Bir taşınmazı sağlığında bağışlayıp bu sırada kendine bir intifa hakkı (Nießbrauch) saklı tutan kişi, malvarlığını çoğu zaman güvende sanır. Oysa tam da bu düzenleme, miras durumunda hafife alınan bir etki doğurur: Saklı tutma, atlanan yakınların § 2325 BGB uyarınca bir saklı pay tamamlama talebini (Pflichtteilsergänzungsanspruch) ileri sürüp süremeyeceğine karar verir ve bu da taşınmazın değerine bağlıdır. Bu rehber, Düsseldorf ve NRW'deki mülk sahibi aileler için intifa, miras ve saklı payın kesişimini aydınlatır. Genel bilgi, hukuki danışmanlık değildir.
Kesişim: İntifa neden saklı pay hukukuna dokunur
Saklı pay (Pflichtteil), yakın hısımlara – çocuklara, eşlere, belirli koşullarda ana babaya – mirastan asgari bir pay güvence altına alır; bunlar mirastan çıkarılmış olsalar bile. Yasal miras payının yarısı kadardır ve mirasçılara karşı salt bir para alacağıdır.
Malvarlığını daha sağlığında bağışlayan kişi, terekeyi içini boşaltarak saklı payı işlevsiz bırakabilir. İşte buna § 2325 BGB uyarınca saklı pay tamamlama talebi (Pflichtteilsergänzungsanspruch) engel olur: Bağışlanan şeyler değer olarak terekeye eklenir, böylece saklı pay artar.
İntifa, bu sistemin hassas bir noktasında yer alır. Bağışlayan, taşınmazı kullanmaya ve gelirlerini elde etmeye devam etme hakkını saklı tutarsa, onu ekonomik olarak neredeyse elinden çıkarmamış olur. Bunun, bu rehberde derinleştirdiğimiz iki sonucu vardır: On yıllık erime süresi çoğu zaman işlemez ve yük taşınmazın değerini düşürür. Bağış, devir veya intifanın temellerini okumak isteyen, esasları ayrı rehberlerimizde bulur; burada konu, bunların miras durumundaki etkileşimidir.
§ 2325 BGB uyarınca saklı pay tamamlaması ve erime
Miras bırakan bir üçüncü kişiye bağış yapmışsa, saklı pay hak sahibi § 2325 fıkra 1 BGB uyarınca tamamlama olarak, bağışlanan şey terekeye eklendiğinde saklı payının arttığı tutarı talep edebilir. Bağış böylece farazi olarak geri getirilir.
Eski bağışların sonsuza dek etki etmemesi için § 2325 fıkra 3 BGB zamansal bir kademelendirme, sözde erime ya da pro rata temporis modelini öngörür:
- Miras durumundan önceki ilk yılda bağış tam kapsamıyla sayılır.
- Her bir ek yıl için hesaba katılabilir değer onda bir oranında düşer: iki yıl sonra yani 9/10, beş yıl sonra 5/10.
- Bağışlanan şeyin ifasından bu yana on yıl geçmişse, bağış tümüyle dikkate alınmaz.
Erken ve kesin olarak devreden, böylece saklı payı etkili biçimde düşürebilir. Belirleyici olan § 2325 fıkra 3 BGB'deki ifa sözcüğüdür: Süre, ancak şey fiilen bağışlayanın malvarlığından çıkarıldığında başlar. Salt tapuda devir bunun için zorunlu olarak yeterli değildir ve intifa burada devreye girer.
Asıl mesele: Saklı intifada süre çoğu zaman işlemez
Bağışlayan devirde kapsamlı bir saklı intifa (Vorbehaltsnießbrauch) saklı tutarsa, on yıllık süre yerleşik içtihada göre kural olarak işlemeye başlamaz. Nedeni: Taşınmazda oturmaya devam eden ya da kira gelirlerini elinde tutan, ekonomik yararlanmadan tam da vazgeçmemektedir. § 2325 fıkra 3 BGB anlamında bir ifa eksiktir.
