Rozstanie to jeden z najtrudniejszych etapów w życiu. I często pośród tego i tak obciążającego czasu pojawia się jedno wielkie pytanie: co stanie się ze wspólnym domem? To nie tylko składnik majątku, lecz miejsce pełne wspomnień, często największa pozycja, jaką oboje partnerzy posiadają, i nierzadko wciąż powiązana z trwającym kredytem. Właśnie dlatego, że tak wiele od tego zależy, warto spokojnie i rzeczowo rozważyć możliwości, zanim zapadną decyzje. Jako dom maklerski przy Königsallee w Düsseldorfie od ponad 60 lat towarzyszymy właścicielom w szczególnych sytuacjach życiowych, dyskretnie i neutralnie. Ten poradnik wyjaśnia najważniejsze opcje, tło prawne oraz kwestie podatkowe, abyście mogli ocenić swoją sytuację i wspólnie znaleźć sprawiedliwe rozwiązanie.
Pięć opcji dla wspólnego domu w skrócie
Gdy małżonkowie się rozstają i posiadają wspólny dom, w praktyce istnieje zasadniczo pięć dróg. Która z nich pasuje, zależy od Państwa sytuacji osobistej i finansowej; nie każda droga ma sens dla każdej rodziny.
- Przejęcie przez jednego z partnerów ze spłatą. Jeden z partnerów zostaje w domu i spłaca drugiego za jego udział. Zakłada to, że osoba pozostająca jest w stanie samodzielnie udźwignąć finansowanie.
- Wspólna sprzedaż i podział uzyskanej kwoty. Oboje sprzedają dom, spłacają kredyt i dzielą pozostałą kwotę. To często najczystsze rozwiązanie, ponieważ daje obojgu jasny ekonomiczny nowy start.
- Wspólny wynajem. Oboje na razie zachowują dom i go wynajmują. Rozwiązanie przejściowe, gdy natychmiastowa sprzedaż nie jest pożądana.
- Licytacja działowa (Teilungsversteigerung). Jeśli nie dojdzie do porozumienia, jeden z partnerów może wymusić licytację. To ostateczność i zazwyczaj niekorzystne dla obu stron.
- Podział rzeczowy (Realteilung). Działka zostaje faktycznie podzielona na dwie samodzielne części. W przypadku zwykłego domu jednorodzinnego rzadko jest to możliwe i wchodzi w grę tylko w szczególnych układach.
W kolejnych częściach omawiamy tło prawne i podatkowe, które jest istotne dla wszystkich tych dróg.
Wspólnota dorobku i wyrównanie dorobku
Większość małżeństw w Niemczech żyje w tzw. wspólnocie dorobku (Zugewinngemeinschaft), o ile nie ustalili inaczej w drodze umowy majątkowej małżeńskiej. Wynika to z § 1363 BGB. Ważne, by zrozumieć: we wspólnocie dorobku majątek małżonków nie staje się automatycznie wspólny. Każdy pozostaje właścicielem tego, co do niego należy. Przy rozwodzie nie dzieli się samego domu, lecz dorobek (Zugewinn), czyli przyrost majątku, który oboje osiągnęli w trakcie małżeństwa.
Dla domu oznacza to: zostaje on uwzględniony swoją wartością w bilansie majątkowym obojga partnerów. Jeśli należy do obojga wspólnie, dany udział wpływa do majątku każdego z partnerów; istniejące kredyty obniżają wartość. Kto na koniec osiągnął większy dorobek, wypłaca drugiemu połowę różnicy. Domu nie dzieli się więc po prostu na pół, lecz uwzględnia jako pozycję majątkową.
Istnieją przypadki szczególne, gdy dom istniał przed małżeństwem albo został odziedziczony lub darowany w trakcie małżeństwa. Takie składniki majątku są przy wyrównaniu dorobku traktowane inaczej. Jak wyrównanie dorobku oblicza się w Państwa konkretnym przypadku, najlepiej wyjaśni Państwa własny adwokat. Dla nas jako pośredników rozstrzygające jest przede wszystkim jedno: realistyczna, neutralna wartość domu jako sprawiedliwa podstawa każdego porozumienia.
Współwłasność i księga wieczysta: do kogo należy dom?
