Un derecho de tanteo (Vorkaufsrecht) puede alterar en el último minuto una compra de inmueble ya cerrada: si el titular interviene, no adquiere el comprador original, sino él mismo. Por ello, para vendedores y compradores es importante saber qué tipos de derechos de tanteo existen, cómo se ejercen y qué consecuencias tiene esto para el impuesto de transmisión inmobiliaria (Grunderwerbsteuer). Explicamos las relaciones esenciales de forma objetiva y comprensible, para que sepa qué importa al comprar o vender en Düsseldorf y en toda Renania del Norte-Westfalia.
Qué significa un derecho de tanteo
Un derecho de tanteo (Vorkaufsrecht) ofrece al titular la posibilidad de subrogarse en un contrato de compraventa ya negociado y adquirir el inmueble en las mismas condiciones que el vendedor ha acordado con un tercero. El derecho, por tanto, no surge de la nada: solo se vuelve ejercitable cuando el vendedor celebra un contrato de compraventa eficaz con un comprador, el llamado caso de tanteo.
Es importante la diferencia entre la constitución del derecho y su ejercicio. Un derecho de tanteo se constituye por contrato, por inscripción en el registro de la propiedad o directamente por ley. Se ejerce solo en el caso de venta concreto mediante una declaración del titular. Si lo ejerce, surge un contrato de compraventa propio entre él y el vendedor; en ese caso, el comprador original se queda sin nada.
Para los propietarios que desean vender merece la pena, por ello, una mirada temprana al registro de la propiedad y a posibles derechos legales. En el marco de la valoración y la preparación de una venta, Richter Immobilien-Transaktionen examina cargas y eventuales derechos de tanteo, para que no haya sorpresas en el proceso de venta.
Los cuatro tipos más importantes de derecho de tanteo
En la práctica aparecen sobre todo cuatro formas de derecho de tanteo. Se distinguen por su base jurídica, por la cuestión de a quién corresponden y por el alcance de sus efectos:
- Derecho de tanteo municipal (público) conforme a los artículos 24 y ss. del Código de la Edificación (§§ 24 ff. BauGB): corresponde al municipio, por ejemplo en zonas con plan de ordenación, zonas de rehabilitación o de reparcelación y en zonas con estatuto de conservación. Solo puede ejercerse cuando el bien común lo justifica.
- Derecho de tanteo real conforme a los artículos 1094 y ss. del Código Civil (§§ 1094 ff. BGB): se inscribe en el registro de la propiedad y por ello surte efecto frente a cualquier propietario posterior.
- Derecho de tanteo obligacional (contractual) conforme a los artículos 463 y ss. del Código Civil (§§ 463 ff. BGB): se basa únicamente en un acuerdo y, en principio, solo surte efecto entre las partes contratantes, no automáticamente frente a terceros.
- Derecho de tanteo del arrendatario conforme al artículo 577 del Código Civil (§ 577 BGB): se aplica cuando viviendas arrendadas, tras su cesión al arrendatario, se transforman en propiedad horizontal y se venden a un tercero.
Cuál de estos derechos existe en cada caso concreto resulta del registro de la propiedad, de los contratos, de la situación del inmueble y del arrendamiento. En teoría, varios derechos pueden coexistir.
Derecho de tanteo municipal y del arrendatario
El derecho de tanteo municipal es el derecho público más conocido en el día a día de las ventas. El municipio puede ejercerlo conforme al artículo 28 del Código de la Edificación (§ 28 BauGB) dentro de los tres meses siguientes a la comunicación del contrato de compraventa, mediante un acto administrativo dirigido al vendedor. Antes de que el comprador pueda inscribirse como propietario en el registro de la propiedad, debe acreditarse ante el registro que el derecho de tanteo no existe o no se ejerce, en la práctica mediante un llamado certificado negativo del municipio. Una exclusión importante: en la venta de propiedad horizontal y derechos de superficie, el derecho de tanteo municipal no existe, en principio, conforme al artículo 24 del Código de la Edificación (§ 24 BauGB).
El derecho de tanteo del arrendatario conforme al artículo 577 del Código Civil (§ 577 BGB) protege al arrendatario en la transformación de su vivienda en propiedad. Si la vivienda arrendada y transformada se vende a un tercero, el arrendatario tiene derecho de tanteo. Si, en cambio, el arrendador vende a un familiar o a un miembro de su hogar, el derecho no se aplica. El vendedor debe informar al arrendatario sobre el contenido del contrato de compraventa y sobre su derecho de tanteo; el arrendatario lo ejerce mediante declaración escrita dirigida al vendedor.
Cómo se ejerce un derecho de tanteo
El desencadenante es siempre el contrato de compraventa eficaz con un tercero. Solo entonces comienza el procedimiento, y está sujeto a plazos y formas:
- Comunicación: en el derecho de tanteo de derecho privado, el obligado (por regla general el vendedor) debe comunicar al titular el contenido del contrato de compraventa celebrado (artículo 469 del Código Civil, § 469 BGB). En el derecho de tanteo municipal, el vendedor comunica el contrato de compraventa al municipio; la comunicación puede ser sustituida por el comprador.
- Plazo: en el derecho de tanteo obligacional y en el real, el plazo, salvo que se acuerde otra cosa, es de dos meses desde la recepción de la comunicación (artículo 469 del Código Civil, § 469 BGB). El municipio dispone de tres meses conforme al artículo 28 del Código de la Edificación (§ 28 BauGB).
