Satış fiyatı gerçeğin yalnızca bir parçasıdır: Kuzey Ren-Vestfalya'da (NRW) ev alan kişi, ek olarak hatırı sayılır ek alım masraflarını da hesaba katmalıdır. Gayrimenkul edinim vergisi (Grunderwerbsteuer), noter ve tapu sicili masrafları ve duruma göre emlakçı komisyonu NRW'de hızla satış fiyatının yaklaşık yüzde 11 ila 12'sine ulaşır. Tam da bu tutar planlamada çoğu zaman olduğundan az tahmin edilir, çünkü bankalar bunu kural olarak finanse etmez. Ek masrafların hangi kalemlerden oluştuğunu, ne kadar tutacağını ve ne kadar öz sermaye ile hesap yapmanız gerektiğini size açık ve süslemeden açıklıyoruz.
Ev alımında ek alım masrafları nelerdir?
Ek alım masrafları, bir gayrimenkulün edinilmesinde asıl satış fiyatına ek olarak ortaya çıkan tüm masraflar olarak adlandırılır. Bunlar, müstakil bir ev, mülkiyet hakkı veren bir daire veya bir arsa almanızdan bağımsız olarak doğar. Kuzey Ren-Vestfalya'da esas olarak üç bileşenden oluşurlar:
- Gayrimenkul edinim vergisi (Grunderwerbsteuer): vergi dairesine ödenen bir vergi, NRW'de satış fiyatının yüzde 6,5'i.
- Noter ve tapu sicili masrafları: zorunlu olarak öngörülen resmî tasdik ve tapu siciline (Grundbuch) kayıt için, birlikte yaklaşık yüzde 1,5 ila 2.
- Emlakçı komisyonu: yalnızca bir emlakçının dahil olması durumunda doğar; NRW'de alıcının payı genellikle KDV dahil yaklaşık yüzde 3,57 düzeyindedir.
Toplamda, bir emlakçının dahil olması durumunda NRW'de ek masraf olarak satış fiyatının yaklaşık yüzde 11 ila 12'sini hesaba katmalısınız. Emlakçı olmadan bu tutar yaklaşık yüzde 8 ila 8,5'e düşer. Bu aralık, yasal bir götürü değer değil, Kuzey Ren-Vestfalya piyasası için güvenilir bir tecrübe değeridir.
NRW'de gayrimenkul edinim vergisi: yüzde 6,5
Kuzey Ren-Vestfalya'da ek alım masrafları arasındaki en büyük tek kalem, gayrimenkul edinim vergisidir (Grunderwerbsteuer). Oranı eyaletler kendileri belirler ve NRW, satış fiyatının yüzde 6,5'i ile en yüksek orana sahip eyaletler arasında yer alır. NRW maliye idaresine göre bu yüzde, 1 Ocak 2015 tarihinden itibaren resmî olarak tasdik edilmiş tüm sözleşmeler için geçerlidir.
Gayrimenkul Edinim Vergisi Kanunu'nun (Grunderwerbsteuergesetz) 8 ve 9. maddeleri uyarınca matrah, kural olarak kararlaştırılan satış fiyatıdır. Yasal olarak alıcı ile satıcı her ne kadar müştereken vergi borçlusu olsa da (Gayrimenkul Edinim Vergisi Kanunu'nun 13. maddesi), uygulamada satış sözleşmesinde neredeyse her zaman verginin alıcı tarafından üstlenileceği kararlaştırılır. Vergi, noter randevusunda değil, ancak vergi dairesinden gayrimenkul edinim vergisi tarhiyatını aldıktan sonra muaccel olur. Ancak ödemeden sonra, olmadan tapu dairesinin sizi yeni malik olarak tescil etmeyeceği sakınca yoktur belgesini (Unbedenklichkeitsbescheinigung) alırsınız.
Noter ve tapu sicili masrafları: yaklaşık yüzde 1,5 ila 2
Almanya'da bir gayrimenkul alımı noter olmadan mümkün değildir. Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 311b. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, bir arsaya ilişkin her satış sözleşmesinin noter tarafından resmî olarak tasdik edilmesi gerekir; aksi takdirde geçersizdir. Noter her iki tarafa tarafsız biçimde danışmanlık yapar, satış fiyatını güvence altına alır ve hiçbir tarafın korumasız biçimde önceden ifada bulunmamasını sağlar.
Noter ve tapu sicili masrafları için birlikte yaklaşık satış fiyatının yüzde 1,5 ila 2'sini planlamalısınız. Bunun büyük kısmı notere, küçük kısmı tapu dairesine düşer. Ücretler pazarlığa açık değildir: Çekişmesiz yargıda mahkemeler ve noterlere ilişkin masraflar hakkındaki kanuna (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, GNotKG) göre belirlenir ve yasal olarak sabittir; aynı işlem değeri için tüm noterlerde aynıdır. Kural olarak, BGB'nin 448. maddesinin 2. fıkrası uyarınca bu masrafları alıcı tarafı üstlenir. Alım finanse ediliyorsa, banka lehine ipoteğin (Grundschuld) resmî tasdiki de eklenir, bu da tutarı bir miktar artırır.
