Prawo pierwokupu i podatek od nabycia nieruchomości: rodzaje, wykonanie i skutek podatkowy

Co oznacza prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu (Vorkaufsrecht) daje uprawnionemu możliwość wstąpienia w już wynegocjowaną umowę sprzedaży i nabycia nieruchomości na tych samych warunkach, które sprzedający uzgodnił z osobą trzecią. Prawo to nie powstaje zatem z niczego: staje się wykonalne dopiero wtedy, gdy sprzedający zawrze z kupującym skuteczną umowę sprzedaży – tak zwany przypadek pierwokupu.

Istotna jest różnica między ustanowieniem prawa a jego wykonaniem. Prawo pierwokupu ustanawia się umową, wpisem do księgi wieczystej lub bezpośrednio na mocy ustawy. Wykonuje się je dopiero w konkretnym przypadku sprzedaży przez oświadczenie uprawnionego. Jeśli je wykona, między nim a sprzedającym dochodzi do skutku własna umowa sprzedaży – pierwotny kupujący pozostaje wówczas z niczym.

Dla właścicieli, którzy chcą sprzedać, opłaca się zatem wczesne spojrzenie do księgi wieczystej oraz na możliwe prawa ustawowe. W ramach wyceny i przygotowania sprzedaży Richter Immobilien-Transaktionen bada obciążenia i ewentualne prawa pierwokupu, aby w procesie sprzedaży nie było niespodzianek.

Cztery najważniejsze rodzaje prawa pierwokupu

W praktyce występują przede wszystkim cztery formy prawa pierwokupu. Różnią się podstawą prawną, kwestią, komu przysługują, oraz tym, jak dalekosiężny jest ich skutek:

• Gminne (publiczne) prawo pierwokupu według artykułów 24 i nast. kodeksu budowlanego (§§ 24 ff. BauGB): przysługuje gminie, na przykład na obszarach planu zabudowy, obszarach rewitalizacji lub scalania oraz na obszarach z uchwałą o ochronie. Może być wykonane tylko wtedy, gdy uzasadnia to dobro ogółu.
• Rzeczowe prawo pierwokupu według artykułów 1094 i nast. kodeksu cywilnego (§§ 1094 ff. BGB): wpisuje się je do księgi wieczystej i przez to działa wobec każdego późniejszego właściciela.
• Obligacyjne (umowne) prawo pierwokupu według artykułów 463 i nast. kodeksu cywilnego (§§ 463 ff. BGB): opiera się wyłącznie na uzgodnieniu i co do zasady działa tylko między stronami umowy, nie automatycznie wobec osób trzecich.
• Prawo pierwokupu najemcy według artykułu 577 kodeksu cywilnego (§ 577 BGB): obowiązuje, gdy wynajęte lokale mieszkalne, po wydaniu najemcy, zostają przekształcone w odrębną własność lokalu i sprzedane osobie trzeciej.

Które z tych praw istnieje w danym przypadku, wynika z księgi wieczystej, z umów, z położenia nieruchomości oraz ze stosunku najmu. Teoretycznie kilka praw może istnieć obok siebie.

Gminne prawo pierwokupu i prawo pierwokupu najemcy

Gminne prawo pierwokupu jest najbardziej znanym prawem publicznym w codziennej praktyce sprzedaży. Gmina może je wykonać według artykułu 28 kodeksu budowlanego (§ 28 BauGB) w ciągu trzech miesięcy od zawiadomienia o umowie sprzedaży, w drodze aktu administracyjnego skierowanego do sprzedającego. Zanim kupujący będzie mógł zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, należy wykazać przed sądem wieczystoksięgowym, że prawo pierwokupu nie istnieje lub nie jest wykonywane – w praktyce za pomocą tak zwanego zaświadczenia negatywnego gminy. Ważne wyłączenie: przy sprzedaży odrębnej własności lokalu i praw zabudowy gminne prawo pierwokupu co do zasady nie istnieje według artykułu 24 kodeksu budowlanego (§ 24 BauGB).

Prawo pierwokupu najemcy według artykułu 577 kodeksu cywilnego (§ 577 BGB) chroni najemcę przy przekształceniu jego mieszkania we własność. Jeśli wynajęte i przekształcone mieszkanie zostaje sprzedane osobie trzeciej, najemca jest uprawniony do pierwokupu. Jeśli natomiast wynajmujący sprzedaje członkowi rodziny lub członkowi swojego gospodarstwa domowego, prawo nie obowiązuje. Sprzedający musi poinformować najemcę o treści umowy sprzedaży oraz o jego prawie pierwokupu; najemca wykonuje je przez pisemne oświadczenie skierowane do sprzedającego.

Jak wykonuje się prawo pierwokupu

Wyzwalaczem jest zawsze skuteczna umowa sprzedaży z osobą trzecią. Dopiero wtedy rozpoczyna się postępowanie – i jest ono związane terminami oraz formami:

• Zawiadomienie: przy prawie pierwokupu prawa prywatnego zobowiązany (z reguły sprzedający) musi zawiadomić uprawnionego o treści zawartej umowy sprzedaży (artykuł 469 kodeksu cywilnego, § 469 BGB). Przy gminnym prawie pierwokupu sprzedający zawiadamia gminę o umowie sprzedaży; zawiadomienie może zastąpić kupujący.
• Termin: przy obligacyjnym i rzeczowym prawie pierwokupu termin – o ile nie uzgodniono inaczej – wynosi dwa miesiące od dojścia zawiadomienia (artykuł 469 kodeksu cywilnego, § 469 BGB). Gmina ma trzy miesiące według artykułu 28 kodeksu budowlanego (§ 28 BauGB).
• Forma i adresat: prawo pierwokupu prawa prywatnego wykonuje się przez oświadczenie skierowane do sprzedającego (artykuł 464 kodeksu cywilnego, § 464 BGB); dla prawa pierwokupu najemcy ustawa przewiduje formę pisemną. Gmina wykonuje je przez pisemny akt administracyjny.

