Ein Vorkaufsrecht kann einen bereits abgeschlossenen Immobilienkauf in letzter Minute verändern: Tritt der Berechtigte ein, erwirbt nicht der ursprüngliche Käufer, sondern er selbst. Für Verkäufer und Käufer ist deshalb wichtig zu wissen, welche Arten von Vorkaufsrechten es gibt, wie sie ausgeübt werden und welche Folgen das für die Grunderwerbsteuer hat. Wir erklären die wichtigsten Zusammenhänge sachlich und verständlich – damit Sie wissen, worauf es beim Kauf oder Verkauf in Düsseldorf und ganz Nordrhein-Westfalen ankommt.
Was ein Vorkaufsrecht bedeutet
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen bereits ausgehandelten Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben, die der Verkäufer mit einem Dritten vereinbart hat. Das Recht entsteht also nicht aus dem Nichts: Es wird erst dann auslösbar, wenn der Verkäufer einen wirksamen Kaufvertrag mit einem Käufer schließt – den sogenannten Vorkaufsfall.
Wichtig ist der Unterschied zwischen der Begründung des Rechts und seiner Ausübung. Begründet wird ein Vorkaufsrecht durch Vertrag, Eintragung im Grundbuch oder unmittelbar durch Gesetz. Ausgeübt wird es erst im konkreten Verkaufsfall durch eine Erklärung des Berechtigten. Übt er aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein eigener Kaufvertrag zustande – der ursprüngliche Käufer geht in diesem Fall leer aus.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die verkaufen möchten, lohnt sich daher früh ein Blick ins Grundbuch und auf mögliche gesetzliche Rechte. Richter Immobilien-Transaktionen prüft im Rahmen der Bewertung und Vorbereitung eines Verkaufs Belastungen und etwaige Vorkaufsrechte, damit es im Verkaufsprozess keine Überraschungen gibt.
Die vier wichtigsten Arten des Vorkaufsrechts
In der Praxis begegnen vor allem vier Formen des Vorkaufsrechts. Sie unterscheiden sich in ihrer Rechtsgrundlage, in der Frage, wem sie zustehen, und darin, wie weitreichend sie wirken:
- Gemeindliches (öffentliches) Vorkaufsrecht nach den Paragrafen 24 ff. des Baugesetzbuchs: Es steht der Gemeinde zu, etwa in Bebauungsplangebieten, Sanierungs- oder Umlegungsgebieten und in Gebieten mit Erhaltungssatzung. Ausgeübt werden darf es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
- Dingliches Vorkaufsrecht nach den Paragrafen 1094 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Es wird im Grundbuch eingetragen und wirkt dadurch gegenüber jedem späteren Eigentümer.
- Schuldrechtliches (vertragliches) Vorkaufsrecht nach den Paragrafen 463 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Es beruht allein auf einer Vereinbarung und wirkt grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien, nicht automatisch gegenüber Dritten.
- Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraf 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Es greift, wenn vermietete Wohnräume nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden.
Welches dieser Rechte im Einzelfall besteht, ergibt sich aus dem Grundbuch, aus Verträgen, aus der Lage der Immobilie und aus dem Mietverhältnis. Mehrere Rechte können theoretisch nebeneinander bestehen.
Gemeindliches Vorkaufsrecht und Mietervorkaufsrecht
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist im Verkaufsalltag das bekannteste öffentliche Recht. Die Gemeinde kann es nach Paragraf 28 des Baugesetzbuchs binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch einen Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben. Bevor der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss dem Grundbuchamt nachgewiesen sein, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird – in der Praxis durch ein sogenanntes Negativzeugnis der Gemeinde. Ein wichtiger Ausschluss: Beim Verkauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten besteht das gemeindliche Vorkaufsrecht nach Paragraf 24 des Baugesetzbuchs grundsätzlich nicht.
Das Mietervorkaufsrecht nach Paragraf 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schützt Mieter bei der Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum. Wird die vermietete und umgewandelte Wohnung an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Verkauft der Vermieter dagegen an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts, gilt das Recht nicht. Der Verkäufer muss den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichten; der Mieter übt es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.
Wie ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird
Auslöser ist immer der wirksame Kaufvertrag mit einem Dritten. Erst dann beginnt das Verfahren – und es ist an Fristen und Formen gebunden:
- Mitteilung: Beim privatrechtlichen Vorkaufsrecht muss der Verpflichtete (in der Regel der Verkäufer) dem Berechtigten den Inhalt des geschlossenen Kaufvertrags mitteilen (Paragraf 469 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht teilt der Verkäufer der Gemeinde den Kaufvertrag mit; die Mitteilung kann durch den Käufer ersetzt werden.
- Frist: Beim schuldrechtlichen und beim dinglichen Vorkaufsrecht beträgt die Frist – soweit nichts anderes vereinbart ist – zwei Monate ab Zugang der Mitteilung (Paragraf 469 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Die Gemeinde hat nach Paragraf 28 des Baugesetzbuchs drei Monate Zeit.