Emlakçı komisyonu: 2020 sonundan bu yana yarı yarıya paylaşım
Alımda bir emlakçı görev alırsa, emlakçı komisyonu üçüncü büyük kalem olarak eklenir. 23 Aralık 2020 tarihinden bu yana daireler ve müstakil evler için ülke genelinde tek tip bir düzenleme geçerlidir: BGB'nin 656c. maddesi uyarınca her iki taraf için görev yapan bir emlakçı, alıcı ile satıcıdan yalnızca aynı tutarda bir komisyon talep edebilir. Ve BGB'nin 656d. maddesi uyarınca, görevi yalnızca bir taraf vermişse, emlakçı diğer taraftan en fazla komisyonun yarısını talep edebilir.
Uygulamada bu, bir ev veya daire alımında yarı yarıya paylaşıma yol açar. Kuzey Ren-Vestfalya'da alıcının payı bu nedenle genellikle KDV dahil yaklaşık yüzde 3,57 düzeyindedir; bu da net yüzde 3 artı yüzde 19 KDV'ye karşılık gelir. Bilinmesi önemlidir: Bu paylaşım kuralı yalnızca daireler ve müstakil evler için geçerlidir. Üzerinde yapı bulunmayan arsalarda veya çok aileli binalarda BGB'nin 656c ve 656d. maddeleri uygulanmaz; orada başka modeller mümkündür.
Düsseldorf'ta 500.000 euro için örnek hesaplama
Somut bir rakam büyüklük ölçeğini somutlaştırır. Düsseldorf'taki bir gayrimenkul için, finanse edilen ve bir emlakçının devreye girdiği 500.000 euro tutarında bir satış fiyatını esas alıyoruz:
- Gayrimenkul edinim vergisi (%6,5): 32.500 euro
- Noter ve tapu sicili masrafları (yaklaşık %1,5 ila 2): yaklaşık 7.500 ila 10.000 euro
- Emlakçı komisyonu, alıcının payı (%3,57): 17.850 euro
Toplamda yaklaşık 57.850 ila 60.350 euro tutarında ek alım masrafı ortaya çıkar; bu da satış fiyatının yaklaşık yüzde 11,6 ila 12,1'ine denk gelir. Bu yaklaşık 60.000 euro satış fiyatına eklenir ve kural olarak öz kaynaklardan karşılanmalıdır. Emlakçı devreye girmezse, tutar yaklaşık 40.000 ila 42.500 euroya, yani yaklaşık yüzde 8 ila 8,5'e düşer. Noter ve tapu sicili masraflarının tam tutarı GNotKG'ye ve somut münferit duruma göre belirlenir.
Ek masrafları neden öz sermayeden karşılamalısınız
Bir husus planlamada özellikle sık gözden kaçar: Bankalar ek alım masraflarını kural olarak finanse etmez. Bunun nedeni gayrimenkul finansmanının mantığında yatar. Bir banka kredisini, gayrimenkulün değerine, yani sözde teminat değerine (Beleihungsgrundlage) göre ölçer. Gayrimenkul edinim vergisi, noter ve emlakçı masrafları ise bu değeri artırmaz, çünkü bunlar salt işlem masraflarıdır ve en kötü durumda banka için herhangi bir karşılık teşkil etmez.
Bu nedenle çoğu banka, alıcıların ek masrafları öz sermayeden karşılamasını bekler. NRW'de 500.000 euroya bir ev almak isteyen kişi, yalnızca satış fiyatını göz önünde bulundurmamalı, ayrıca ek masraflar için yaklaşık 50.000 ila 60.000 euro öz kaynağı hazır tutmalıdır. Satış fiyatının ötesinde ek masrafları da kapsayan bir finansman münferit durumlarda mümkün olsa da, genellikle daha yüksek faizler ve daha sıkı bir incelemeyle beraber gelir. Bu nedenle baştan itibaren gerçekçi bir masraf planlaması, noter randevusundan kısa süre önce sizi tatsız sürprizlerden korur.
Düsseldorf ve NRW'deki alımınızda size böyle eşlik ediyoruz
Ek alım masraflarının münferit kalemleri büyük ölçüde yasal olarak veya piyasada alışılmış biçimde belirlenmiştir, ancak bir ev alımının iyi hazırlanmış biçimde başarılı olup olmadığını sorunsuz işleyiş belirler. Richter Immobilien-Transaktionen'de Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki alımınızda, belgelerin incelenmesinden gerçekçi masraf planlamasına, noter randevusu ve devir teslimine kadar tüm süreç boyunca size eşlik ediyoruz. Böylece hangi adımların önünüzde olduğunu ve hangi masrafların sizi beklediğini her an bilirsiniz.
Wolfgang Richter GmbH, 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da kök salmıştır. Bu tecrübe ve yıllar içinde gelişen, 20.000'den fazla irtibatı içeren bir ağ, gayrimenkul alımınıza iyi hazırlanmış ve sağlam bir masraf planlamasıyla başlama güvenini size verir.
