Bir ev satın almak çoğu insan için hayatlarının en büyük kararıdır ve geri almak neredeyse imkânsızdır. Yapılandırılmış bir şekilde ilerleyen kişi pahalı sürprizlerden kaçınır ve noter randevusunda gönül rahatlığıyla imza atabilir. Bu kontrol listesi sizi ilk aramadan finansman, gezme ve belge incelemesi üzerinden satış sözleşmesine kadar, Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya için kanıtlanabilir rakamlarla yönlendirir. Bireysel hukuki veya vergi danışmanlığının yerini almaz, ancak en önemli aşamalar boyunca size net bir yol gösterici sunar.
Bütçe ve finansman: aramaya başlamadan önce dürüstçe hesaplayın
İlk ilanı açmadan önce neyi karşılayabileceğinizi bilmelisiniz. Önce öz sermayenizi ve mali hareket alanınızı netleştirin, çünkü her ikisi de hangi taşınmazların söz konusu olabileceğini belirler.
- Öz sermayeyi belirlemek: Genel bir kural olarak, satışın ek masraflarını ve ideal olarak satış fiyatının bir kısmını kendi kaynaklarınızdan karşılamalısınız. Bankalar tam fiyatı artı ek masrafları nadiren finanse eder.
- Ek masrafları planlamak: Gayrimenkul alım vergisi (Grunderwerbsteuer), noter, tapu sicili ve gerektiğinde emlakçı komisyonu satış fiyatına ek olarak gelir, NRW'de hepsi birlikte çoğu zaman yaklaşık yüzde on tutar.
- Aylık yükü kontrol etmek: Taksit, cari masraflar, bakım ve karşılıklar, sabit faiz süresinin bitiminden sonra artan faizlerde bile kalıcı olarak karşılanabilir olmalıdır.
- Finansman onayı almak: Bankanızdan yazılı bir taahhüt size güvence verir ve satıcıya karşı konumunuzu güçlendirir.
- Onarımlar için tampon: Özellikle mevcut taşınmazlarda modernizasyon ve öngörülemeyen kusurlar için karşılık ayırmalısınız.
İhtiyatlı hesaplayın. Güvenle karşılayabileceğiniz biraz daha düşük bir bütçe, sizi mali açıdan zorlayan bir hayal evinden daha değerlidir.
Konumu ve çevreyi kontrol etmek: sonradan değiştirilemeyen şey
Bir evin durumunu yenileyebilirsiniz, konumunu ise yenileyemezsiniz. Değeri koruyan en önemli faktördür ve günlük yaşam kalitenize karar verir.
- Altyapı: Alışveriş, doktorlar, okullar, kreşler ve toplu taşımaya erişilebilirlik.
- Bağlantı: İşe gidiş yolları, otoyol bağlantısı, tren istasyonu ve park olanakları.
- Gürültü ve emisyonlar: Ana yollar, demiryolu hatları, ticari faaliyet veya uçuş koridorları, en iyisi günün farklı saatlerinde kontrol edin.
- Komşuluk ve gelişim: Çevrenin bakım durumu, planlanan inşaat projeleri ve belediyenin imar planı (Bebauungsplan).
- Sel ve zemin kirliliği riskleri: Özellikle NRW'de mevcut sel ve risk haritalarına bakmaya değer.
Bölgeyi birkaç kez, akşamları ve hafta sonu da dahil ziyaret edin. Böylece bir ilanın aktaramayacağı yaşam çevresine ilişkin gerçekçi bir izlenim edinirsiniz.
Taşınmazın durumu ve yapı malzemesi: pahalı noktalara yakından bakın
En büyük maliyet riskleri yapıda gizlidir. Gezme sırasında, yenilenmesi sonradan en pahalı olacak yapı bileşenlerine odaklanın.
- Çatı: Kaplamanın yaşı, çatı makasının ve yalıtımın durumu, çatı altında nem veya küf izleri.
- Isıtma: Tesisatın türü, yapım yılı ve bakım durumu. Eski bir ısıtma sisteminin orta vadede değiştirilmesi gerekebilir, bu önemli bir maliyet kalemidir.
- Nem: Bodrumu, taban kısmını ve duvarları ıslak noktalar, tuz çiçeklenmeleri, küf kokusu ve küf açısından kontrol edin, klasik ve pahalı bir zayıf nokta.
- Elektrik tesisatı: Kabloların yaşı, sigorta kutusu, priz sayısı. Eskimiş bir elektrik tesisatı bir güvenlik ve maliyet konusudur.
- Pencereler, cephe ve tesisatlar: Pencerelerin sızdırmazlığı, cephedeki çatlaklar, su ve atık su tesisatlarının durumu.
Mevcut taşınmazlarda, gezmeye bağımsız bir yapı bilirkişisini (Bausachverständiger) götürmek mantıklıdır. Onun ücreti, zamanında ortaya çıkardığı kusurlara kıyasla düşüktür.
Belgeleri kontrol etmek: imzadan önce okumanız gerekenler
Bakımlı bir ev, kendisinden anlaşılmayan hukuki yükler taşıyabilir. Bu nedenle tüm belgelerin size teslim edilmesini sağlayın ve onları dikkatle inceleyin.
- Güncel tapu kaydı özeti (Grundbuchauszug): Bölüm I maliki, Bölüm II geçiş, oturma veya intifa hakkı gibi yükleri ve kısıtlamaları, Bölüm III ipotekler ve rehinler gibi taşınmaz rehin haklarını belirtir.
