Bir ticari arsanın satın alınması, bir konut taşınmazınınkinden farklı kurallara tabidir. Planlanan kullanımın hiç caiz olup olmadığı, ne kadar yoğun yapılaşabileceğiniz, arsanın altyapısının bağlanmış olup olmadığı ve toprakta hangi risklerin gizlendiği - tüm bunlar projenizin değerini ve ekonomik verimliliğini belirler. Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki ediniminizi en baştan sağlam bir temel üzerine planlayabilmeniz için sizi en önemli noktalardan yapılandırılmış bir şekilde geçiririz.
İmar planı ve kullanım türü: arsada ne yapılabilir?
İlk ve en önemli soru şudur: arsa, imar hukuku açısından hangi kullanıma hiç izin verir? Belirleyici olan, belediyenin imar planı (Bebauungsplan) ve İmar Kullanım Yönetmeliği'dir (Baunutzungsverordnung, BauNVO). Bu yönetmelik, her biri farklı bir işletme yelpazesine izin veren çeşitli alan türlerini birbirinden ayırır:
- Ticari alan (Gewerbegebiet, GE), Madde 8 BauNVO: Önemli ölçüde rahatsızlık vermeyen her türden ticari işletme, depolar, depolama sahaları ile büro ve idare binaları için öngörülmüştür. Konut kullanımı burada esasen caiz değildir; yalnızca işletme sahibine veya denetim personeline ait konutlar istisnai olarak izin verilebilir.
- Sanayi alanı (Industriegebiet, GI), Madde 9 BauNVO: Burada, diğer alanlarda caiz olmayacak işletmelere de izin verilir; yani önemli ölçüde rahatsızlık veren veya yüksek emisyonlu tesislere de. Konut kullanımı düzenli olarak hariç tutulur.
- Karma alan (Mischgebiet, MI), Madde 6 BauNVO: Konut ve ticari kullanım yaklaşık olarak eşit ağırlıkta yan yana bulunur. Diğerlerinin yanı sıra ticaret ve büro binaları, perakende ile konut kullanımını esaslı biçimde rahatsız etmeyen ticari işletmeler caizdir.
- Kentsel alan (Urbanes Gebiet, MU), Madde 6a BauNVO: Karma alana kıyasla ticari kullanımlara karşı daha yüksek toleransla, konut ve çalışmanın yoğun, karma bir yapılaşması.
Belirleyici olan şudur: somut imar planı, BauNVO'nun gerekliliklerini daha da kısıtlayabilir, örneğin belirli sektörleri hariç tutarak veya emisyon sınırları belirleyerek. İmar planı yoksa, caiz olma durumu Madde 34 veya 35 BauGB'ye göre belirlenir. Bu nedenle, satın almadan önce planlanan kullanımınızın somut konumda gerçekten ruhsatlandırılabilir olup olmadığını netleştirin.
GRZ ve GFZ: ne kadar yoğun yapılaşabilirsiniz?
İmar planı, kullanım türünün yanı sıra yapılaşmanın ölçüsünü de düzenler. Burada iki gösterge merkezîdir:
- Taban alanı katsayısı (Grundflächenzahl, GRZ), arsanın hangi oranının üzerine yapı yapılabileceğini gösterir. 0,8'lik bir GRZ, arsa alanının yüzde 80'inin üzerine yapı yapılabileceği anlamına gelir.
- Kat alanı katsayısı (Geschossflächenzahl, GFZ), tüm tam katların toplam kat alanının arsa alanına oranını tanımlar. 2,4'lük bir GFZ, dolayısıyla arsa büyüklüğünün 2,4 katı bir kat alanına izin verir.
BauNVO, Madde 17'de üst sınırlar için sözde yönlendirme değerlerini belirtir. Ticari ve sanayi alanları için bunlar 0,8'lik bir GRZ ve 2,4'lük bir GFZ'dir; karma alanda 0,6 ve 1,2; kentsel alanda 0,8 ve 3,0. Ticari ve sanayi alanlarında GFZ yerine, izin verilen yapı hacmini tanımlayan bir yapı kütlesi katsayısı (Baumassenzahl) da belirlenebilir.