Bunun için temel olan, Federal Adalet Divanı'nın (BGH) 27 Nisan 1994 tarihli kararıdır (dosya no. IV ZR 132/93). Buna göre ifa, ancak miras bırakanın yalnızca malik konumunu kesin olarak terk etmesi değil, aynı zamanda şeyi esas itibarıyla kullanmaya devam etmekten de vazgeçmesi durumunda vardır. Sınırsız saklı intifada bağışlayan yararlanmadan mahrum kalmaz; süre durur. Uzmanlar buna yararlanmadan vazgeçme içtihadı (Genussverzicht-Rechtsprechung) der.
Pratik kapsamı önemlidir: 20 yıl önce tam intifa altında bağışlanan bir taşınmaz, miras durumunda hâlâ tümüyle saklı pay tamamlamasına dâhil olabilir; sanki hiç bağışlanmamış gibi. Sözde zaman kazancı buharlaşır. Bu nedenle saklı pay hak sahipleri eski bağışları titizlikle incelettirmelidir; öncelikle çoğu zaman kendi avukatları ya da noterleri vardır.
Süre intifaya ya da oturma hakkına rağmen ne zaman işler
Yararlanmadan vazgeçme içtihadı bir otomatizm değildir. Bağışlanana bağımsız bir ekonomik kullanımın kalıp kalmadığı önemlidir. Birçok durum, saklı tutulan haklara rağmen sürenin işlemesine yol açar:
- İntifa yerine saklı oturma hakkı: BGH, 29 Haziran 2016 tarihli kararıyla (dosya no. IV ZR 474/15) salt bir oturma hakkının ifaya kural olarak engel olmadığına hükmetti. Süre o zaman bağışın icrasıyla işlemeye başlar.
- Yalnızca bir kısımda kullanım hakkı: Saklı tutma örneğin birkaç konuttan birine sınırlanırken bağışlanan kalan birimleri kiraya verebiliyorsa, ona ekonomik bakımdan önemli bir kullanım kalır; süre tipik olarak işler.
- Pay intifası (Quotennießbrauch): Bağışlayan gelirlerin yalnızca bir kesrini saklı tutarsa, bağışlananın geri kalan yararlanmayı aldığı ölçüde sürenin işleyişi başlayabilir.
Belirleyici olan asla hakkın adı değil, ekonomik değerlendirmedir: Bağışlayan yararlanmayı özünde elinde tutarsa süre durur; bağışlanana esaslı bir şey kalırsa işler. Bu ayrım somut olayda zorludur ve somut düzenlemeye bağlıdır.
Eşe yapılan bağışlar için ayrıca kendine özgü bir kural geçerlidir: § 2325 fıkra 3 cümle 3 BGB uyarınca süre, intifadan bağımsız olarak, evliliğin sona ermesinden önce başlamaz.
İntifayı değerlemek: § 14 BewG, sermaye değeri ve yıllık değer
İster saklı payda, ister bağış vergisinde, ister yükle kaim taşınmazın değerinde olsun – intifa her zaman euro cinsinden rakamla ifade edilmelidir. Ölçüt sermaye değeridir: yıllık değerin katı.
- Yıllık değer, yıllık kullanım yararı, yani kiraya vermede fiili yıllık net kira ya da kendi kullanımda tasarruf edilen kiradır.
- Çarpan § 14 BewG uyarınca belirlenir. Federal İstatistik Dairesi'nin ölüm tablosundan türetilir ve hak sahibinin yaşına ve cinsiyetine bağlıdır: İntifa hakkı sahibi ne kadar gençse, çarpan ve böylece sermaye değeri de o kadar yüksektir.
- Yıllık değer yukarıya doğru sınırlıdır. Taşınmazlarda vergisel olarak en çok taşınmazın değerinin 18,6'ya bölünmesi kadar olabilir.
