Bir ön alım hakkı (Vorkaufsrecht), halihazırda yapılmış bir taşınmaz alımını son dakikada değiştirebilir: hak sahibi devreye girerse, taşınmazı asıl alıcı değil, hak sahibinin kendisi edinir. Bu nedenle satıcılar ve alıcılar için, hangi tür ön alım haklarının bulunduğunu, bunların nasıl kullanıldığını ve bunun emlak devir vergisi (Grunderwerbsteuer) açısından hangi sonuçları doğurduğunu bilmek önemlidir. Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da alım veya satımda nelerin önemli olduğunu bilmeniz için, temel bağlantıları nesnel ve anlaşılır biçimde açıklıyoruz.
Ön alım hakkı ne anlama gelir
Bir ön alım hakkı (Vorkaufsrecht), hak sahibine, halihazırda müzakere edilmiş bir satış sözleşmesine girme ve taşınmazı, satıcının bir üçüncü kişiyle kararlaştırdığı aynı koşullarla edinme imkânını verir. Hak dolayısıyla yoktan doğmaz: ancak satıcı bir alıcıyla geçerli bir satış sözleşmesi yaptığında kullanılabilir hale gelir – sözde ön alım olayı.
Hakkın kurulması ile kullanılması arasındaki fark önemlidir. Bir ön alım hakkı sözleşmeyle, tapu siciline tescille veya doğrudan kanun yoluyla kurulur. Ancak somut satış halinde hak sahibinin bir beyanıyla kullanılır. Hak sahibi kullanırsa, onunla satıcı arasında kendine ait bir satış sözleşmesi meydana gelir – bu durumda asıl alıcı eli boş kalır.
Satmak isteyen mülk sahipleri için bu nedenle tapu siciline ve olası yasal haklara erkenden bakmak değerlidir. Richter Immobilien-Transaktionen, bir satışın değerlemesi ve hazırlığı kapsamında yükleri ve olası ön alım haklarını inceler, böylece satış sürecinde sürpriz olmaz.
Ön alım hakkının dört en önemli türü
Uygulamada başlıca dört ön alım hakkı biçimi karşımıza çıkar. Bunlar hukuki dayanaklarında, kime ait olduklarında ve etkilerinin ne kadar geniş kapsamlı olduğunda farklılaşır:
- Belediyeye ait (kamusal) ön alım hakkı, İmar Kanunu'nun 24 ve devamı maddeleri uyarınca (§§ 24 ff. BauGB): belediyeye aittir, örneğin imar planı alanlarında, iyileştirme veya arsa düzenleme alanlarında ve koruma yönetmeliği bulunan alanlarda. Yalnızca kamu yararının bunu haklı kıldığı hallerde kullanılabilir.
- Ayni ön alım hakkı, Medeni Kanun'un 1094 ve devamı maddeleri uyarınca (§§ 1094 ff. BGB): tapu siciline tescil edilir ve bu sayede sonraki her malike karşı etki doğurur.
- Borçsal (sözleşmesel) ön alım hakkı, Medeni Kanun'un 463 ve devamı maddeleri uyarınca (§§ 463 ff. BGB): yalnızca bir anlaşmaya dayanır ve kural olarak sadece sözleşme tarafları arasında etki doğurur, üçüncü kişilere karşı kendiliğinden değil.
- Kiracının ön alım hakkı, Medeni Kanun'un 577. maddesi uyarınca (§ 577 BGB): kiraya verilen konut alanları, kiracıya bırakılmasından sonra kat mülkiyetine dönüştürülüp bir üçüncü kişiye satıldığında devreye girer.
Somut olayda bu haklardan hangisinin bulunduğu, tapu sicilinden, sözleşmelerden, taşınmazın konumundan ve kira ilişkisinden anlaşılır. Birden fazla hak teorik olarak yan yana bulunabilir.
