Karşılaştırmalı değer yöntemi: gerçek satış fiyatlarından değer

Karşılaştırmalı değer yöntemi nedir?

Karşılaştırmalı değer yöntemi, 1 Ocak 2022'den beri yürürlükte olan değerleme yönetmeliğinin (ImmoWertV) üç düzenlenmiş değerleme yönteminden biridir. §§ 24 ila 26 ImmoWertV içinde düzenlenmiştir. Diğer iki yöntem gelir değeri yöntemi ve maliyet değeri yöntemidir.

Temel fikir basit ve sağduyuya yakındır: bir taşınmazın değeri, karşılaştırılabilir nesneler için fiilen elde edilmiş satış fiyatlarından türetilir. Aynı konumda yakın zamanda birden fazla benzer daire satılmışsa, bu satış fiyatlarından, değerlenecek dairenin piyasada ne ettiği çok iyi türetilebilir.

§ 24 fıkra 1 ImmoWertV uyarınca karşılaştırmalı değer, yeterli sayıda karşılaştırma fiyatından belirlenir. Bu piyasa bağlantısı yöntemin temel gücüdür: bir taşınmazın teorik olarak ne kadar etmesi gerektiğini değil, karşılaştırılabilir nesnelerin gerçekte ne getirdiğini yansıtır. Tam da bu yüzden, piyasada sürümü olan konut taşınmazlarında karşılaştırmalı değer çoğu kez üç yöntemin en anlamlısı sayılır.

Yöntemin hesaplama açısından nasıl işlediği

ImmoWertV, bir karşılaştırmalı değerin ortaya çıkabileceği iki yolu birbirinden ayırır.

1. Doğrudan karşılaştırmalı değer yöntemi (karşılaştırma fiyatları). Burada tek tek karşılaştırma taşınmazlarının somut satış fiyatları esas alınır. § 25 ImmoWertV uyarınca bunlar, değerlenecek nesneyle yeterince örtüşen niteliklere sahip olan ve değerleme referans tarihine zamansal olarak yakın satılmış taşınmazların satış fiyatlarıdır. Bu tür yeterli sayıda fiyattan istatistiksel olarak geçici bir karşılaştırmalı değer oluşturulur.

2. Dolaylı karşılaştırmalı değer yöntemi (karşılaştırma faktörleri ve arsa rayiç değerleri). Burada tek tek fiyatlar yerine, birçok satış sözleşmesinden türetilen ortalama göstergeler kullanılır. Nesneye özgü olarak uyarlanmış bir karşılaştırma faktörü veya arsa rayiç değeri (Bodenrichtwert) (§ 26 ImmoWertV), nesnenin uygun referans büyüklüğüyle, örneğin oturma alanı veya arsa alanıyla çarpılır.

İşleyiş, § 24 ImmoWertV uyarınca aşamalara bölünmüştür: önce bir geçici karşılaştırmalı değer ortaya çıkar. Bu, § 7 ImmoWertV uyarınca piyasa uyarlaması yoluyla piyasaya uyarlanmış geçici karşılaştırmalı değere dönüşür. Ancak nesneye özgü özel arsa niteliklerinin nihai olarak dikkate alınması, kesin karşılaştırmalı değeri verir.

Karşılaştırmalı değer yönteminin ne zaman kullanıldığı

Karşılaştırmalı değer yöntemi, çok sayıda benzer nesne ve dolayısıyla geniş bir satış fiyatı veri tabanı bulunduğunda her zaman özellikle iyi işler. Tipik uygulama alanları şunlardır:

• Kat mülkiyeti daireleri: çoğu kez standartlaşmıştır ve sıkça alınıp satılır. Düsseldorf gibi şehirlerde çok sayıda karşılaştırılabilir satış bulunur, bu da yöntemi burada özellikle taşıyıcı kılar.
• Yapılaşmamış arsalar: imarlı arsa için aynı konumdaki benzer arsalarla karşılaştırma en yakın yoldur. Burada arsa rayiç değerleri (Bodenrichtwerte) merkezi bir rol oynar.
• Homojen yapı bölgelerindeki sıra evler ve müstakil evler: yapısal olarak benzer çok sayıda nesnenin satıldığı yerlerde de burada karşılaştırma iyi yapılabilir.

Bir taşınmaz ne kadar bireyselse, karşılaştırma o kadar zorlaşır. Mimari açıdan olağandışı tekil bir nesne, bir özel amaçlı taşınmaz veya çok az satışın olduğu bir konumdaki ev çoğu kez güvenilir biçimde karşılaştırılamaz. O zaman maliyet değeri veya gelir değeri yöntemi ön plana çıkar.

Karşılaştırma verilerinin nereden geldiği

Bir karşılaştırmalı değerin niteliği, temelindeki verilerle ayakta durur ya da çöker. En önemli kaynaklar şunlardır:

• Bilirkişi kurullarının (Gutachterausschuss) satış fiyatı koleksiyonları: § 195 Alman İmar Kanunu (BauGB) uyarınca tüm noterlik taşınmaz satış sözleşmeleri yetkili bilirkişi kuruluna iletilir. Bu satış fiyatı koleksiyonundan, var olan en sağlam karşılaştırma verileri doğar, çünkü bu koleksiyon gerçek, noter onaylı satışlara dayanır.
• Karşılaştırma faktörleri: bilirkişi kurulları satış fiyatı koleksiyonlarından ortalama faktörler türetir, örneğin oturma alanının metrekaresi başına fiyatlar. Bunlar değerleme için nesneye özgü olarak uyarlanır (§ 26 ImmoWertV).
• Arsa rayiç değerleri (Bodenrichtwert) ve BORIS NRW: arsa rayiç değerleri arsanın ortalama konum değerleridir ve Kuzey Ren-Vestfalya'da ücretsiz portal BORIS NRW (boris.nrw.de) üzerinden sunulur. Orada ayrıca taşınmaz piyasası raporları ve genel bakışlar da bulunur.
• Taşınmaz piyasası raporları: yerel bilirkişi kurulları ve Üst Bilirkişi Kurulu NRW, ilgili bölgedeki gelişmelere ilişkin değerlendirmeler içeren piyasa raporlarını düzenli olarak yayımlar.

