Eine Trennung ist eine der schwersten Phasen im Leben. Und oft steht mitten in dieser ohnehin belastenden Zeit eine große Frage im Raum: Was wird aus dem gemeinsamen Haus? Es ist nicht nur ein Vermögenswert, sondern ein Ort voller Erinnerungen, häufig der größte Posten, den beide Partner besitzen, und nicht selten noch mit einem laufenden Kredit verbunden. Gerade weil so viel daran hängt, lohnt es sich, die Möglichkeiten ruhig und sachlich zu betrachten, bevor Entscheidungen getroffen werden. Als Maklerhaus an der Königsallee in Düsseldorf begleiten wir seit über 60 Jahren Eigentümer in besonderen Lebenslagen, diskret und neutral. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen die wichtigsten Optionen, die rechtlichen Hintergründe und die steuerlichen Punkte, damit Sie Ihre Lage einordnen und gemeinsam eine faire Lösung finden können.
Die fünf Optionen für das gemeinsame Haus im Überblick
Wenn sich Ehepartner trennen und ein gemeinsames Haus besitzen, gibt es in der Praxis im Wesentlichen fünf Wege. Welcher davon passt, hängt von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab, nicht jeder Weg ist für jede Familie sinnvoll.
- Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung. Ein Partner bleibt im Haus und zahlt den anderen für dessen Anteil aus. Das setzt voraus, dass die verbleibende Person die Finanzierung allein tragen kann.
- Gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses. Beide verkaufen das Haus, lösen den Kredit ab und teilen den verbleibenden Erlös. Das ist häufig die sauberste Lösung, weil sie beiden einen klaren wirtschaftlichen Neustart ermöglicht.
- Gemeinsame Vermietung. Beide behalten das Haus zunächst und vermieten es. Eine Übergangslösung, wenn ein sofortiger Verkauf nicht gewünscht ist.
- Teilungsversteigerung. Wenn keine Einigung gelingt, kann ein Partner die Versteigerung erzwingen. Das ist das letzte Mittel und für beide Seiten meist nachteilig.
- Realteilung. Das Grundstück wird tatsächlich in zwei selbstständige Teile aufgeteilt. Bei einem normalen Einfamilienhaus ist das selten möglich und kommt nur in besonderen Konstellationen in Betracht.
In den folgenden Abschnitten gehen wir auf die rechtlichen und steuerlichen Hintergründe ein, die für alle diese Wege wichtig sind.
Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich
Die meisten Ehepaare in Deutschland leben in der sogenannten Zugewinngemeinschaft, sofern sie nichts anderes per Ehevertrag vereinbart haben. Das ergibt sich aus § 1363 BGB. Wichtig ist das Verständnis: In der Zugewinngemeinschaft wird das Vermögen der Ehegatten nicht automatisch gemeinschaftlich. Jeder bleibt Eigentümer dessen, was ihm gehört. Geteilt wird bei einer Scheidung nicht das Haus selbst, sondern der Zugewinn, also der Vermögenszuwachs, den beide während der Ehe erzielt haben.
Für das Haus bedeutet das: Es wird mit seinem Wert in die Vermögensbilanz beider Partner einbezogen. Gehört es beiden gemeinsam, fließt der jeweilige Anteil in das Vermögen jedes Partners ein, bestehende Darlehen mindern den Wert. Wer am Ende mehr Zugewinn erzielt hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Unterschiedsbetrags aus. Das Haus wird also nicht einfach in der Mitte geteilt, sondern als Vermögensposition berücksichtigt.
Sonderfälle gibt es, wenn ein Haus vor der Ehe vorhanden war oder während der Ehe geerbt oder geschenkt wurde. Solche Vermögenswerte werden beim Zugewinnausgleich anders behandelt. Wie sich der Zugewinnausgleich in Ihrem konkreten Fall berechnet, klärt sinnvollerweise Ihr eigener Anwalt. Für uns als Makler ist vor allem eines entscheidend: ein realistischer, neutraler Wert des Hauses als faire Grundlage für jede Einigung.
Miteigentum und Grundbuch: Wem gehört das Haus?
Bei einem gemeinsam gekauften Haus sind beide Partner in der Praxis häufig als Miteigentümer zu je einem halben Anteil im Grundbuch eingetragen. Entscheidend für die Eigentumsfrage ist genau dieser Grundbucheintrag, nicht, wer die Kreditraten gezahlt oder wer faktisch mehr eingebracht hat.
Eine wichtige Folge daraus: Eine Trennung oder Scheidung ändert die Eigentumslage nicht automatisch. Solange beide im Grundbuch stehen, bleiben auch beide Eigentümer. Wer das Haus an den anderen abgeben oder übernehmen möchte, muss seinen Miteigentumsanteil ausdrücklich übertragen. Eine solche Übertragung muss notariell beurkundet werden, erst danach kann das Grundbuch umgeschrieben werden.
Auch ein gemeinsamer Verkauf an einen Dritten erfordert grundsätzlich die Mitwirkung beider Eigentümer. Niemand kann den hälftigen Anteil des anderen einfach allein verkaufen. Das ist ein wichtiger Punkt für die Einigung: Solange keine Einvernehmlichkeit besteht, lässt sich das Haus auf dem normalen Weg nicht verwerten. Eine neutrale Bewertung schafft hier oft die sachliche Grundlage, um gemeinsam weiterzukommen.
Laufende Finanzierung und Grundschuld: die gemeinsame Haftung
Ist das Haus noch nicht abbezahlt, ist die Finanzierung einer der heikelsten Punkte. Haben beide Partner den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, haften sie der Bank gegenüber in aller Regel als Gesamtschuldner. Das heißt: Die Bank kann die volle Rate von jedem Einzelnen verlangen, unabhängig davon, wer im Haus wohnt oder wer ausgezogen ist.