Belediyeye ait ön alım hakkı ve kiracının ön alım hakkı
Belediyeye ait ön alım hakkı, günlük satış pratiğinde en bilinen kamusal haktır. Belediye bunu İmar Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca (§ 28 BauGB), satış sözleşmesinin bildirilmesinden itibaren üç ay içinde, satıcıya yönelik bir idari işlemle kullanabilir. Alıcı malik olarak tapu siciline tescil edilmeden önce, ön alım hakkının bulunmadığı veya kullanılmadığı tapu dairesine kanıtlanmalıdır – uygulamada belediyenin sözde olumsuz belgesi yoluyla. Önemli bir istisna: kat mülkiyetinin ve üst hakkının satışında, belediyeye ait ön alım hakkı İmar Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca (§ 24 BauGB) kural olarak bulunmaz.
Kiracının ön alım hakkı, Medeni Kanun'un 577. maddesi uyarınca (§ 577 BGB), kiracıyı konutunun mülkiyete dönüştürülmesinde korur. Kiraya verilen ve dönüştürülen konut bir üçüncü kişiye satılırsa, kiracı ön alıma hak kazanır. Buna karşılık kiraya veren bir aile üyesine veya kendi hane halkından birine satarsa, hak geçerli olmaz. Satıcı, kiracıyı satış sözleşmesinin içeriği ve ön alım hakkı konusunda bilgilendirmek zorundadır; kiracı bunu satıcıya yönelik yazılı bir beyanla kullanır.
Bir ön alım hakkı nasıl kullanılır
Tetikleyici her zaman bir üçüncü kişiyle yapılan geçerli satış sözleşmesidir. Ancak o zaman süreç başlar – ve süreler ile şekillere bağlıdır:
- Bildirim: özel hukuk ön alım hakkında, yükümlü (kural olarak satıcı) hak sahibine yapılan satış sözleşmesinin içeriğini bildirmek zorundadır (Medeni Kanun 469. madde, § 469 BGB). Belediyeye ait ön alım hakkında satıcı, satış sözleşmesini belediyeye bildirir; bildirim alıcı tarafından yerine getirilebilir.
- Süre: borçsal ve ayni ön alım hakkında süre – aksi kararlaştırılmadıkça – bildirimin ulaşmasından itibaren iki aydır (Medeni Kanun 469. madde, § 469 BGB). Belediyenin İmar Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca (§ 28 BauGB) üç ay süresi vardır.
- Şekil ve muhatap: özel hukuk ön alım hakkı satıcıya yönelik beyanla kullanılır (Medeni Kanun 464. madde, § 464 BGB); kiracının ön alım hakkı için kanun yazılı şekli öngörür. Belediye bunu yazılı idari işlemle kullanır.
Hak sahibi zamanında kullanırsa, onunla satıcı arasındaki satış sözleşmesi, üçüncü kişiyle yapılan sözleşmede kararlaştırılan aynı koşullarla – özellikle aynı satış bedeliyle – meydana gelir. Bir taşınmazda mülkiyetin geçişi için ardından, her arsa alımında olduğu gibi, noter huzurunda tescil talebi (Auflassung) ve tapu siciline tescil gereklidir.
Vergi sonucu: kullanım halinde devir vergisi neden doğar
Merkezi vergisel saptama şudur: ön alım hakkı sahibi kullanırsa, onunla satıcı arasında kendine ait, yeni bir satış sözleşmesi doğar. Bu edinim, Emlak Devir Vergisi Kanunu'nun 1. maddesi uyarınca (§ 1 GrEStG) vergilendirilebilir bir işlemdir. Hak sahibi için böylece emlak devir vergisi (Grunderwerbsteuer) doğar – Kuzey Ren-Vestfalya'da vergi oranı karşı edimin, kural olarak yani satış bedelinin yüzde 6,5'idir.
Kullanan hak sahibi, dolayısıyla asıl alıcının yerine vergi açısından tarafsız biçimde geçmez, bilakis kendine ait bir edinim işlemi gerçekleştirir. Bu, ayni, borçsal ve kiracının ön alım hakkı için aynı şekilde geçerlidir. Belediyenin, belediyeye ait ön alım hakkı yoluyla edinimi de kural olarak emlak devir vergisine tabidir; salt belediye niteliği nedeniyle genel bir vergi muafiyeti yoktur, ancak Emlak Devir Vergisi Kanunu'nun (GrEStG) tekil muafiyet halleri somut olayda uygulanabilir.