Büyüklük sırası için örnek: Bir konut 12.000 euro yıllık net kira getiriyor ve hak sahibi için yaklaşık 12'lik bir çarpan ortaya çıkıyorsa, intifanın sermaye değeri yaklaşık 144.000 euro olur. Saklı payda ayrıca § 2325 fıkra 2 BGB'nin en düşük değer ilkesi geçerlidir: Bağış zamanındaki değer ile miras durumundaki değer karşılaştırılır; düşük olan sayılır. Hangi değerin belirleyici olduğu, intifa yükünün hiç düşülüp düşülmeyeceğini de belirler. Bu hesaplamalar karmaşıktır; her ciddi rakamlandırmanın temeli, taşınmazın gerçekçi bir rayiç değeridir.
Miras durumunda intifa: sona erme, birleşme ve vasiyet
İntifa hak sahibi ölürse, ömür boyu intifası § 1061 BGB uyarınca sona erer. Kişiye sıkı sıkıya bağlıdır ve mirasla geçmez. Malik taşınmazı o zaman yüksüz elinde tutar; bağışlayanın miras durumunda yük ortadan kalkar ve tam değer saklı pay bakımından önem kazanabilir.
Buna karşılık önce yükle kaim malik ölürse – örneğin intifa hak sahibi ebeveynden önce ölen bağışlanan çocuk – intifa devam eder. Çocuğun terekesinde o zaman yükle kaim bir taşınmaz bulunur: Saklı pay için rayiç değer eksi sermayeleştirilmiş intifa sayılır.
Bir özellik birleşmedir (Konsolidation): İntifa hakkı sahibi aynı zamanda tam malik olursa – örneğin taşınmazın tek mirasçısı olarak – intifa ve mülkiyet tek bir kişide birleşir ve intifa sona erer.
Son olarak bir intifa, çoğu zaman sağ kalan eş lehine aile konutu üzerinde, vasiyetname yoluyla vasiyet (Vermächtnis) olarak da bırakılabilir. Böyle bir intifa vasiyeti, mirasçı çocuklar için mülkiyetin değerini düşürür. Saklı pay hak sahibi bir çocuğa yalnızca bir intifa vasiyeti bırakılmışsa, çocuk bunu § 2307 BGB uyarınca reddedip bunun yerine saklı payını para olarak talep edebilir.
Düzenleme, tipik uyuşmazlıklar ve sağlam bir değerlemenin değeri
İntifa ile saklı payın etkileşiminden yinelenen uyuşmazlık noktaları doğar. Bunları bilen, erkenden önlem alabilir:
- Atlanan kardeşler: Bir çocuğa taşınmaz bırakılır, diğerleri eli boş kalırsa, saklı pay tamamlama talebi tehdidi belirir; tam intifada koruyucu on yıllık süre olmaksızın.
- Tereke yetmezse, bağışlanan § 2329 BGB uyarınca tali olarak sorumludur: Bağıştan tatmini katlanmak ya da eksik tutarı para olarak ödemek zorundadır.
- Değer üzerine uyuşmazlık: Saklı pay hak sahipleri taşınmaz değerini yüksek, mirasçılar düşük belirler. İntifanın § 14 BewG uyarınca rakamlandırılması uyuşmazlığı ayrıca keskinleştirir.
Saklı paydan vazgeçmeler, tüm hak sahiplerine dengeli kazandırmalar ya da intifa ile oturma hakkı arasında bilinçli seçim gibi düzenleme yaklaşımları noter ve uzman avukatın ellerine aittir. Buna önden müdahale etmeyiz; ancak bu kararların her biri sağlam bir taşınmaz değeriyle ayakta durur ya da düşer.
İşte Richter Immobilien-Transaktionen'in katkısı tam da buradadır: Taşınmazınızın, saklı pay hesabı, bağış ya da paylaşım için nesnel bir temel olarak tarafsız, sağlam bir değerlemesi. Onyıllar boyunca büyüyerek 20.000'den fazla bağlantılı bir ağa sahibiz ve Düsseldorf ile NRW'deki piyasayı biliyoruz. Belirli bir sonuç için güvence vermeyiz; ancak ailelerin yönelebileceği güvenilir bir değerlendirme veririz.
