Bir gayrimenkulü satmadan, miras almadan ya da vergi dairesi için değerlendirmeden önce neredeyse her zaman aynı soru ortaya çıkar: Bir gayrimenkul değerlemesi (Immobilienbewertung) aslında ne kadar tutar? Dürüst cevap şudur: Hangi yolu seçtiğinize ve sonucu ne için kullanacağınıza bağlıdır. Aralık tamamen ücretsizden birkaç bin avroya kadar uzanır. Amacı bilen kişi gereksiz harcamalardan hızla kurtulur. Bu rehberde sizi sakin bir şekilde gayrimenkul değerlemesine giden dört olağan yolda gezdiriyor, her biri için gerçekçi maliyetleri belirtiyor ve hangisinin ne zaman gerçekten gerekli olduğunu açıkça söylüyoruz. Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki mülk sahiplerine altmış yılı aşkın süredir uzmanlıkla ve her bir durumda neyin önemli olduğuna dair net bir bakışla eşlik ediyoruz.
Maliyetler neden bu kadar değişkenlik gösterir
Bir gayrimenkul değerlemesi her zaman aynı şey değildir. Bu kavramın arkasında çok farklı hizmetler yatar: internette birkaç saniyede yapılan otomatik bir tahminden, hukuken sağlam ve eksiksiz belgelenmiş, birkaç hafta süren bir piyasa değeri raporuna (Verkehrswertgutachten) kadar. Maliyetler de buna göre birbirinden çok uzaktır.
Bilinmesi gereken önemli bir nokta: Değerlemeler ve raporlar için yasal olarak belirlenmiş sabit fiyatlar yoktur. Mimarlar ve mühendisler için ücret tarifesine (HOAI) eski bağlılık artık geçerli değildir; ücretler bugün müşteri ile bilirkişi arasında serbestçe kararlaştırılır. Sonuçta ne ödeyeceğiniz her şeyden önce dört faktöre bağlıdır: gayrimenkulün değeri ve türü (kat mülkiyeti, müstakil ev veya ticari mülk), değerlemenin kapsamı, değer tespitinin iş yükü ve sonuca ihtiyaç duyduğunuz amaç. En çok belirleyici olan tam da bu son noktadır: Salt bir satış yönelimi için, vergi dairesi veya bir mahkeme önünde kanıt için gerekenden farklı bir şeye ihtiyacınız vardır.
Yol 1: Ücretsiz çevrim içi değerleme araçları
En hızlı ve en uygun yol çevrim içi değerleme aracıdır. Konum, büyüklük, yapım yılı ve birkaç temel veriyi girersiniz ve birkaç saniye içinde bir fiyat aralığı alırsınız. Bu tür araçlar kural olarak ücretsizdir ve ilk, kaba bir izlenim için oldukça yararlıdır.
Ancak sınırlarını bilmelisiniz. Çevrim içi bir araç, kayıtlı karşılaştırma verileri ve ortalama değerlerle hesaplar; sizin gayrimenkulünüzü görmez. Somut durum, yüksek kaliteli veya eski donanım, kat planı, kusurlar ya da tam mikro konum gibi özellikler neredeyse hiç ya da hiç dikkate alınmaz. Bu nedenle sonuç bir yönlendirmedir, güvenilir bir değer tespiti değildir. Ciddi bir fiyat belirlemesi için, hele ki bir makam veya mahkeme önünde kanıt için böyle bir tahmin yeterli değildir. Ancak daha kesin bir değerlemenin değip değmeyeceğine dair ilk bir ipucu olarak makul ve ücretsiz bir başlangıçtır.
Yol 2: Bir emlakçı tarafından piyasa değerlendirmesi
Deneyimli bir emlakçı tarafından yapılan piyasa değerlendirmesi, resmi bir raporun maliyetine yol açmadan bir çevrim içi aracın çok ötesine geçer. Burada gayrimenkul yerinde gezilir, durumu ve donanımı değerlendirilir ve piyasada elde edilmesi muhtemel fiyat, gerçek ve güncel karşılaştırma verileri ile yerel piyasanın tam bilgisi temelinde sınıflandırılır.