Jeśli uprawniony wykona je w terminie, umowa sprzedaży między nim a sprzedającym dochodzi do skutku na tych samych warunkach, które uzgodniono w umowie z osobą trzecią – w szczególności po tej samej cenie zakupu. Do przejścia własności nieruchomości wymagane są następnie, jak przy każdym zakupie gruntu, notarialne przeniesienie (Auflassung) i wpis do księgi wieczystej.

Skutek podatkowy: dlaczego przy wykonaniu powstaje podatek

Centralne ustalenie podatkowe brzmi: jeśli uprawniony z pierwokupu je wykona, między nim a sprzedającym powstaje własna, nowa umowa sprzedaży. To nabycie jest czynnością opodatkowaną według artykułu 1 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (§ 1 GrEStG). Dla uprawnionego powstaje tym samym podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) – w Nadrenii Północnej-Westfalii stawka podatku wynosi 6,5 procent świadczenia wzajemnego, z reguły zatem ceny zakupu.

Wykonujący uprawniony nie wstępuje więc w miejsce pierwotnego kupującego w sposób neutralny podatkowo, lecz realizuje własną czynność nabycia. Dotyczy to w równym stopniu rzeczowego, obligacyjnego i najemcy prawa pierwokupu. Również nabycie przez gminę w drodze gminnego prawa pierwokupu podlega co do zasady podatkowi od nabycia nieruchomości; nie ma ogólnego zwolnienia podatkowego wyłącznie z powodu cechy gminy, jednak poszczególne przesłanki zwolnienia z ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (GrEStG) mogą w konkretnym przypadku znaleźć zastosowanie.

Miarodajna jest zawsze czynność, która faktycznie prowadzi do przejścia własności. Właśnie dlatego pojawia się często zadawane pytanie, czy w przypadku pierwokupu ostatecznie płaci się podatek od nabycia nieruchomości raz czy dwa razy.

Podatek dwa razy? Pierwszy kupujący, zwrot i zaświadczenie o niezaleganiu

W przypadku pierwokupu istnieją początkowo dwie opodatkowane umowy: pierwotna umowa sprzedaży z pierwszym kupującym oraz umowa powstała wskutek wykonania z uprawnionym. Obie czynności są opodatkowane według ustawy o podatku od nabycia nieruchomości. Gospodarczo jednak za to samo przejście gruntu nie ma ostatecznie pozostawać podatek podwójny.

Decydujący jest artykuł 16 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (§ 16 GrEStG): jeśli pierwsza czynność nabycia zostanie cofnięta, podatek dla pierwszego kupującego może na wniosek nie zostać ustalony lub już dokonane ustalenie może zostać uchylone. Ta ulga jest jednak powiązana z przesłankami – między innymi z terminami oraz z tym, że czynność nabycia została zgłoszona urzędowi skarbowemu w całości i w terminie. Czy i jak artykuł 16 znajduje zastosowanie w danej konfiguracji pierwokupu, jest w szczegółach kwestią konkretnego przypadku i bywało w orzecznictwie częściowo sporne; dlatego nie można udzielić ogólnej gwarancji pełnego zwrotu.

Praktycznie ważne jest ponadto zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem (Unbedenklichkeitsbescheinigung) urzędu skarbowego według artykułu 22 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (§ 22 GrEStG). Sąd wieczystoksięgowy wpisuje nowego właściciela z reguły dopiero wtedy, gdy to zaświadczenie jest dostępne – wydaje się je dla tego, kto faktycznie nabywa nieruchomość, czyli dla wykonującego uprawnionego z pierwokupu. Kto jest niezawodnie prowadzony przez procedurę, unika opóźnień we wpisie.

Co to oznacza dla sprzedających i kupujących w NRW

Dla sprzedających oznacza to przede wszystkim: wyjaśnij wcześnie, czy istnieje prawo pierwokupu. Wpisane prawo rzeczowe, gminne prawo pierwokupu lub prawo pierwokupu najemcy może opóźnić proces sprzedaży albo doprowadzić do tego, że na końcu kupi ktoś inny niż wybrany zainteresowany. Kto uwzględni to od początku, może realistycznie zaplanować sprzedaż i otwarcie informować zainteresowanych.

Dla kupujących istniejące prawo pierwokupu oznacza pewne ryzyko resztkowe: nawet po zawarciu umowy nabycie może jeszcze odpaść, jeśli uprawniony wykona je w terminie. Dlatego notarialne umowy sprzedaży regularnie przewidują, że cena zakupu staje się wymagalna dopiero wtedy, gdy ustalone zostanie nieistnienie lub niewykonanie gminnych praw pierwokupu. Podatkowo obowiązuje: kto wykonuje jako uprawniony z pierwokupu, wlicza na stałe podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 6,5 procent w swoje uboczne koszty nabycia.

Przez dziesięciolecia w Richter wyrosła sieć z ponad 20.000 kontaktów. Przy wycenie i przygotowaniu sprzedaży badamy obciążenia i możliwe prawa pierwokupu oraz towarzyszymy Tobie i Twoim zainteresowanym jasno przez procedurę aż do wpisu. Szczegółowe kwestie podatkowe najlepiej uzgodnić dodatkowo ze swoim doradcą podatkowym – ten artykuł oferuje informacje ogólne i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w konkretnym przypadku.