Przy domu kupionym wspólnie oboje partnerzy są w praktyce często wpisani w księdze wieczystej jako współwłaściciele po połowie udziału. Rozstrzygający dla kwestii własności jest właśnie ten wpis w księdze wieczystej, a nie to, kto płacił raty kredytu lub kto faktycznie wniósł więcej.
Ważna konsekwencja tego: rozstanie lub rozwód nie zmienia automatycznie stanu własności. Dopóki oboje figurują w księdze wieczystej, oboje pozostają właścicielami. Kto chce oddać dom drugiemu lub go przejąć, musi wyraźnie przenieść swój udział we współwłasności. Takie przeniesienie musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego; dopiero potem można dokonać zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Również wspólna sprzedaż osobie trzeciej wymaga zasadniczo udziału obojga właścicieli. Nikt nie może samodzielnie sprzedać połowy udziału drugiego. To ważny punkt dla porozumienia: dopóki nie ma zgody, domu nie da się spieniężyć zwykłą drogą. Neutralna wycena tworzy tu często rzeczową podstawę, by wspólnie posunąć się naprzód.
Trwające finansowanie i hipoteka: wspólna odpowiedzialność
Jeśli dom nie jest jeszcze spłacony, finansowanie jest jednym z najdelikatniejszych punktów. Jeśli oboje partnerzy podpisali wspólnie umowę kredytu, odpowiadają wobec banku z reguły jako dłużnicy solidarni (Gesamtschuldner). To znaczy: bank może żądać pełnej raty od każdego z osobna, niezależnie od tego, kto mieszka w domu lub kto się wyprowadził.
Częste nieporozumienie: kto się wyprowadza, ten bynajmniej nie wychodzi przez to z kredytu. Odpowiedzialność z umowy kredytu trwa, dopóki bank wyraźnie nie zgodzi się na zwolnienie albo umowa nie zostanie ułożona na nowo. Przy przejęciu przez jednego z partnerów należy więc odróżnić dwa kroki, które prawnie nie mają ze sobą nic wspólnego:
- przeniesienie udziału we własności w księdze wieczystej oraz
- zwolnienie z odpowiedzialności kredytowej przez bank, np. poprzez zmianę dłużnika lub refinansowanie.
Wpisaną w księdze wieczystej hipotekę (Grundschuld) należy oddzielić od odpowiedzialności osobistej. Trwa ona, dopóki nie zostanie wykreślona lub uregulowana na nowo. Przy sprzedaży kredyt zazwyczaj spłaca się z ceny kupna, przy czym może powstać rekompensata z tytułu przedterminowej spłaty (Vorfälligkeitsentschädigung). Warto omówić to wcześnie z bankiem, aby jasny był margines finansowy dla sprawiedliwego rozwiązania.
Licytacja działowa jako ostateczność
Jeśli partnerzy nie potrafią się porozumieć, istnieje ustawowe wyjście awaryjne: licytacja działowa (Teilungsversteigerung). Opiera się ona na § 749 BGB, zgodnie z którym każdy współuprawniony może w każdej chwili żądać zniesienia wspólnoty. Ponieważ domu nie da się przeciąć na pół, rozwiązanie następuje przez sprzedaż i podział uzyskanej kwoty (§ 753 BGB). Samo postępowanie jest uregulowane w ustawie o egzekucji z nieruchomości.
Nieprzyjemny haczyk: pojedynczy partner może wszcząć postępowanie, nawet wbrew woli drugiego. Dlatego licytacją działową często raczej się grozi jako środkiem nacisku, niż naprawdę ją przeprowadza. Kto poważnie ją rozważa, powinien znać jej wady:
- Kwota poniżej wartości. Obiekty licytacyjne osiągają w praktyce często wyraźnie mniej niż przy wolnej sprzedaży. Niska kwota dotyka obu partnerów.
- Długi czas trwania. Od złożenia wniosku do wypłaty mija często wiele miesięcy, nierzadko ponad rok.
- Koszty. Opłaty sądowe i operat szacunkowy wartości rynkowej są płacone z kwoty z góry.
- Konflikt zamiast rozwiązania. Postępowanie zazwyczaj zaostrza spór, zamiast go załagodzić.
