Bir taşınmazı bağışlayan kişi önce şunu sorar: Ne kadar vergi ödenir? Bağış vergisi (Schenkungssteuer); akrabalık ilişkisine, taşınmazın değerine ve kişisel istisna tutarlarına bağlıdır. Bu rehber verginin kendisine odaklanır: Hangi vergi sınıfı ve hangi vergi oranı geçerlidir, istisna tutarları (Freibetrag) ne kadardır, vergi dairesi taşınmazınızı nasıl değerler ve intifa (Nießbrauch), zincirleme bağış veya aile konutu istisnası gibi düzenlemelerle yük yasal olarak nasıl azaltılabilir. Belirleyici olan, Miras ve Bağış Vergisi Kanunu (ErbStG) ile Değerleme Kanunu'dur (BewG). Bu bilgi, kişiye özel vergi danışmanlığının yerini tutmaz; büyüklük mertebelerini tahmin etmenize ve danışmaya iyi hazırlanmış girmenize yardımcı olur.
Vergi sınıfları: Lehine bağış yapılan kişi bağışçıyla nasıl bir akrabadır?
Bağış vergisinin (Schenkungssteuer) ne kadar olacağı, belirleyici biçimde bağışçı ile lehine bağış yapılan kişi arasındaki akrabalık ilişkisine bağlıdır. Kanun, lehine bağış yapılanları üç vergi sınıfına ayırır (§ 15 ErbStG). Akrabalık ne kadar yakınsa, vergi sınıfı o kadar elverişli, istisna tutarı o kadar yüksek ve vergi oranı o kadar düşüktür.
- Vergi sınıfı I: eşler ve tescilli yaşam ortakları, çocuklar ve üvey çocuklar, torunlar ve diğer altsoy. Not: Anne babalar ve büyükanne büyükbabalar yalnızca miras durumunda sınıf I'e girer; bağışta ise sınıf II'ye dahil olurlar.
- Vergi sınıfı II: bağışlarda anne babalar ve büyükanne büyükbabalar, kardeşler, yeğenler, üvey anne babalar, gelin ve damatlar, kayınvalide ve kayınpederler ile boşanmış eşler.
- Vergi sınıfı III: lehine bağış yapılan diğer tüm kişiler, örneğin tescilli olmayan yaşam arkadaşları, uzak akrabalar veya arkadaşlar.
Bu sınıflandırma, sonrasındaki her şeyin yönünü belirler. Yalnızca sınıf I ile sınıf III arasındaki fark bile, bir sonraki bölümde gösterildiği gibi vergi oranını dört katına çıkarabilir.
İstisna tutarları ve 10 yıl kuralı
Asıl verginin önünde, § 16 ErbStG uyarınca kişisel istisna tutarı (Freibetrag) bulunur. Bu tutara kadar bağış tamamen vergiden muaftır. Ancak bunu aşan değer vergilendirilir. İstisna tutarları bağışçı başına ve lehine bağış yapılan kişi başına geçerlidir:
- Eşler ve tescilli yaşam ortakları: 500.000 Euro
- Çocuklar ve üvey çocuklar ile anne babası önceden vefat etmiş torunlar: 400.000 Euro
- Anne babası hâlâ hayatta olan torunlar: 200.000 Euro
- Torun çocukları: 100.000 Euro
- Bağışta anne babalar ve büyükanne büyükbabalar (vergi sınıfı II): 20.000 Euro
- Kardeşler, yeğenler ve vergi sınıfları II ve III'teki diğer tüm kişiler: 20.000 Euro
En önemli kaldıraç 10 yıl kuralıdır (§ 14 ErbStG): Aynı kişiden aynı kişiye on yıl içinde yapılan tüm bağışlar bir araya toplanır. Bunun tersi şu anlama gelir: On yıl geçtikten sonra istisna tutarının tamamı yeniden canlanır ve tekrar kullanılabilir. Erken ve aşamalı olarak devreden kişi, böylece yıllar içinde önemli değerleri vergiden muaf şekilde aktarabilir. Ayrıca istisna tutarı her ebeveyn için ayrı geçerlidir. Baba ve anne, dolayısıyla on yıl içinde bir çocuğa toplamda 800.000 Euro'ya kadar vergiden muaf bağışta bulunabilir.