Somut bir satış niyeti söz konusu olduğunda bu piyasa değerlendirmesi çoğunlukla ücretsiz ve bağlayıcı değildir, çünkü bir pazarlamanın olağan hazırlığının bir parçasıdır. Satıştan ayrı, bağımsız bir danışmanlık olarak sipariş edilirse bunun için bir ücret doğabilir. Gayrimenkulünüzün piyasada muhtemelen ne kadar getireceği yönündeki temel soru için, piyasa değerlendirmesi kural olarak uygun, hızlı ve sizin için çoğunlukla ücretsiz bir yoldur. Ancak resmi bir raporun yerini tutmaz, çünkü bir emlakçı hukuki anlamda bir değer raporu hazırlamaz ve ilgili yeterliliğe sahip olmadan makamlar veya mahkeme önünde geçerli olacak bir değeri de kanıtlayamaz.
Yol 3: Kısa rapor
Bir piyasa değerlendirmesi yeterli değilse, ancak tam bir piyasa değeri raporuna ihtiyacınız yoksa, kısa rapor (Kurzgutachten) söz konusu olur. Gayrimenkulün özlü bir tanımıyla birlikte bir değer tespiti içerir, ancak tam bir rapordan daha derli topludur, genellikle yaklaşık on ila on beş sayfayı kapsar ve çoğunlukla yalnızca bir değerleme yöntemine dayanır. Çoğu zaman birkaç gün içinde hazır olur.
Uygulamada maliyetler yaklaşık 500 avrodan başlar ve iş yüküne ve objeye göre yaklaşık 1.500 avroya kadar uzanır; faturalandırma genellikle götürü usulle veya harcanan zamana göre yapılır. Bir kısa rapor, iç yönlendirme için, örneğin bir satın alma kararının hazırlanması, bir varlık genel bakışı veya mahkeme dışı bir uzlaşma için uygundur. Mahkeme, vergi dairesi karşısında resmi amaçlar için veya ihtilaflı bir miras taksiminde kural olarak uygun değildir, çünkü makamlar ve mahkemeler genellikle bir kısa raporu tanımaz. Bir makam için bir rapora ihtiyacınız varsa, bu nedenle baştan tam bir piyasa değeri raporunun talep edildiğini netleştirin.
Yol 4: Piyasa değeri raporu (tam rapor)
Tam rapor olarak da adlandırılan piyasa değeri raporu (Verkehrswertgutachten), en ayrıntılı ve hukuken en sağlam biçimdir. Piyasa değerini İmar Kanunu'nun (BauGB) § 194 maddesine ve 1 Ocak 2022'den bu yana ülke çapında yeknesak olarak geçerli olan güncel haliyle Gayrimenkul Değer Tespiti Yönetmeliği'nin (ImmoWertV) usullerine göre belirler. Değer tespitini eksiksiz olarak, obje tanımı, fotoğraflar, vaziyet planı ve kapsamlı eklerle belgeler ve çoğu zaman yirmi ila otuzu aşkın sayfayı kapsar.
Maliyetler genellikle piyasa değerinin yüzde 0,5 ila 1,5'i civarındadır. 300.000 avro değerindeki bir gayrimenkulde büyüklük mertebesi böylece kabaca 1.500 ila 4.500 avro arasında hareket eder; daha yüksek değerlerde veya özellikle karmaşık objelerde buna göre daha fazla. Çoğu zaman ücret iş yüküne göre de kararlaştırılır. Basit standart gayrimenkuller daha çok alt uçta, birden çok hakka, yüke veya özel kullanıma sahip objeler daha çok üst uçta yer alır. Bir tam rapor genellikle birkaç hafta gerektirir; bunun başlıca nedeni tapu kütüğü kaydı, yapı planları ve gerektiğinde kira sözleşmeleri gibi belgelerin bir araya getirilmesi ve yerinde bir keşfin yapılması gerekliliğidir.