- Enerji belgesi (Energieausweis): Bina Enerji Yasası (GEG) uyarınca size en geç gezme sırasında sunulmalıdır. Tüketime mi yoksa talebe mi dayalı bir belge olduğuna ve enerji sınıflandırmasına dikkat edin.
- İnşaat yükleri (Baulasten): NRW'de inşaat yükleri tapu sicilinde değil, inşaat denetim makamının tuttuğu inşaat yükleri sicilinde (Baulastenverzeichnis) yer alır. Ayrı bir inceleme önemlidir, çünkü inşaat yükleri yapılaşmayı ve kullanımı kısıtlayabilir.
- Kat mülkiyetli dairelerde (WEG): Paylaşım beyanı (Teilungserklärung) ve topluluk yönetmeliği, aidatın güncel tutarı ve işletme planı, son yıllık hesaplar, birkaç yıla ait malik toplantısı tutanakları ile bakım karşılığının tutarı ve durumu.
Tutanaklar ve karşılık, topluluğun durumu hakkında çok şey ortaya koyar. Yaklaşan tadilatlara karşın düşük karşılıklar, gelecekteki ek ödemelere işaret edebilir.
NRW'de ek alım masrafları: satış fiyatına ek olarak ortaya çıkanlar
Satış fiyatı hesabın yalnızca bir parçasıdır. Ek masrafları kural olarak öz sermayenizden karşılamanız gerekir, bu yüzden onları erkenden planlamalısınız.
- Gayrimenkul alım vergisi (Grunderwerbsteuer): Kuzey Ren-Vestfalya'da satış fiyatının yüzde 6,5'i kadardır. Değerlendirme esası karşı edimin değeri, kural olarak noter onaylı satış fiyatıdır (§ 9 GrEStG).
- Noter ve tapu sicili: Resmi onay ve tapu siciline tesciller için birlikte satış fiyatının yaklaşık yüzde 1,5 ila 2'si tutarında masraf doğar.
- Emlakçı komisyonu: Bir emlakçı devreye girerse, NRW'de toplam komisyon genellikle katma değer vergisi dahil yaklaşık yüzde 7,14'tür. 23 Aralık 2020'den bu yana, tüketicilere satılan müstakil evler ve kat mülkiyetli dairelerde, kural olarak alıcı ile satıcı arasında paylaşılır (§§ 656c, 656d BGB), yani her taraf için yaklaşık yüzde 3,57.
Toplamda, bir emlakçının dahil olup olmamasına bağlı olarak, NRW'de ek alım masrafları için kabaca satış fiyatının yaklaşık yüzde onu kadar hesap etmelisiniz.
Gezme kontrol listesi: randevuya hazırlıklı
İyi bir gezme bir turdan fazlasıdır. Hazırlıklı gelen kişi kusurları fark eder ve doğru soruları sorar.
- Hazırlık: İlanı ve enerji belgesini önceden isteyin, bir soru listesi getirin, el feneri ve şerit metre alın.
- Dışarıdan başlamak: Çatıya, cepheye, pencerelere, bodruma dışarıdan, bahçeye, giriş yoluna ve park yerlerine bakın.
- İçeriyi sistematik olarak: Her odayı nem, çatlaklar, küf, zemin kaplamaları ve pencereler açısından kontrol edin, bodrumda ve çatı katında özellikle dikkatlice.
- Tesisatı kontrol etmek: Isıtmayı, sigorta kutusunu, prizleri, su basıncını ve giderleri test edin.
- Soru sormak: yapım yılı, yapılmış ve yaklaşan tadilatlar, cari masraflar ve satış nedenleri hakkında.
- Belgelemek: Fotoğraf çekin, notlar tutun ve taşınmazı en iyisi gün ışığında ikinci kez gezin.
Zaman baskısı altında kalmayın. Ciddi bir gezme zaman alabilir ve iyi sorular ciddi bir ilginin işaretidir, güvensizliğin değil.
Satış sözleşmesi, noter randevusu ve tipik tuzaklar
Bir arsanın veya evin satın alınması zorunlu olarak noter onayını gerektirir (§ 311b BGB). Noter bu sırada tarafsızlıkla yükümlüdür ve hiçbir tarafı temsil etmez, dolayısıyla kendi hukuki incelemenizin yerini almaz.
- Taslağı zamanında incelemek: Tüketici olarak, sözleşme taslağının kural olarak noter randevusundan iki hafta önce elinizde bulunması gerekir (§ 17 fıkra 2a BeurkG). Her şeyi sakince okumak için bu süreyi kullanın.
- İçerikleri karşılaştırmak: Satış fiyatını, taşınmaz tanımını, devir tarihini, ödeme koşullarını ve kusurlara ilişkin düzenlemeleri dikkatle inceleyin.
- Soruları açıklığa kavuşturmak: Belirsizlikleri randevudan önce dile getirin, ancak noterde okunurken değil.
Özellikle şu uyarı işaretlerine dikkat edin:
- Yeterli inceleme süresi olmadan hızlı bir sonuç veya imza için baskı.
- Eksik veya tamamlanmamış belgeler, özellikle tapu kaydı özeti, enerji belgesi veya WEG tutanakları.
- Tapu sicilinin Bölüm II ve III'ündeki gizli yükler veya incelenmemiş inşaat yükleri.
- Belirgin bir neden olmaksızın dikkat çekici derecede düşük bir fiyat, çoğu zaman gizli kusurların bir işareti.
- Sözleşmede yer almayan sözlü taahhütler, çünkü yalnızca noter onaylı metin geçerlidir.
Bir şey tutarlı görünmüyorsa, tam olarak anlamadığınız bir sözleşmeyi imzalamaktansa bir randevuyu ertelemek daha iyidir.
