Una separación es una de las fases más duras de la vida. Y a menudo, en medio de este tiempo ya de por sí difícil, surge una gran pregunta: ¿qué será de la casa común? No es solo un bien patrimonial, sino un lugar lleno de recuerdos, con frecuencia la mayor posesión de ambos miembros de la pareja, y no pocas veces sigue ligada a un crédito en curso. Precisamente porque depende tanto de ella, vale la pena considerar las posibilidades con calma y objetividad antes de tomar decisiones. Como casa de corretaje en la Königsallee de Düsseldorf, acompañamos desde hace más de 60 años a propietarios en situaciones vitales especiales, con discreción y neutralidad. Esta guía le explica las opciones más importantes, los antecedentes jurídicos y los aspectos fiscales, para que pueda ubicar su situación y encontrar juntos una solución justa.
Las cinco opciones para la casa común de un vistazo
Cuando los cónyuges se separan y poseen una casa en común, existen en la práctica esencialmente cinco vías. Cuál de ellas encaja depende de su situación personal y financiera; no toda vía tiene sentido para toda familia.
- Adjudicación a un miembro de la pareja con compensación económica. Una de las partes se queda en la casa y paga a la otra por su cuota. Esto presupone que la persona que se queda pueda asumir sola la financiación.
- Venta conjunta y reparto del producto. Ambos venden la casa, cancelan el crédito y se reparten el producto restante. Suele ser la solución más limpia, porque permite a ambos un claro comienzo económico nuevo.
- Arrendamiento conjunto. Ambos conservan la casa por el momento y la alquilan. Una solución transitoria cuando no se desea una venta inmediata.
- Subasta de partición (Teilungsversteigerung). Si no se logra un acuerdo, una de las partes puede forzar la subasta. Es el último recurso y, por lo general, perjudicial para ambas partes.
- Partición material (Realteilung). El terreno se divide realmente en dos partes independientes. En una vivienda unifamiliar normal esto rara vez es posible y solo se contempla en constelaciones especiales.
En los siguientes apartados abordamos los antecedentes jurídicos y fiscales importantes para todas estas vías.
Comunidad de ganancias y compensación de ganancias
La mayoría de los matrimonios en Alemania viven en la denominada comunidad de ganancias (Zugewinngemeinschaft), salvo que hayan pactado otra cosa mediante capitulaciones matrimoniales. Así se desprende del § 1363 BGB. Lo importante de entender: en la comunidad de ganancias, el patrimonio de los cónyuges no pasa automáticamente a ser común. Cada uno sigue siendo propietario de lo que le pertenece. En un divorcio no se reparte la casa en sí, sino la ganancia (Zugewinn), es decir, el incremento patrimonial que ambos lograron durante el matrimonio.
Para la casa esto significa: se incluye con su valor en el balance patrimonial de ambos miembros de la pareja. Si pertenece a ambos en común, la cuota respectiva fluye al patrimonio de cada uno; los préstamos existentes reducen el valor. Quien al final haya logrado mayor ganancia paga al otro la mitad de la diferencia. Por tanto, la casa no se parte simplemente por la mitad, sino que se tiene en cuenta como posición patrimonial.
Hay casos especiales cuando una casa existía antes del matrimonio o fue heredada o donada durante el matrimonio. Tales bienes se tratan de manera distinta en la compensación de ganancias. Cómo se calcula la compensación de ganancias en su caso concreto lo aclara con sensatez su propio abogado. Para nosotros como corredores, una cosa es ante todo decisiva: un valor realista y neutral de la casa como base justa para cualquier acuerdo.
Copropiedad y Registro de la Propiedad: ¿de quién es la casa?
En una casa comprada en común, ambos miembros de la pareja figuran en la práctica con frecuencia como copropietarios de una cuota de un medio cada uno en el Registro de la Propiedad. Lo decisivo para la cuestión de la propiedad es justamente esta inscripción registral, no quién pagó las cuotas del crédito o quién aportó de hecho más.
Una consecuencia importante de ello: una separación o un divorcio no cambia automáticamente la situación de propiedad. Mientras ambos figuren en el Registro, ambos siguen siendo propietarios. Quien quiera ceder o asumir la casa debe transmitir expresamente su cuota de copropiedad. Tal transmisión debe ser elevada a escritura pública ante notario; solo después puede modificarse el Registro de la Propiedad.
También una venta conjunta a un tercero requiere por principio la intervención de ambos propietarios. Nadie puede vender por sí solo la mitad de la cuota del otro. Este es un punto importante para el acuerdo: mientras no haya consenso, la casa no puede realizarse por la vía normal. Una valoración neutral crea aquí a menudo la base objetiva para avanzar juntos.
Financiación en curso y carga hipotecaria: la responsabilidad conjunta
Si la casa aún no está pagada, la financiación es uno de los puntos más delicados. Si ambos miembros de la pareja firmaron juntos el contrato de préstamo, responden ante el banco por regla general como deudores solidarios (Gesamtschuldner). Es decir: el banco puede exigir la cuota completa a cada uno por separado, con independencia de quién viva en la casa o quién se haya mudado.
Un malentendido frecuente: quien se muda no por ello está, ni mucho menos, fuera del crédito. La responsabilidad derivada del contrato de préstamo subsiste hasta que el banco consienta expresamente una liberación o se reorganice el contrato. En una adjudicación a un miembro de la pareja hay que distinguir, por tanto, dos pasos que jurídicamente no tienen nada que ver entre sí:
- la transmisión de la cuota de propiedad en el Registro de la Propiedad, y
- la liberación de la responsabilidad del préstamo por parte del banco, por ejemplo mediante un cambio de deudor o una refinanciación.