Eksiksiz satış fiyatı koleksiyonunun kendisi serbestçe erişilebilir değildir. Sağlam karşılaştırmalı değerler bu nedenle, doğru verilerin bilinmesini, sınıflandırılabilmesini ve somut nesneye aktarılabilmesini gerektirir.

Gerekli uyarlamalar, eklemeler ve indirimler

Hiçbir iki taşınmaz birbirinin aynı değildir. Bu yüzden karşılaştırma fiyatları, karşılaştırma faktörleri ve arsa rayiç değerleri her zaman somut nesneye uyarlanmalıdır. Tipik ayar düğmeleri şunlardır:

• Konum: makro konum (şehir, semt, ulaşım bağlantısı) ve mikro konum (sokak, komşuluk, gürültü, manzara) çoğu kez fiyatı güçlü biçimde etkiler ve eklemeler veya indirimler yoluyla dikkate alınır.
• Durum: yapım yılı, modernizasyon derecesi, enerjisel durum ve olası yapı kusurları, karşılaştırma nesnelerine göre eklemelere veya indirimlere yol açar.
• Donanım: banyoların, zeminlerin, plan şemasının, balkonun, asansörün veya otopark yerinin niteliği değeri hissedilir biçimde etkiler.
• Zaman: karşılaştırma satışları referans tarihinden zamansal olarak uzaksa, endeks serileri yoluyla referans tarihine dönüştürülür (§ 7 ImmoWertV uyarınca piyasa uyarlaması).
• Nesneye özgü özel arsa nitelikleri: § 8 ImmoWertV uyarınca bunlara örneğin yapı kusurları ve yapı hasarları, toprak kirlilikleri veya bir oturma hakkı ya da geçit hakkı gibi taşınmaza bağlı haklar ve yükümlülükler dahildir.

Önemli olan çelişkisizlik ilkesidir: karşılaştırma fiyatında zaten içerilmiş bir nitelik, bir ekleme veya indirim yoluyla ikinci kez dikkate alınamaz.

Yöntemin avantajları ve sınırları

Karşılaştırmalı değer yönteminin açık güçlü yanları, ama her zaman karşılanmayan ön koşulları da vardır.

Avantajlar:

• Yüksek piyasa yakınlığı: fiilen ödenmiş fiyatlara dayanır ve gerçek piyasa hareketini en doğrudan biçimde yansıtır.
• Anlaşılırlık: komşuluktaki benzer bir dairenin yakın zamanda belirli bir fiyata satıldığı düşüncesi, sıradan kişiler için de iyi anlaşılırdır.
• Az model varsayımı: çok sayıda karşılaştırma vakasının bulunduğu yerde, diğer yöntemlere göre daha az hesaplama varsayımı gerekir.

Sınırlar:

• Veriye bağımlılık: yeterli sayıda uygun karşılaştırma vakası olmadan yöntem güçlükle uygulanabilir, örneğin nadir veya çok bireysel nesnelerde.
• Sınırlı veri erişimi: eksiksiz satış fiyatı koleksiyonu bilirkişi kurullarındadır ve serbestçe erişilebilir değildir.
• Uyarlamalarda hareket alanı: gerekli eklemeler ve indirimler deneyim gerektirir, aksi halde kolayca gerçekçi olmayan sonuçlar doğar.

Gelir değeri ve maliyet değeri yönteminden ayrımı

ImmoWertV, karşılaştırmalı değer yönteminin yanında, her biri değere farklı bir açıdan bakan iki yöntem daha bilir.

Gelir değeri yöntemi (§§ 27 ila 34 ImmoWertV) elde edilebilir gelirleri merkeze koyar. Özellikle çok aileli evler veya ticari taşınmazlar gibi kiraya verilmiş nesnelerde, getirinin temel değer belirleyicisi olduğu durumlarda kullanılır.

Maliyet değeri yöntemi (§§ 35 ila 39 ImmoWertV) özdeğere, yani yapısal tesislerin yapım maliyetlerinden yaşa bağlı değer azalması düşülerek, arsa değeri eklenerek hesaplanan değere göre yönelir. Tipik olarak iyi bir karşılaştırma verisi durumunun bulunmadığı, sahibince kullanılan müstakil evlerde uygulanır.

Basitçe söylemek gerekirse: karşılaştırmalı değer yöntemi fiyat odaklı, gelir değeri yöntemi getiri odaklı ve maliyet değeri yöntemi özdeğer odaklıdır. Uygulamada bir yöntem çoğu kez ana yol olarak hizmet ederken, ikinci bir yöntem makullük denetimi için esas alınır. Hangi yöntemin doğru olduğu, nesne türüne, kullanıma ve veri durumuna bağlıdır.