Ein häufiges Missverständnis: Wer auszieht, ist deshalb noch lange nicht aus dem Kredit heraus. Die Haftung aus dem Darlehensvertrag bleibt bestehen, bis die Bank einer Entlassung ausdrücklich zustimmt oder der Vertrag neu geordnet wird. Bei einer Übernahme durch einen Partner sind deshalb zwei Schritte zu unterscheiden, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben:
- die Übertragung des Eigentumsanteils im Grundbuch und
- die Entlassung aus der Darlehenshaftung durch die Bank, etwa über einen Schuldnerwechsel oder eine Umschuldung.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist von der persönlichen Haftung zu trennen. Sie bleibt bestehen, bis sie gelöscht oder neu geregelt wird. Bei einem Verkauf wird das Darlehen üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst, dabei kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Es lohnt sich, das frühzeitig mit der Bank zu besprechen, damit der finanzielle Spielraum für eine faire Lösung klar ist.
Die Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Können sich die Partner nicht einigen, gibt es einen gesetzlichen Notausgang: die Teilungsversteigerung. Sie beruht auf § 749 BGB, wonach jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Da sich ein Haus nicht in der Mitte durchschneiden lässt, erfolgt die Auflösung durch Verkauf und Teilung des Erlöses (§ 753 BGB). Das eigentliche Verfahren ist im Zwangsversteigerungsgesetz geregelt.
Die unangenehme Pointe: Ein einzelner Partner kann das Verfahren in Gang setzen, auch gegen den Willen des anderen. Deshalb wird die Teilungsversteigerung oft eher als Druckmittel angedroht, als wirklich durchgezogen. Wer sie ernsthaft in Erwägung zieht, sollte ihre Nachteile kennen:
- Erlös unter Wert. Versteigerungsobjekte erzielen in der Praxis häufig deutlich weniger als bei einem freien Verkauf. Der niedrige Erlös trifft beide Partner.
- Lange Dauer. Von der Antragstellung bis zur Auszahlung vergehen oft viele Monate, nicht selten über ein Jahr.
- Kosten. Gerichtsgebühren und das Verkehrswertgutachten werden aus dem Erlös vorweg bezahlt.
- Konflikt statt Lösung. Das Verfahren verschärft den Streit meist, statt ihn zu befrieden.
Unter dem Strich gibt es bei einer Teilungsversteigerung selten Gewinner. Ein gut vorbereiteter gemeinsamer Verkauf bringt fast immer einen höheren Erlös, den beide Seiten teilen, und lässt beiden die Kontrolle über Zeitpunkt und Bedingungen.
Steuern beim Verkauf: Spekulationssteuer und Eigennutzung
Beim Verkauf eines Hauses kann eine Steuer auf den Gewinn anfallen, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt. Maßgeblich ist § 23 EStG: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Das gilt auch für den Verkauf eines bloßen Miteigentumsanteils.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Wer also selbst durchgehend im Haus wohnt und verkauft, ist regelmäßig auf der sicheren Seite.
Bei einer Trennung wird dieser Punkt heikel. Zieht ein Partner aus und überlässt das Haus dem anderen, gilt das für den Ausgezogenen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht mehr als Eigennutzung. Der BFH hat 2023 entschieden, dass die Übertragung des Miteigentumsanteils an den Ex-Partner innerhalb der Zehnjahresfrist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein kann, selbst wenn sie unter dem Druck einer drohenden Versteigerung im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt. Auch der Umstand, dass das gemeinsame Kind weiter im Haus wohnt, ändert daran nichts, wenn dort zugleich der frühere Ehepartner lebt. Eine rein unentgeltliche Übertragung löst dagegen keine neue Frist aus. Weil die steuerlichen Folgen vom Einzelfall abhängen, sollten Sie diese Fragen rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater klären, am besten bevor Vereinbarungen unterschrieben werden.
Ablauf und Tipps für eine faire, sachliche Einigung
So unterschiedlich die Situationen sind, ein geordnetes Vorgehen hilft fast immer. Diese Schritte haben sich bewährt:
- Verschaffen Sie sich Klarheit über die Zahlen. Wie hoch ist der aktuelle Marktwert des Hauses? Wie viel Darlehen ist noch offen? Erst wenn beide Partner von denselben, neutralen Zahlen ausgehen, lässt sich fair verhandeln.
- Prüfen Sie die Optionen nüchtern. Kann und will ein Partner das Haus allein tragen? Ist ein gemeinsamer Verkauf der klarere Schnitt? Eine ehrliche Einschätzung der Finanzierung gehört dazu.
- Trennen Sie Sachfragen von Emotionen. Das fällt in dieser Phase schwer. Eine neutrale dritte Stelle, die nur die Immobilie sachlich bewertet, nimmt oft Druck aus dem Gespräch.
- Holen Sie rechtlichen und steuerlichen Rat ein. Zugewinnausgleich, Grundbuch und Spekulationssteuer sind komplex. Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater sind hier die richtigen Ansprechpartner.
Genau bei der sachlichen Seite können wir helfen. Als neutrales Maklerhaus erstellen wir eine marktgerechte, nachvollziehbare Bewertung Ihres Hauses, die beiden Partnern als faire gemeinsame Grundlage dient. Wenn ein Verkauf gewünscht ist, begleiten wir ihn diskret und geordnet, ohne Druck und im Tempo, das zu Ihrer Situation passt. Über unser über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten in Düsseldorf und NRW finden wir den passenden Käufer, auf Wunsch auch außerhalb der öffentlichen Portale. Die rechtlichen und steuerlichen Einzelheiten klären Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater, die faire Bewertung und den ruhigen Verkaufsprozess übernehmen wir.