La carga hipotecaria (Grundschuld) inscrita en el Registro debe separarse de la responsabilidad personal. Subsiste hasta que se cancele o se regule de nuevo. En una venta, el préstamo suele cancelarse con el precio de compra, pudiendo generarse una indemnización por amortización anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung). Vale la pena hablarlo pronto con el banco, para que el margen financiero para una solución justa quede claro.
La subasta de partición como último recurso
Si las partes no logran ponerse de acuerdo, existe una salida de emergencia legal: la subasta de partición (Teilungsversteigerung). Se basa en el § 749 BGB, según el cual todo copartícipe puede exigir en cualquier momento la disolución de la comunidad. Como una casa no puede cortarse por la mitad, la disolución se produce mediante venta y reparto del producto (§ 753 BGB). El procedimiento propiamente dicho está regulado en la Ley de Ejecución Forzosa.
El detalle desagradable: una sola de las partes puede poner en marcha el procedimiento, incluso contra la voluntad de la otra. Por eso la subasta de partición se amenaza a menudo más como medio de presión que se lleva realmente a cabo. Quien la considere en serio debería conocer sus desventajas:
- Producto por debajo del valor. Los objetos subastados logran en la práctica con frecuencia bastante menos que en una venta libre. El bajo producto perjudica a ambas partes.
- Larga duración. Desde la presentación de la solicitud hasta el pago transcurren a menudo muchos meses, no pocas veces más de un año.
- Costes. Las tasas judiciales y el dictamen de valor de mercado se pagan por adelantado del producto.
- Conflicto en lugar de solución. El procedimiento suele agravar el litigio en lugar de apaciguarlo.
En definitiva, en una subasta de partición rara vez hay ganadores. Una venta conjunta bien preparada aporta casi siempre un producto mayor, que ambas partes se reparten, y deja a ambas el control sobre el momento y las condiciones.
Impuestos en la venta: impuesto de plusvalía y uso propio
En la venta de una casa puede generarse un impuesto sobre la ganancia, coloquialmente llamado impuesto de plusvalía (Spekulationssteuer). Determinante es el § 23 EStG: si un inmueble se vende de nuevo dentro de los diez años siguientes a la compra, la ganancia es por principio imponible. Esto rige también para la venta de una mera cuota de copropiedad.
Existe, sin embargo, una excepción importante: si el inmueble se utilizó en el año de la venta y en los dos años anteriores para fines residenciales propios, la ganancia queda exenta de impuestos. Así pues, quien vive de manera continuada en la casa y vende está, por regla general, sobre seguro.
En una separación este punto se vuelve delicado. Si una de las partes se muda y deja la casa a la otra, para quien se mudó esto, según la jurisprudencia del Tribunal Fiscal Federal (Bundesfinanzhof), ya no cuenta como uso propio. El BFH resolvió en 2023 que la transmisión de la cuota de copropiedad al excónyuge dentro del plazo de diez años puede ser una operación privada de enajenación imponible, incluso si se produce bajo la presión de una subasta inminente en el marco del convenio regulador del divorcio. Tampoco cambia nada el hecho de que el hijo común siga viviendo en la casa, si allí vive a la vez el anterior cónyuge. Una transmisión puramente gratuita, en cambio, no inicia un nuevo plazo. Como las consecuencias fiscales dependen del caso concreto, debería aclarar estas cuestiones a tiempo con su asesor fiscal, lo mejor antes de firmar acuerdos.
Proceso y consejos para un acuerdo justo y objetivo
Por muy distintas que sean las situaciones, un proceder ordenado ayuda casi siempre. Estos pasos han demostrado su valor:
- Aclare las cifras. ¿Cuál es el valor de mercado actual de la casa? ¿Cuánto préstamo queda pendiente? Solo cuando ambas partes parten de las mismas cifras neutrales puede negociarse de forma justa.
- Examine las opciones con frialdad. ¿Puede y quiere una de las partes asumir sola la casa? ¿Es una venta conjunta el corte más claro? Una valoración honesta de la financiación forma parte de ello.
- Separe las cuestiones objetivas de las emociones. Eso resulta difícil en esta fase. Una instancia tercera neutral, que solo valore el inmueble de forma objetiva, a menudo quita presión a la conversación.
- Solicite asesoramiento jurídico y fiscal. La compensación de ganancias, el Registro de la Propiedad y el impuesto de plusvalía son complejos. Su abogado y su asesor fiscal son aquí los interlocutores adecuados.
Justo en el plano objetivo podemos ayudar. Como casa de corretaje neutral, elaboramos una valoración acorde al mercado y comprensible de su casa, que sirve a ambas partes como base común justa. Si se desea una venta, la acompañamos con discreción y de forma ordenada, sin presión y al ritmo que se ajuste a su situación. A través de nuestra red crecida a lo largo de décadas, con más de 20.000 contactos en Düsseldorf y NRW, encontramos el comprador adecuado, si se desea también fuera de los portales públicos. Los detalles jurídicos y fiscales los aclaran su abogado y su asesor fiscal; la valoración justa y el tranquilo proceso de venta los asumimos nosotros.