Vergi oranları: İstisna tutarının üzerinde bu kadar ödersiniz
Bağışlanan taşınmazın değeri istisna tutarını aşarsa, yalnızca aşan kısım, yani sözde vergiye tabi iktisap vergilendirilir. Vergi oranı iktisabın büyüklüğüyle artar ve vergi sınıfına bağlıdır (§ 19 ErbStG):
- 75.000 Euro'ya kadar: sınıf I yüzde 7, sınıf II yüzde 15, sınıf III yüzde 30
- 300.000 Euro'ya kadar: sınıf I yüzde 11, sınıf II yüzde 20, sınıf III yüzde 30
- 600.000 Euro'ya kadar: sınıf I yüzde 15, sınıf II yüzde 25, sınıf III yüzde 30
- 6.000.000 Euro'ya kadar: sınıf I yüzde 19, sınıf II yüzde 30, sınıf III yüzde 30
- 13.000.000 Euro'ya kadar: sınıf I yüzde 23, sınıf II yüzde 35, sınıf III yüzde 50
- 26.000.000 Euro'ya kadar: sınıf I yüzde 27, sınıf II yüzde 40, sınıf III yüzde 50
- 26.000.000 Euro üzeri: sınıf I yüzde 30, sınıf II yüzde 43, sınıf III yüzde 50
Bir örnek: Bir baba kızına (vergi sınıfı I, istisna tutarı 400.000 Euro) vergisel değeri 500.000 Euro olan bir daire bağışlar. Vergiye tabi olan 100.000 Euro'dur. Bu tutar 300.000 Euro'ya kadar olan dilime girdiğinden yüzde 11'lik bir oran geçerlidir, yani 11.000 Euro bağış vergisi. Değer dilimine yerleştirme için her zaman vergiye tabi iktisabın tamamı belirleyicidir, kademeli bir hesaplama değil.
Vergi dairesi taşınmazı nasıl değerler
Bağış vergisi için, eski alış fiyatı değil, vergi dairesinin Değerleme Kanunu uyarınca tespit ettiği güncel taşınmaz değeri (Grundbesitzwert) esas alınır (§§ 157 ff. BewG). Bunun, yaygın değere, yani rayiç değere karşılık gelmesi amaçlanır. Hangi yöntemin uygulanacağı taşınmazın türüne bağlıdır:
- Karşılaştırmalı değer yöntemi (§ 183 BewG): kural olarak kat mülkiyetli konutlar ile tek ve iki aileli evler için, karşılaştırılabilir taşınmazların alış fiyatları esas alınarak.
- Gelir değeri yöntemi (§§ 184 ff. BewG): kiralık konut, ticari ve karma kullanımlı taşınmazlar için, elde edilebilir gelirler temelinde.
- Maddi değer yöntemi (§§ 189 ff. BewG): karşılaştırmalı ya da gelir değeri belirlenemediğinde, örneğin kendisi tarafından kullanılan özel taşınmazlarda.
Vergi dairesinin tipikleştirilmiş yöntemleri, örneğin birikmiş tadilat ihtiyacı veya elverişsiz bir plan durumunda, gerçek piyasa değerini aşabilir. Bu durumda § 198 BewG uyarınca daha düşük bir yaygın değeri ispatlayabilirsiniz, genellikle nitelikli bir rayiç değer ekspertiziyle veya yakın bir zamanda elde edilmiş bir satış fiyatıyla. Gerçek değer resmi tutarın altında kalırsa, matrah ve onunla birlikte vergi düşer. Bu nedenle değerin gerçekçi, piyasaya uygun bir tahmini, her planlamanın başlangıç noktasıdır.
İntifa ve oturma hakkı vergiye tabi değeri düşürür
Bağış vergisini düşürmek için etkili ve tamamen yasal bir kaldıraç, intifa (Nießbrauch) veya oturma hakkı saklı tutmaktır. Lehine bağış yapılan kişi taşınmazı o zaman yalnızca yükümlü olarak alır ve tam da bu yük, vergiye tabi değeri azaltır.
Saklı tutulan hakkın değeri, § 14 BewG uyarınca sermaye değeri olarak hesaplanır: Kullanımın yıllık değeri, hak sahibinin istatistiksel yaşam beklentisine bağlı bir çarpanla çarpılır. Bağışçı ne kadar gençse, çarpan ve dolayısıyla indirim o kadar yüksektir. Ancak yıllık değer sınırlıdır: En fazla taşınmaz değerinin (Grundbesitzwert) 18,6'ya bölünmüş tutarı kadar olabilir (§ 16 BewG).
