Ev alırken öz sermaye: Gerçekte ne kadar gerekli

Ev alırken öz sermaye neden bu kadar önemli

Öz sermaye, satın alma fiyatının ve yan masrafların, kredi almadan kendi kaynaklarınızdan karşıladığınız kısmıdır. Kendiniz ne kadar çok katkı yaparsanız, yıllar boyunca geri ödediğiniz kredi o kadar küçük olur. Bu, aylık yükü düşürür, vadeyi kısaltır ve zor dönemlerde sizi korur.

Bankanın bakış açısından öz sermaye riski azaltır. Satın alma fiyatının yalnızca bir kısmını finanse eden, daha güvenli bir kredi alan sayılır ve bu nedenle kural olarak daha iyi koşullar alır. Öz sermaye böylece çift yönlü etki eder: Borç yükünü azaltır ve çoğu kez genel olarak finanse edebileceğiniz faiz oranını iyileştirir.

Tıpkı bunun kadar önemli olan, psikolojik ve pratik tampondur. Bir gayrimenkul, yeni bir ısıtmadan akan bir çatıya kadar tekrar tekrar beklenmedik harcamalar getirir. Son parasını satın alma fiyatına koyan, ilk büyük tamiratta baskı altında kalır. Öz sermaye huzur yaratır.

Yan satın alma masrafları: Mutlak asgari öz sermaye

Satın alma fiyatını düşünmeden önce, yan satın alma masraflarını (Kaufnebenkosten) bilmelisiniz. Bunlar satın alma fiyatına eklenir ve bankalar tarafından yalnızca istisnai durumlarda birlikte finanse edilir. Kuzey Ren-Vestfalya'da tipik olarak şöyle oluşurlar:

• Gayrimenkul edinim vergisi: NRW'de satın alma fiyatının yüzde 6,5'ini tutar. Bu, Almanya'daki en yüksek oranlardan biridir.
• Noter ve tapu sicili: Satın alma sözleşmesinin onaylanması, tapu siciline kayıt ve ipotek için birlikte yaklaşık yüzde 1,5 ila 2 ortaya çıkar.
• Komisyoncu komisyonu: Bir komisyoncu devreye girerse, NRW'de alıcının payı genellikle katma değer vergisi dahil yaklaşık yüzde 3 ila 3,57'dir. Aralık 2020 tarihli komisyoncu masraflarının bölüşülmesine ilişkin yasadan bu yana, kendi kullanımındaki daireler ve müstakil evlerde, satıcı komisyoncuyu görevlendirmişse alıcı toplam komisyonun en fazla yarısını üstlenebilir.

Toplamda bu, NRW'deki alıcılar için kabaca komisyoncusuz satın alma fiyatının yüzde 8 ila 9'u ve komisyoncuyla yaklaşık yüzde 11 ila 13'ü anlamına gelir. Bu yan masraflar, öz sermaye olarak hazır bulundurmanız gereken mutlak asgaridir, çünkü bir bankanın teminat alabileceği bir karşılık değer yaratmazlar.

Temel kurallar: Ne kadar öz sermaye mantıklı?

Katı bir zorunlu kota yoktur, ama Finanztip, Stiftung Warentest ve tüketici merkezlerinin de benzer biçimde belirttiği denenmiş yönlendirmeler vardır:

• En azından yan satın alma masrafları: Bunları her zaman kendi cebinizden ödemelisiniz. NRW'de bu, komisyoncu katılımına göre kabaca satın alma fiyatının yüzde 10'udur.
• Yüzde 20 ila 30 ile sağlam konumda: Yan masraflara ek olarak satın alma fiyatının yaklaşık yüzde 20'sini getiren, böylece toplamda yaklaşık yüzde 20 ila 30 öz sermaye bir araya gelen, belirgin biçimde daha ucuz ve daha güvenli finanse eder.

Basit bir örnek: 400.000 euroluk bir satın alma fiyatında, NRW'deki yan masraflar kabaca 35.000 ile 50.000 euro arasındadır. Satın alma fiyatına ek olarak yaklaşık 80.000 euro getiren, yaklaşık yüzde 20 öz sermaye artı yan masraflar olan önerilen aralıkta hareket eder.

Yeterli bir rezerv tuttuğunuz sürece, daha fazla öz sermaye neredeyse her zaman daha iyidir. Son birikimleri tamamen kullanmak ve rezerv olmadan kendi gayrimenkulüne taşınmak mantıklı değildir.

Öz sermaye faizi ve koşulları nasıl iyileştirir

Belirleyici kaldıraç, kredi-değer oranı (Beleihungsauslauf) olarak adlandırılır. Bununla, gayrimenkul değerinin hangi payının kredi üzerinden finanse edildiği kastedilir. Basitçe: kredi tutarı bölü satın alma fiyatı ya da teminat değeri. Banka bu sırada teminat değerini çoğu kez salt satın alma fiyatından biraz daha ihtiyatlı belirler.

Bankalar pratikte kademelerle çalışır. Kaba bir yönlendirme olarak şu geçerlidir: Yaklaşık yüzde 60 kredi-değer oranına kadar çoğunlukla en iyi faizler, yaklaşık yüzde 80'e kadar hâlâ iyi koşullar vardır. Bunun üzerinde, yani yaklaşık yüzde 90 ya da hatta yüzde 100'den itibaren, faizler hissedilir biçimde yükselir, çünkü banka daha yüksek bir risk fiyatlandırır. Bağlayıcı, ülke çapında tek biçimli faiz sıçramaları yoktur; aralıklar, bankaya ve kredibiliteye göre, birkaç onda birden birkaç onda bir yüzde puanına kadar hareket eder.