- Forma y destinatario: el derecho de tanteo de derecho privado se ejerce mediante declaración dirigida al vendedor (artículo 464 del Código Civil, § 464 BGB); para el derecho de tanteo del arrendatario la ley prescribe la forma escrita. El municipio lo ejerce mediante acto administrativo escrito.
Si el titular ejerce a tiempo, el contrato de compraventa entre él y el vendedor surge en las mismas condiciones que se acordaron en el contrato con el tercero, en particular al mismo precio de compra. Para la transmisión de la propiedad de un inmueble se requieren después, como en cualquier compra de finca, la transmisión notarial (Auflassung) y la inscripción en el registro de la propiedad.
La consecuencia fiscal: por qué al ejercer se devenga el impuesto
La conclusión fiscal central es: si el titular del tanteo lo ejerce, surge un contrato de compraventa propio y nuevo entre él y el vendedor. Esta adquisición es una operación gravable conforme al artículo 1 de la Ley del Impuesto de Transmisión Inmobiliaria (§ 1 GrEStG). Para el titular se devenga, por tanto, el impuesto de transmisión inmobiliaria (Grunderwerbsteuer); en Renania del Norte-Westfalia el tipo impositivo es del 6,5 por ciento de la contraprestación, por regla general, pues, del precio de compra.
El titular que ejerce no ocupa, por tanto, el lugar del comprador original de forma fiscalmente neutra, sino que realiza una operación de adquisición propia. Esto se aplica por igual al derecho de tanteo real, al obligacional y al del arrendatario. También la adquisición por un municipio mediante el derecho de tanteo municipal está, en principio, sujeta al impuesto de transmisión inmobiliaria; no existe una exención fiscal general solo por la condición de municipio, pero supuestos concretos de exención de la Ley del Impuesto de Transmisión Inmobiliaria (GrEStG) pueden aplicarse en el caso concreto.
Es siempre determinante la operación que conduce efectivamente a la transmisión de la propiedad. Precisamente por ello se plantea la pregunta, frecuente, de si en un caso de tanteo finalmente se paga una o dos veces el impuesto de transmisión inmobiliaria.
¿Impuesto dos veces? Primer comprador, devolución y certificado de no objeción
En el caso de tanteo existen al principio dos contratos gravables: el contrato de compraventa original con el primer comprador y el contrato surgido del ejercicio con el titular. Ambas operaciones son gravables conforme a la Ley del Impuesto de Transmisión Inmobiliaria. Económicamente, sin embargo, no debe quedar definitivamente un impuesto doble por la misma transmisión de la finca.
Es determinante el artículo 16 de la Ley del Impuesto de Transmisión Inmobiliaria (§ 16 GrEStG): si la primera operación de adquisición se deja sin efecto, el impuesto para el primer comprador puede, previa solicitud, no fijarse o anularse una liquidación ya realizada. No obstante, esta liberación está sujeta a requisitos, entre otros a plazos y a que la operación de adquisición se haya comunicado a la oficina tributaria de forma completa y dentro de plazo. Si el artículo 16 se aplica, y cómo, en la respectiva configuración de tanteo es en detalle una cuestión del caso concreto y fue en parte discutido en la jurisprudencia; por ello no puede darse una garantía general de devolución íntegra.
Es además de importancia práctica el certificado de no objeción fiscal (Unbedenklichkeitsbescheinigung) de la oficina tributaria conforme al artículo 22 de la Ley del Impuesto de Transmisión Inmobiliaria (§ 22 GrEStG). El registro de la propiedad inscribe al nuevo propietario, por regla general, solo cuando este certificado está disponible; se expide a favor de quien adquiere efectivamente el inmueble, es decir, del titular del tanteo que ejerce. Quien es guiado de forma fiable a través del procedimiento evita retrasos en la inscripción.
Qué significa esto para vendedores y compradores en NRW
Para los vendedores esto significa sobre todo: aclare pronto si existe un derecho de tanteo. Un derecho real inscrito, un derecho de tanteo municipal o un derecho de tanteo del arrendatario puede retrasar el proceso de venta o conducir a que, al final, compre otro distinto del interesado elegido. Quien lo tiene en cuenta desde el principio puede planificar la venta de forma realista e informar abiertamente a los interesados.
Para los compradores, un derecho de tanteo existente supone un cierto riesgo residual: incluso tras la celebración del contrato, la adquisición aún puede decaer si el titular ejerce a tiempo. Por eso, los contratos de compraventa notariales prevén con regularidad que el precio de compra solo vence cuando se ha constatado la inexistencia o el no ejercicio de derechos de tanteo municipales. En lo fiscal rige: quien ejerce como titular del tanteo incluye con firmeza el impuesto de transmisión inmobiliaria del 6,5 por ciento en sus gastos accesorios de adquisición.
A lo largo de décadas ha crecido en Richter una red con más de 20.000 contactos. En la valoración y la preparación de una venta examinamos cargas y posibles derechos de tanteo y le acompañamos a usted y a sus interesados con claridad a través del procedimiento hasta la inscripción. Las cuestiones fiscales de detalle conviene aclararlas de forma complementaria con su asesor fiscal; esta contribución ofrece información general y no sustituye un asesoramiento jurídico o fiscal en el caso concreto.