Basitleştirilmiş bir örnek: Kiraya verilmiş bir taşınmazın taşınmaz değeri 600.000 Euro, intifanın yıllık değeri (net kira) 24.000 Euro, resmi tabloya göre çarpan 12'dir. Sermaye değeri o zaman 288.000 Euro tutar. Taşınmaz değerinden düşülünce 312.000 Euro'luk bir vergisel değer kalır. Bir çocuğa devirde (istisna tutarı 400.000 Euro) böylece hiç bağış vergisi doğmaz. Not: Bağışçı bir intifa saklı tutarsa, diğer hukuki sonuçlar, örneğin saklı pay bakımından 10 yıllık süre, içtihada göre çoğu kez, bağışçı ekonomik olarak şeyin hâkimi kaldığı sürece işlemeye başlamaz.
Aile konutu istisnası ve zincirleme bağış
İstisna tutarları ve değerlemenin ötesinde kanun, özellikle etkili iki düzenleme tanır.
Aile konutu istisnası en kapsamlı istisnadır: Bir eş, birlikte bizzat oturdukları taşınmazı sağlığında diğerine devrederse, bu bağış § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG uyarınca tamamen vergiden muaf kalır; üstelik değer sınırı olmaksızın, alan sınırlaması olmaksızın ve 500.000 Euro'luk istisna tutarına mahsup edilmeksizin. Koşul, taşınmazdaki bir konutun kendi konut amaçları için kullanılmasıdır. Dikkat: Çocuklar için aile konutu istisnası yalnızca miras durumunda geçerlidir (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), 200 metrekare konut alanıyla sınırlı ve on yıllık bizzat kullanıma bağlıdır. Aile konutunun çocuklara bağışlanması bunun kapsamına girmez.
Zincirleme bağış, doğrudan bir devir pahalı olacağında istisna tutarlarını ustaca kullanır. Örnek: Bir kayınvalide damadına bir taşınmaz devretmek ister. Doğrudan olunca damat, yalnızca 20.000 Euro istisna tutarıyla vergi sınıfı II'ye girer. Kayınvalide taşınmazı önce kendi kızına (istisna tutarı 400.000 Euro) bağışlar ve kız da bunu ardından eşine (istisna tutarı 500.000 Euro) devrederse, vergi belirgin biçimde azaltılabilir. Federal Maliye Mahkemesi'nin (Bundesfinanzhof) içtihadına göre belirleyici olan, aradaki kişinin hediye üzerinde serbestçe tasarruf edebilmesi ve herhangi bir devretme yükümlülüğüne tabi olmamasıdır. Devretme baştan bağlayıcı olarak kararlaştırılmışsa, vergi dairesi işlemi nihai alıcıya doğrudan bağış olarak değerlendirir.
Bildirim yükümlülüğü ve bağış ile miras arasındaki fark
Bir bağışın vergi dairesine bildirilmesi gerekir. § 30 ErbStG uyarınca hem lehine bağış yapılan kişi hem de bağışçı, iktisabı üç ay içinde yetkili miras ve bağış vergisi dairesine bildirmekle yükümlüdür. Önemli bir kolaylık: Taşınmazın bağışı noter onaylı düzenlenirse, ki bu taşınmazlarda zaten zorunludur, bildirimi noter üstlenir ve taraflarca ek bir bildirim kural olarak gerekmez. Vergi dairesi o zaman bir vergi beyannamesi verilmesini isteyip istemeyeceğine karar verir.
Vergisel açıdan bağış ve miras büyük ölçüde aynı şekilde ele alınır: aynı vergi sınıfları, aynı istisna tutarları, aynı vergi oranları. Bununla birlikte farklar vardır:
- Çoklu istisna tutarları: Sağlığında yapılan bağışta istisna tutarları 10 yıl kuralı üzerinden birden çok kez kullanılabilir. Miras durumunda istisna tutarı yalnızca bir kez kullanılabilir.
- Geçim istisna tutarı: Eşler ve çocuklar için § 17 ErbStG uyarınca ek geçim istisna tutarı yalnızca miras durumunda vardır, bağışta yoktur.
- Planlanabilirlik: Bir bağış hedefli biçimde düzenlenebilir, örneğin intifayla veya yıllara yayılı kademeli olarak. Miras ise öngörülemez biçimde gerçekleşir.
Sağlığında devrin mi yoksa mirasla intikalin mi vergisel olarak daha avantajlı olduğu; servete, aile durumuna ve zaman ufkuna bağlıdır. Bu yalnızca kişiye özel değerlendirilebilir.