Somut olarak bu çok fark yaratabilir: Birkaç yüz bin euroluk bir kredide ve uzun yıllar süren sabit faiz döneminde, küçük faiz farkları bile beş haneli tutarlara ulaşır. Daha fazla öz sermaye kredi-değer oranını düşürür, derecelendirmeyi iyileştirir ve ek olarak hazır bulundurma faizi gibi yan masrafları azaltabilir.

Öz sermaye olarak neler sayılır

Öz sermaye, vadesiz hesaptaki bakiyeden fazlasıdır. Bankalar, kullanılabilirliğe ve kanıta göre çeşitli varlık değerlerini tanır:

• Birikim: Vadesiz, günlük ve vadeli mevduat hesaplarındaki bakiye, en basit ve en iyi sayılabilen öz sermayedir.
• Yapı tasarrufu bakiyesi: Biriktirilen kısım sayılır; sözleşmeye göre tahsis olgunluğu rol oynar, çünkü her bakiye hemen kullanılabilir değildir.
• Menkul kıymetler: Hisseler, fonlar ve ETF'ler çoğunlukla yalnızca güncel kur değeriyle ve çoğu kez bir güvenlik indirimiyle dikkate alınır, çünkü kurlar dalgalanır.
• Kendi emeği, sözde kas ipoteği (Muskelhypothek): İnşaat ya da tadilatta kendi sağlanan iş tanınabilir, ancak yalnızca gerçekçi hesaplanmış ve çoğunlukla tam tutarda değil. Salt malzeme masrafları kendi emeği olarak sayılmaz.
• Hediye edilen ya da miras kalan para: Anne babadan ya da büyükanne büyükbabadan gelen katkılar yaygın bir yapı taşıdır. Çocuklarda, on yıl içinde her ebeveyn başına 400.000 euroluk bir bağış vergisi muafiyeti geçerlidir.
• Hayat sigortası: Sermaye biriktiren poliçeler, sonraki hedef tutarıyla değil, güncel iştira değeriyle sayılır.

Önemli olan şu: Her banka bu kalemleri kendi indirimleriyle değerlendirir. Belirleyici olan, paranın ne kadar güvenli ve hızlı kullanılabilir olduğudur.

Tam finansman, yüzde 100 ve 110 finansman ve riskleri

Bazen bir gayrimenkul hiç ya da çok az öz sermayeyle finanse edilir. İki kavram yaygındır: Yüzde 100 finansmanda banka tüm satın alma fiyatını öder, yan masrafları alıcı kendisi karşılar. Yüzde 110 finansmanda banka ek olarak yan masrafları da finanse eder, yani salt satın alma fiyatından fazlasını.

Bu tür tam finansmanlar mümkündür, ama beraberinde açık riskler getirir:

• Daha yüksek faizler: Öz sermaye olmadan bankada güvenlik tamponu eksiktir, bu krediyi hissedilir biçimde pahalılaştırır.
• Daha uzun geri ödeme: Daha büyük kredi tutarı, aynı bütçede çoğu kez daha az anapara ödemesine izin verir, borçtan kurtulma daha uzun sürer.
• Kalan borç riski: Gayrimenkulün beklenmedik biçimde satılması gerekirse, örneğin ayrılık ya da işsizlikte, gelir kalan borcun altında kalabilir. O zaman karşılıksız borçlar kalır.
• Faiz değişim riski: Sabit faiz döneminden yüksek borçlu çıkan, devam finansmanında daha büyük bir kalan borçla ve olası daha yüksek faizlerle karşılaşır.

Tüketici savunucuları bu nedenle tam finansmanı yalnızca çok istikrarlı, yeterince yüksek gelir, güvenli istihdam ve açık bir risk tamponunda önerir.

Öz sermayeyi kanıtlamak ve akıllı ipuçları

Bankanın öz sermayenizi tanıması için, onu belgelemeniz gerekir. Sermaye türüne göre şunlar yaygındır:

• Vadesiz, günlük ve vadeli mevduat hesaplarındaki bakiye için son ayların hesap dökümleri.
• Menkul kıymetler için güncel kur değeriyle portföy dökümleri.
• Yapı tasarrufu bakiyesi için yapı tasarrufu hesap dökümü ya da durum bildirimi.
• Hayat sigortalarında güncel iştira değeriyle sigorta belgeleri.
• Hediye edilen parada, bağışçının bağış sözleşmesi ya da yazılı onayı ile birlikte havale kanıtı.
• Kendi emeğinde, planlanan işlerin ve saatlerin anlaşılır bir dökümü.

Pratikten üç ipucu: Birincisi, bir likidite rezervi tutun. Tüketici savunucuları, taksiti, hane bütçesinde hâlâ rahatlık kalacak ve satın alma sonrası öngörülemeyen harcamalar için bir yastık kalacak biçimde seçmeyi önerir. İkincisi, kanıtları erkenden toplayın, bu finansmanı hızlandırır. Üçüncüsü, yan masrafları en baştan ayrıca planlayın ve dar hesaplamayın.