W ostatecznym rozrachunku przy licytacji działowej rzadko są zwycięzcy. Dobrze przygotowana wspólna sprzedaż niemal zawsze przynosi wyższą kwotę, którą obie strony dzielą, i pozostawia obojgu kontrolę nad terminem i warunkami.
Podatki przy sprzedaży: podatek spekulacyjny i użytkowanie własne
Przy sprzedaży domu może powstać podatek od zysku, potocznie zwany podatkiem spekulacyjnym (Spekulationssteuer). Miarodajny jest § 23 EStG: jeśli nieruchomość zostaje ponownie zbyta w ciągu dziesięciu lat od kupna, zysk jest zasadniczo opodatkowany. Dotyczy to także sprzedaży samego udziału we współwłasności.
Istnieje jednak ważny wyjątek: jeśli nieruchomość była w roku sprzedaży i w dwóch poprzedzających latach użytkowana na własne cele mieszkaniowe, zysk pozostaje wolny od podatku. Kto więc sam nieprzerwanie mieszka w domu i sprzedaje, jest z reguły po bezpiecznej stronie.
Przy rozstaniu ten punkt staje się delikatny. Jeśli jeden z partnerów się wyprowadza i pozostawia dom drugiemu, dla wyprowadzonego, zgodnie z orzecznictwem Federalnego Trybunału Finansowego (Bundesfinanzhof), nie uchodzi to już za użytkowanie własne. BFH orzekł w 2023 r., że przeniesienie udziału we współwłasności na byłego partnera w ciągu dziesięcioletniego terminu może być opodatkowaną prywatną transakcją zbycia, nawet jeśli następuje pod presją grożącej licytacji w ramach ugody o skutkach rozwodu. Również okoliczność, że wspólne dziecko nadal mieszka w domu, niczego nie zmienia, jeśli mieszka tam zarazem były małżonek. Czysto nieodpłatne przeniesienie natomiast nie powoduje rozpoczęcia nowego terminu. Ponieważ skutki podatkowe zależą od konkretnego przypadku, powinni Państwo wyjaśnić te kwestie w odpowiednim czasie ze swoim doradcą podatkowym, najlepiej zanim podpiszą Państwo porozumienia.
Przebieg i wskazówki dla sprawiedliwego, rzeczowego porozumienia
Jakkolwiek różne są sytuacje, uporządkowane postępowanie pomaga niemal zawsze. Te kroki się sprawdziły:
- Wyjaśnijcie sobie liczby. Jaka jest aktualna wartość rynkowa domu? Ile kredytu jeszcze pozostało? Dopiero gdy oboje partnerzy wychodzą z tych samych, neutralnych liczb, można negocjować sprawiedliwie.
- Rozważcie opcje na trzeźwo. Czy jeden z partnerów może i chce sam udźwignąć dom? Czy wspólna sprzedaż jest czystszym cięciem? Należy do tego uczciwa ocena finansowania.
- Oddzielcie kwestie rzeczowe od emocji. To trudne w tej fazie. Neutralna trzecia instancja, która jedynie rzeczowo wycenia nieruchomość, często zdejmuje presję z rozmowy.
- Zasięgnijcie porady prawnej i podatkowej. Wyrównanie dorobku, księga wieczysta i podatek spekulacyjny są złożone. Państwa adwokat i Państwa doradca podatkowy są tu właściwymi rozmówcami.
Właśnie po stronie rzeczowej możemy pomóc. Jako neutralny dom maklerski sporządzamy odpowiadającą rynkowi, zrozumiałą wycenę Państwa domu, która służy obojgu partnerom jako sprawiedliwa wspólna podstawa. Jeśli sprzedaż jest pożądana, towarzyszymy jej dyskretnie i w uporządkowany sposób, bez presji i w tempie pasującym do Państwa sytuacji. Poprzez naszą rozwijaną przez dziesięciolecia sieć z ponad 20.000 kontaktów w Düsseldorfie i NRW znajdujemy odpowiedniego nabywcę, na życzenie także poza publicznymi portalami. Szczegóły prawne i podatkowe wyjaśniają Państwa adwokat i Państwa doradca podatkowy; sprawiedliwą wycenę i spokojny proces sprzedaży przejmujemy my.