Her zaman belirleyici olan, fiilen mülkiyetin geçişine yol açan işlemdir. İşte tam bu nedenle, bir ön alım olayında sonunda emlak devir vergisinin bir kez mi yoksa iki kez mi ödeneceği yönündeki sıkça sorulan soru ortaya çıkar.
Vergi iki kez mi? İlk alıcı, iade ve sakınca yokluğu belgesi
Ön alım olayında başlangıçta iki vergilendirilebilir sözleşme vardır: ilk alıcıyla yapılan asıl satış sözleşmesi ve kullanım yoluyla doğan, hak sahibiyle yapılan sözleşme. Her iki işlem de Emlak Devir Vergisi Kanunu uyarınca vergilendirilebilir. Ancak ekonomik olarak aynı arsa geçişi için nihai olarak çifte vergi kalması amaçlanmaz.
Belirleyici olan, Emlak Devir Vergisi Kanunu'nun 16. maddesidir (§ 16 GrEStG): ilk edinim işlemi geri alınırsa, ilk alıcı için vergi talep üzerine tarh edilmeyebilir veya halihazırda yapılmış bir tarhiyat kaldırılabilir. Ne var ki bu hafifletme koşullara bağlanmıştır – diğerlerinin yanı sıra sürelere ve edinim işleminin vergi dairesine eksiksiz ve süresinde bildirilmiş olmasına. 16. maddenin ilgili ön alım kurgusunda uygulanıp uygulanmadığı ve nasıl uygulandığı, ayrıntıda somut olayın bir sorunudur ve içtihatta kısmen tartışmalıydı; bu nedenle tam iade konusunda toptan bir güvence verilemez.
Ayrıca uygulamada önemli olan, vergi dairesinin Emlak Devir Vergisi Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca (§ 22 GrEStG) verdiği sakınca yokluğu belgesidir (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Tapu dairesi yeni maliki kural olarak ancak bu belge mevcut olduğunda tescil eder – belge, taşınmazı fiilen edinen kişi için, yani kullanan ön alım hakkı sahibi için düzenlenir. Süreç boyunca güvenilir biçimde yönlendirilen kişi, tescilde gecikmelerden kaçınır.
Bunun NRW'deki satıcılar ve alıcılar için anlamı
Satıcılar için bu her şeyden önce şu anlama gelir: bir ön alım hakkının bulunup bulunmadığını erkenden açıklığa kavuşturun. Tescil edilmiş bir ayni hak, belediyeye ait bir ön alım hakkı veya kiracının bir ön alım hakkı, satış sürecini geciktirebilir ya da sonunda seçilen ilgilinin değil de bir başkasının satın almasına yol açabilir. Bunu en baştan hesaba katan kişi, satışı gerçekçi biçimde planlayabilir ve ilgilileri açıkça bilgilendirebilir.
Alıcılar için mevcut bir ön alım hakkı, belirli bir artık risk anlamına gelir: sözleşmenin yapılmasından sonra bile, hak sahibi zamanında kullanırsa edinim hâlâ ortadan kalkabilir. Bu nedenle noter satış sözleşmeleri düzenli olarak, satış bedelinin ancak belediyeye ait ön alım haklarının bulunmadığı veya kullanılmadığı kesinleştiğinde muaccel olacağını öngörür. Vergisel olarak şu geçerlidir: ön alım hakkı sahibi olarak kullanan kişi, yüzde 6,5'lik emlak devir vergisini edinim yan masraflarına sabit olarak dahil eder.
Onlarca yıl boyunca Richter'de 20.000'den fazla irtibattan oluşan bir ağ büyümüştür. Bir satışın değerlemesi ve hazırlığında yükleri ve olası ön alım haklarını inceler, sizi ve ilgililerinizi tescile kadar süreç boyunca açıkça yanınızda taşırız. Ayrıntılı vergi sorularını en iyi şekilde tamamlayıcı olarak vergi danışmanınızla görüşürsünüz – bu yazı genel bilgi sunar ve somut olayda hukuki veya vergisel danışmanlığın yerini tutmaz.