- Form und Adressat: Das privatrechtliche Vorkaufsrecht wird durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt (Paragraf 464 des Bürgerlichen Gesetzbuchs); für das Mietervorkaufsrecht schreibt das Gesetz die schriftliche Form vor. Die Gemeinde übt durch schriftlichen Verwaltungsakt aus.
Übt der Berechtigte rechtzeitig aus, kommt der Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zu denselben Bedingungen zustande, die im Vertrag mit dem Dritten vereinbart waren – insbesondere zum selben Kaufpreis. Für den Eigentumsübergang an einer Immobilie sind anschließend wie bei jedem Grundstückskauf die notarielle Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Die Steuerfolge: Warum bei Ausübung Grunderwerbsteuer anfällt
Die zentrale steuerliche Erkenntnis lautet: Übt der Vorkaufsberechtigte aus, entsteht ein eigener, neuer Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer. Dieser Erwerb ist nach Paragraf 1 des Grunderwerbsteuergesetzes ein steuerbarer Vorgang. Für den Berechtigten fällt damit Grunderwerbsteuer an – in Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises.
Der ausübende Berechtigte tritt also nicht steuerneutral an die Stelle des ursprünglichen Käufers, sondern verwirklicht einen eigenen Erwerbsvorgang. Das gilt für das dingliche, das schuldrechtliche und das Mietervorkaufsrecht gleichermaßen. Auch der Erwerb durch eine Gemeinde im Wege des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist grundsätzlich grunderwerbsteuerbar; eine generelle Steuerbefreiung allein wegen der Eigenschaft als Gemeinde gibt es nicht, einzelne Befreiungstatbestände des Grunderwerbsteuergesetzes können im Einzelfall aber greifen.
Maßgeblich ist stets der Vorgang, der tatsächlich zum Eigentumsübergang führt. Genau deshalb stellt sich die häufig gestellte Frage, ob in einem Vorkaufsfall am Ende einmal oder zweimal Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.
Zweimal Grunderwerbsteuer? Erstkäufer, Erstattung und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Im Vorkaufsfall gibt es zunächst zwei steuerbare Verträge: den ursprünglichen Kaufvertrag mit dem Erstkäufer und den durch die Ausübung entstandenen Vertrag mit dem Berechtigten. Beide Vorgänge sind dem Grunderwerbsteuergesetz nach steuerbar. Wirtschaftlich soll für denselben Grundstücksübergang aber nicht endgültig doppelt Steuer verbleiben.
Entscheidend ist Paragraf 16 des Grunderwerbsteuergesetzes: Wird der erste Erwerbsvorgang wieder rückgängig gemacht, kann die Steuer für den Erstkäufer auf Antrag nicht festgesetzt oder eine bereits erfolgte Festsetzung aufgehoben werden. Diese Entlastung ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft – unter anderem an Fristen und daran, dass der Erwerbsvorgang dem Finanzamt vollständig und fristgerecht angezeigt wurde. Ob und wie Paragraf 16 in der jeweiligen Vorkaufskonstellation greift, ist im Detail eine Frage des Einzelfalls und war in der Rechtsprechung teils umstritten; eine pauschale Garantie auf vollständige Erstattung lässt sich daher nicht geben.
Praktisch wichtig ist außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Paragraf 22 des Grunderwerbsteuergesetzes. Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer in der Regel erst ein, wenn diese Bescheinigung vorliegt – sie wird für denjenigen erteilt, der die Immobilie tatsächlich erwirbt, also für den ausübenden Vorkaufsberechtigten. Wer hier zuverlässig durch den Ablauf begleitet wird, vermeidet Verzögerungen bei der Eintragung.
Was das für Verkäufer und Käufer in NRW bedeutet
Für Verkäufer heißt das vor allem: Klären Sie früh, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Ein eingetragenes dingliches Recht, ein gemeindliches Vorkaufsrecht oder ein Mietervorkaufsrecht kann den Verkaufsprozess verzögern oder dazu führen, dass am Ende ein anderer als der ausgewählte Interessent kauft. Wer das von Beginn an einkalkuliert, kann den Verkauf realistisch planen und Interessenten offen informieren.
Für Käufer bedeutet ein bestehendes Vorkaufsrecht ein gewisses Restrisiko: Selbst nach Vertragsabschluss kann der Erwerb noch entfallen, wenn der Berechtigte fristgerecht ausübt. Deshalb sehen notarielle Kaufverträge regelmäßig vor, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn das Nichtbestehen oder die Nichtausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte feststeht. Steuerlich gilt: Wer als Vorkaufsberechtigter ausübt, plant die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent fest in seine Erwerbsnebenkosten ein.
Über Jahrzehnte ist bei Richter ein Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten gewachsen. Bei der Bewertung und Vorbereitung eines Verkaufs prüfen wir Belastungen und mögliche Vorkaufsrechte und begleiten Sie und Ihre Interessenten klar durch den Ablauf bis zur Eintragung. Steuerliche Detailfragen stimmen Sie am besten ergänzend mit Ihrem Steuerberater ab – dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
