Bir ayrılık, hayatın en zor evrelerinden biridir. Ve çoğu zaman, zaten yıpratıcı olan bu dönemin tam ortasında büyük bir soru havada asılı kalır: Ortak eve ne olacak? Ev yalnızca bir mal varlığı değil, anılarla dolu bir yerdir, sıklıkla her iki eşin de sahip olduğu en büyük kalemdir ve nadiren değil, hâlâ devam eden bir krediye bağlıdır. Tam da buna bu kadar çok şey bağlı olduğu için, kararlar verilmeden önce olanakları sakin ve nesnel biçimde değerlendirmekte fayda vardır. Düsseldorf'taki Königsallee'de bir emlak danışmanlık kuruluşu olarak, 60 yılı aşkın süredir özel yaşam durumlarındaki mülk sahiplerine gizlilik ve tarafsızlıkla eşlik ediyoruz. Bu rehber, durumunuzu konumlandırabilmeniz ve birlikte adil bir çözüm bulabilmeniz için en önemli seçenekleri, hukuki arka planı ve vergisel noktaları açıklar.
Ortak ev için beş seçeneğe genel bakış
Eşler ayrıldığında ve ortak bir eve sahip olduklarında, uygulamada esasen beş yol vardır. Bunlardan hangisinin uygun olduğu, kişisel ve mali durumunuza bağlıdır; her yol her aile için anlamlı değildir.
- Bir eşin devralması ve diğerinin payını ödemesi. Bir eş evde kalır ve diğerine payı için ödeme yapar. Bu, kalan kişinin finansmanı tek başına taşıyabilmesini gerektirir.
- Ortak satış ve gelirin paylaşılması. İkisi de evi satar, krediyi kapatır ve kalan geliri paylaşır. Bu, her ikisine de net bir ekonomik yeni başlangıç sağladığı için çoğu zaman en temiz çözümdür.
- Ortak kiraya verme. İkisi de evi şimdilik tutar ve kiraya verir. Hemen bir satış istenmediğinde geçici bir çözümdür.
- Paylaşım ihalesi (Teilungsversteigerung). Bir anlaşmaya varılamazsa, bir eş ihaleyi zorlayabilir. Bu son çaredir ve genellikle her iki taraf için de dezavantajlıdır.
- Fiili paylaşım (Realteilung). Arsa fiilen iki bağımsız parçaya bölünür. Normal bir müstakil evde bu nadiren mümkündür ve yalnızca özel durumlarda söz konusu olur.
Aşağıdaki bölümlerde, tüm bu yollar için önemli olan hukuki ve vergisel arka plana değiniyoruz.
Kazanç ortaklığı ve kazanç denkleştirmesi
Almanya'daki evli çiftlerin çoğu, evlilik sözleşmesiyle aksini kararlaştırmadıkları sürece, sözde kazanç ortaklığında (Zugewinngemeinschaft) yaşar. Bu, § 1363 BGB'den kaynaklanır. Anlaşılması gereken önemli nokta: Kazanç ortaklığında eşlerin mal varlığı otomatik olarak ortak hale gelmez. Herkes kendisine ait olanın sahibi olarak kalır. Boşanmada evin kendisi değil, kazanç (Zugewinn), yani her ikisinin de evlilik boyunca elde ettiği mal varlığı artışı paylaşılır.
Ev için bu şu anlama gelir: Değeriyle birlikte her iki eşin mal varlığı bilançosuna dahil edilir. İkisine ortaksa, ilgili pay her eşin mal varlığına akar; mevcut krediler değeri düşürür. Sonunda daha fazla kazanç elde eden, diğerine farkın yarısını öder. Yani ev basitçe ikiye bölünmez, bir mal varlığı kalemi olarak dikkate alınır.
Bir ev evlilikten önce mevcut olduğunda ya da evlilik sırasında miras kaldığında veya bağışlandığında özel durumlar vardır. Bu tür mal varlıkları kazanç denkleştirmesinde farklı muamele görür. Kazanç denkleştirmesinin sizin somut durumunuzda nasıl hesaplandığını en iyi kendi avukatınız açıklığa kavuşturur. Bizim için emlak danışmanı olarak her şeyden önce bir şey belirleyicidir: Her anlaşma için adil bir temel olarak evin gerçekçi, tarafsız bir değeri.
