beleihungswert die zentrale Rechengröße. Er bestimmt, bis zu welcher Höhe ein Darlehen durch die Immobilie abgesichert ist — und damit, wie viel sie zu welchen Bedingungen finanziert.
Beleihungswert und Verkehrswert: der entscheidende Unterschied
Beleihungswert und Verkehrswert (Marktwert) werden im Alltag oft verwechselt, beschreiben aber zwei sehr unterschiedliche Dinge.
- Verkehrswert / Marktwert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag tatsächlich erzielbar wäre. Er ist ein stichtagsbezogener Marktpreis und folgt der aktuellen Marktlage.
- Beleihungswert: der vorsichtig geschätzte, langfristig nachhaltig erzielbare Wert ohne spekulative Elemente. Er ist bewusst konservativ und schwankt nicht mit jeder Marktbewegung.
Aus dieser unterschiedlichen Logik folgt die Faustregel: Der Beleihungswert liegt fast immer unter dem Verkehrswert. Die Differenz ist der Sicherheitspuffer der Bank. In stark steigenden Märkten kann der Abstand größer werden, weil die Bank Preisübertreibungen nicht in die Sicherheit einrechnet.
Wichtig zu wissen: Eine fundierte Einschätzung des Verkehrswerts ist die Grundlage, auf der Sie den Beleihungswert der Bank überhaupt einordnen können. Als Immobilienmakler liefert Richter Immobilien-Transaktionen Eigentümern eine datenbasierte Verkehrswert-Einschätzung — die Festsetzung des Beleihungswerts selbst nimmt allein die finanzierende Bank vor.
Wie Banken den Beleihungswert ermitteln
Bei Pfandbriefbanken ist die Ermittlung des Beleihungswerts gesetzlich streng geregelt. Maßgeblich sind § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die ergänzende Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
§ 16 PfandBG schreibt vor, dass der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten darf, der sich bei einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts und der normalen regionalen Marktgegebenheiten ergibt. Spekulative Elemente sind ausdrücklich ausgeschlossen. Zugleich gilt: Der Beleihungswert darf den ordnungsgemäß ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Die Wertermittlung muss zudem ein von der Kreditentscheidung unabhängiger, fachkundiger Gutachter vornehmen.
Die BelWertV konkretisiert dies und legt die zulässigen Verfahren fest — Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, jeweils in der pfandbriefrechtlich vorsichtigen Ausprägung. Banken, die nicht dem Pfandbriefrecht unterliegen, ermitteln den Beleihungswert nach eigenen, ähnlich konservativen Grundsätzen.
Der Sicherheitsabschlag: warum rund 10 Prozent abgezogen werden
In der Praxis leiten viele Banken den Beleihungswert aus dem Verkehrswert ab und ziehen einen Sicherheitsabschlag ab. Üblich ist eine Größenordnung von etwa 10 Prozent, je nach Objekt und Bank kann der Abschlag auch höher ausfallen.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Wirkung:
- Verkehrswert / Kaufpreis: 400.000 Euro
- Sicherheitsabschlag rund 10 Prozent
- Beleihungswert: rund 360.000 Euro
Der Abschlag ist kein Misstrauen gegenüber Ihrer Immobilie, sondern ein Risikopuffer: Er soll Marktschwankungen abfedern und sicherstellen, dass die Sicherheit auch dann noch ausreicht, wenn die Preise vorübergehend nachgeben. Je nach Datenlage und Lage des Objekts kann der tatsächliche Abschlag von der Faustregel abweichen.
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf
Auf dem Beleihungswert bauen zwei weitere Begriffe auf, die im Finanzierungsgespräch eine zentrale Rolle spielen.
- Beleihungsgrenze: der maximale Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein Darlehen auf die Immobilie stützt. Für die Deckung von Hypothekenpfandbriefen dürfen Pfandbriefbanken Kredite nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts anrechnen. In der klassischen Baufinanzierung beleihen Banken häufig bis zu rund 80 Prozent des Beleihungswerts.
- Beleihungsauslauf: das tatsächliche Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert, ausgedrückt in Prozent. Er beschreibt, wie weit eine konkrete Finanzierung den möglichen Rahmen ausschöpft.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Beleihungswert von 360.000 Euro und einem Darlehen von 288.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf 80 Prozent (288.000 geteilt durch 360.000). Die Beleihungsgrenze ist also der von der Bank gesetzte Maximalrahmen, der Beleihungsauslauf der individuell genutzte Anteil daraus.
Wie Beleihungswert und Auslauf den Zins bestimmen
Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Hebel für Ihren Zinssatz. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Risiko — und das Risiko sinkt, je weniger Darlehen auf einem Beleihungswert lastet.
Als Orientierung gilt: Liegt der Beleihungsauslauf unter rund 60 Prozent, erhalten Sie in der Regel die besten Konditionen. Oberhalb dieser Schwelle steigt der Zins typischerweise in Stufen an, je höher der Auslauf wird. Ein hoher Beleihungsauslauf nahe oder über 90 Prozent bedeutet für die Bank ein größeres Verlustrisiko und führt entsprechend zu spürbaren Zinsaufschlägen.
Vereinfacht lässt sich die Logik so zusammenfassen:
- niedriger Beleihungsauslauf = mehr Eigenkapital = geringeres Risiko = günstigerer Zins
- hoher Beleihungsauslauf = wenig Eigenkapital = höheres Risiko = höherer Zins
Schon das Erreichen der nächstniedrigeren Stufe — etwa der Sprung unter 60 oder unter 80 Prozent — kann die Konditionen messbar verbessern.
Auswirkung auf Eigenkapital und Finanzierung
Weil der Beleihungswert die maximale Darlehenshöhe bestimmt, hat er direkten Einfluss auf Ihren Eigenkapitalbedarf. Je niedriger der Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis und je niedriger die Beleihungsgrenze, desto mehr müssen Sie aus eigenen Mitteln beisteuern.
Zurück zum Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, einem Beleihungswert von 360.000 Euro und einer Beleihung bis 80 Prozent finanziert die Bank maximal 288.000 Euro. Die verbleibenden 112.000 Euro bringen Sie als Eigenkapital ein — hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, die üblicherweise ebenfalls aus Eigenkapital getragen werden.
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Wer den Wert seiner Immobilie realistisch kennt, kann seine Finanzierung deshalb besser planen. Für Eigentümer, die verkaufen oder ihre Immobilie einordnen möchten, liefert Richter Immobilien-Transaktionen eine fundierte, datenbasierte Verkehrswert-Einschätzung als belastbare Ausgangsbasis.