Kimler rapor hazırlayabilir ve ne zaman gereklidir
Sağlam bir raporu kimin hazırladığı bir kalite sorusudur, çünkü bilirkişi unvanı korunmamaktadır. Resmi amaçlar için her şeyden önce kamu tarafından atanmış ve yeminli bilirkişiler (öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) ile DIN EN ISO/IEC 17024'e göre sertifikalı bilirkişiler söz konusu olur. Vergisel kanıt için durum açıkça düzenlenmiştir: Vergi dairesi miras veya bağışta tipleştirilmiş bir taşınmaz mal değeri (Grundbesitzwert) belirler ve gerçek piyasa değeri daha düşükse, Değerleme Kanunu'nun (BewG) § 198 maddesine göre daha düşük bir genel değer kanıtlanabilir. Bunun için düzenli olarak bilirkişi kurulunun (Gutachterausschuss) ya da uygun şekilde atanmış veya sertifikalı kişilerin bir raporu kabul edilir.
Ücretli bir rapor bu nedenle her şeyden önce, bir değerin bir makam veya bir mahkeme karşısında sağlam biçimde kanıtlanması gerektiğinde ya da birden çok taraf arasında ihtilaflı olabileceğinde gereklidir. Tipik vesileler vergi dairesi karşısında miras ve bağış vergisi, boşanmada ve edinilmiş kazançların denkleştirilmesinde (Zugewinnausgleich) malvarlığı paylaşımı, bir taksim ihalesi (Teilungsversteigerung) veya müşterek mirasçılar arasındaki bir anlaşmazlıktır. Buna karşılık gayrimenkulünüzün piyasada ne elde edebileceği sorusu için, genellikle sağlam temelli piyasa değerlendirmesi daha hızlı ve uygun yoldur.
Sizin için hangi yol değer
İzin verin maliyetleri dürüstçe sınıflandıralım, çünkü her soru pahalı bir rapor gerektirmez. İlk kaba bir yönlendirme için ücretsiz bir çevrim içi araç yeterlidir. Satmak isteyen kişi için en iyi öneri, satış niyeti söz konusu olduğunda kural olarak ücretsiz olan ve keşfe, piyasa bilgisine ve gerçek karşılaştırma verilerine dayanan sağlam temelli bir piyasa değerlendirmesidir. İhtilafsız iç bir paylaşım söz konusuysa, yaklaşık 500 avrodan başlayan bir kısa rapor uygun içeriği sağlayabilir. Ve yalnızca bir değerin bir makam veya mahkeme karşısında kanıtlanması gereken yerde, piyasa değerinin yüzde 0,5 ila 1,5'i ile tam piyasa değeri raporu değer.
Salt satış için bu çok somut olarak şu anlama gelir: Ücretli bir rapor sipariş etmenize gerek yoktur. Richter Immobilien-Transaktionen'de mülk sahipleri satış için sağlam temelli, veriye dayalı bir piyasa değerlendirmesini ücretsiz ve bağlayıcı olmaksızın alır. Ücretli bir rapor her şeyden önce makam veya mahkeme için gereklidir ve bunun için sertifikalı veya kamu tarafından atanmış bir bilirkişi doğru yoldur. Durumunuzun gerçekte hangi yolu gerektirdiğini sizin için açıkça sınıflandırır ve sizin durumunuzda bir rapor hiç gerekli değilse bunu size dürüstçe söyleriz. Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya piyasasında altmış yılı aşkın süredir kendi evimizdeyiz; yıllar içinde 20.000'den fazla irtibatı olan, piyasayı erken ve gerçekçi biçimde değerlendirmemize yardımcı olan köklü bir ağ oluştu.