Paylı mülkiyet ve tapu sicili: ev kime ait?
Birlikte satın alınan bir evde, her iki eş de uygulamada sıklıkla tapu sicilinde her biri yarım pay olmak üzere paydaş malik olarak kayıtlıdır. Mülkiyet sorusu için belirleyici olan tam da bu tapu kaydıdır; kimin kredi taksitlerini ödediği ya da kimin fiilen daha fazla katkı sağladığı değil.
Bundan çıkan önemli bir sonuç: Bir ayrılık ya da boşanma mülkiyet durumunu otomatik olarak değiştirmez. İkisi de tapu sicilinde olduğu sürece, ikisi de malik olarak kalır. Evi diğerine devretmek ya da devralmak isteyen, paylı mülkiyet payını açıkça devretmelidir. Böyle bir devir noter onaylı olmalıdır; ancak ondan sonra tapu sicili yeniden düzenlenebilir.
Üçüncü bir kişiye ortak satış da kural olarak her iki malikin de katılımını gerektirir. Kimse diğerinin yarım payını tek başına satamaz. Bu, anlaşma için önemli bir noktadır: Karşılıklı rıza olmadığı sürece, ev normal yoldan paraya çevrilemez. Tarafsız bir değerleme burada çoğu zaman birlikte ilerlemek için nesnel temeli oluşturur.
Devam eden finansman ve ipotek: ortak sorumluluk
Ev henüz ödenmemişse, finansman en hassas noktalardan biridir. Her iki eş de kredi sözleşmesini birlikte imzaladıysa, bankaya karşı kural olarak müteselsil borçlu (Gesamtschuldner) olarak sorumludur. Yani: Banka, evde kimin oturduğundan ya da kimin taşındığından bağımsız olarak, taksitin tamamını her birinden ayrı ayrı talep edebilir.
Yaygın bir yanılgı: Taşınan kişi bu yüzden krediden hiç de çıkmış olmaz. Kredi sözleşmesinden doğan sorumluluk, banka açıkça bir tahliyeye onay verene ya da sözleşme yeniden düzenlenene kadar devam eder. Bir eşin devralmasında bu nedenle, hukuken birbiriyle hiçbir ilgisi olmayan iki adımı ayırt etmek gerekir:
- tapu sicilindeki mülkiyet payının devri ve
- örneğin bir borçlu değişikliği ya da bir borç yeniden yapılandırması yoluyla, bankaca kredi sorumluluğundan çıkarılma.
Tapu siciline kayıtlı ipotek (Grundschuld), kişisel sorumluluktan ayrılmalıdır. Terkin edilene ya da yeniden düzenlenene kadar devam eder. Bir satışta kredi genellikle satış bedelinden kapatılır; bu sırada bir erken ödeme tazminatı (Vorfälligkeitsentschädigung) doğabilir. Adil bir çözüm için mali hareket alanının net olması adına bunu bankayla erkenden görüşmekte fayda vardır.
Son çare olarak paylaşım ihalesi
Eşler anlaşamazsa, yasal bir acil çıkış vardır: paylaşım ihalesi (Teilungsversteigerung). Her paydaşın her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebileceğini öngören § 749 BGB'ye dayanır. Bir ev ortadan ikiye kesilemeyeceğinden, giderme satış ve gelirin paylaşılması yoluyla gerçekleşir (§ 753 BGB). Asıl usul, Cebri İcra Kanunu'nda düzenlenmiştir.
Hoş olmayan ayrıntı: Tek bir eş usulü, diğerinin iradesine aykırı olsa bile başlatabilir. Bu nedenle paylaşım ihalesi çoğu zaman gerçekten yürütülmek yerine bir baskı aracı olarak tehdit edilir. Onu ciddi olarak düşünen, dezavantajlarını bilmelidir:
- Değerinin altında gelir. İhale konusu nesneler uygulamada sıklıkla serbest satıştakinden belirgin biçimde daha az getirir. Düşük gelir her iki eşi de etkiler.
- Uzun süre. Başvurudan ödemeye kadar çoğu zaman birçok ay, nadiren değil bir yıldan fazla geçer.
- Maliyetler. Mahkeme harçları ve rayiç değer bilirkişi raporu gelirden öncelikle ödenir.
- Çözüm yerine çatışma. Usul, anlaşmazlığı yatıştırmak yerine genellikle keskinleştirir.
Sonuç olarak, bir paylaşım ihalesinde nadiren kazanan olur. İyi hazırlanmış bir ortak satış neredeyse her zaman, her iki tarafın paylaştığı daha yüksek bir gelir getirir ve her ikisine de zamanlama ile koşullar üzerinde kontrol bırakır.
Satışta vergiler: spekülasyon vergisi ve bizzat oturma
Bir evin satışında kazanç üzerinden bir vergi doğabilir; halk dilinde spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) denir. Belirleyici olan § 23 EStG'dir: Bir taşınmaz, satın alımdan sonra on yıl içinde yeniden elden çıkarılırsa, kazanç kural olarak vergiye tabidir. Bu, salt bir paylı mülkiyet payının satışı için de geçerlidir.
Ancak önemli bir istisna vardır: Taşınmaz satış yılında ve önceki iki yılda kendi konut amaçları için kullanıldıysa, kazanç vergiden muaf kalır. Yani evde kendisi kesintisiz oturup satan kişi, kural olarak güvenli taraftadır.
Bir ayrılıkta bu nokta hassaslaşır. Bir eş taşınır ve evi diğerine bırakırsa, Federal Maliye Mahkemesi'nin (Bundesfinanzhof) içtihatlarına göre bu, taşınan için artık bizzat oturma sayılmaz. BFH 2023'te, paylı mülkiyet payının eski eşe devrinin, boşanmanın sonuçlarına ilişkin sözleşme çerçevesinde yaklaşan bir ihalenin baskısı altında gerçekleşse dahi, on yıllık süre içinde vergiye tabi özel bir elden çıkarma işlemi olabileceğine karar vermiştir. Ortak çocuğun evde yaşamaya devam etmesi de, eski eş aynı zamanda orada yaşıyorsa, bunda bir şey değiştirmez. Buna karşılık salt karşılıksız (ivazsız) bir devir yeni bir süreyi başlatmaz. Vergisel sonuçlar somut duruma bağlı olduğundan, bu soruları zamanında, en iyisi anlaşmaları imzalamadan önce, mali müşavirinizle açıklığa kavuşturmalısınız.
Adil, nesnel bir anlaşma için süreç ve ipuçları
Durumlar ne kadar farklı olursa olsun, düzenli bir yaklaşım neredeyse her zaman yardımcı olur. Şu adımlar kendini kanıtlamıştır:
- Rakamlar konusunda netlik sağlayın. Evin güncel piyasa değeri ne kadar? Ne kadar kredi hâlâ açık? Ancak her iki eş de aynı, tarafsız rakamlardan yola çıktığında adil pazarlık yapılabilir.
- Seçenekleri serinkanlılıkla değerlendirin. Bir eş evi tek başına taşıyabilir ve taşımak ister mi? Ortak bir satış daha net bir kesim mi? Finansmanın dürüst bir değerlendirmesi de buna dahildir.
- Maddi soruları duygulardan ayırın. Bu, bu evrede zordur. Yalnızca taşınmazı nesnel biçimde değerleyen tarafsız bir üçüncü merci, çoğu zaman görüşmeden baskıyı alır.
- Hukuki ve vergisel görüş alın. Kazanç denkleştirmesi, tapu sicili ve spekülasyon vergisi karmaşıktır. Avukatınız ve mali müşaviriniz burada doğru muhataplardır.
Tam da nesnel tarafta yardımcı olabiliriz. Tarafsız bir emlak danışmanlık kuruluşu olarak, evinizin her iki eşe adil bir ortak temel olarak hizmet eden, piyasaya uygun, anlaşılır bir değerlemesini hazırlarız. Bir satış isteniyorsa, ona gizlilikle ve düzenli biçimde, baskı olmadan ve durumunuza uyan bir tempoda eşlik ederiz. Düsseldorf ve NRW'de 20.000'den fazla bağlantıyı içeren, onlarca yılda büyümüş ağımız üzerinden, istenirse kamuya açık portallerin dışında da uygun alıcıyı buluruz. Hukuki ve vergisel ayrıntıları avukatınız ve mali müşaviriniz açıklığa kavuşturur; adil değerlemeyi ve sakin satış sürecini biz üstleniriz.