Bir hesaplama örneği: 5.000 metrekarelik bir ticari arsada ve 0,8'lik bir GRZ'de, en fazla 4.000 metrekarenin üzerine yapı yapılabilir. Somut imar planının daha düşük değerler belirleyebileceğini belirtmek önemlidir. Bu rakamları erkenden kontrol edin, çünkü ne kadar hol, büro veya üretim alanının gerçekleştirilebileceğini - ve böylece projenizin ekonomik hareket alanını - doğrudan belirlerler.
Altyapı ve altyapı katkı payları: altyapısı bağlı mı, değil mi?
Bir arsa, ancak altyapısı tamamlandığında mantıklı biçimde yapılaşabilir - yani kamuya ait yol ağına bağlantısı ile su, atık su, elektrik ve telekomünikasyon bağlantılarına sahip olduğunda. Altyapının sağlanması (Erschließung) belediyenin görevidir ve Madde 123 vd. BauGB'de düzenlenmiştir.
Kamuya ait altyapı tesislerinin yapımı için belediye, Madde 127 vd. BauGB uyarınca altyapı katkı payları (Erschließungsbeiträge) tahsil edebilir. Bunda belediye, katkı payına tabi masrafların en az yüzde 10'unu üstlenir; yüzde 90'a kadarı, yararlanan arsaların maliklerine yansıtılabilir. Katkı payı, kural olarak altyapı tesisi kesin olarak tamamlandığında doğar.
Sizin için, alıcı olarak, bu büyük bir fark yaratır: katkı payları hâlihazırda hesaplanmış, tam altyapılı bir arsada ek talepler neredeyse hiç söz konusu değildir. Buna karşılık altyapısız veya yalnızca kısmen altyapılı bir arsada, kısmen önemli tutarlardaki gelecekteki altyapı katkı paylarını ve özel bağlantı masraflarını hesaba katmanız gerekir. Bu nedenle altyapı durumunu ve ödenmemiş katkı paylarını belediyeden yazılı olarak teyit ettirin ve masrafların üstlenilmesini noter onaylı satış sözleşmesinde açıkça düzenleyin. NRW'de imar planları ve yönetmelikler, diğerlerinin yanı sıra Bauportal.NRW üzerinden ve doğrudan belediyede incelenebilir.
Geçmiş kirlilikler ve zemin: toprakta ne var
Ticari ve sanayi alanları geçmişte çoğu zaman zaten ticari olarak kullanılmıştır. Bununla birlikte geçmiş kirlilik (Altlasten) riski, yani daha önceki kullanımlardan kaynaklanan zararlı toprak değişikliklerinin riski artar. Federal Toprak Koruma Kanunu (Bundes-Bodenschutzgesetz, BBodSchG), eski atık birikintileri ile eski işletme yerlerini birbirinden ayırır ve önemli, sıklıkla hafife alınan bir kural içerir: yalnızca kirleten değil, sözde durum bozucu (Zustandsstörer) olarak mevcut malik de sorumludur - ve bu, kirliliği bilip bilmediğinden veya kendisinin neden olup olmadığından büyük ölçüde bağımsızdır.
Alıcılar için bu şu anlama gelir: satın almadan önce özenli bir inceleme vazgeçilmezdir. Buna tipik olarak kullanım geçmişinin araştırılması, yetkili makamın geçmiş kirlilik kadastrosuna (Altlastenkataster) yazılı bir başvuru, mevcut bilirkişi raporlarının incelenmesi ve - şüphe veya önceki ticari kullanım hâlinde - yönlendirici bir toprak araştırması dâhildir. Yalnızca geçmiş kirlilik şüphesi dahi hukuken bir ayıp sayılır ve satıcının bu konuda bilgi vermesi gerekir.
Tamamlayıcı olarak, tekniğin kabul görmüş kurallarına (DIN 4020 ve DIN EN 1997, Eurocode 7) uygun bir zemin etüdü (Baugrundgutachten) önerilir. Bu etüt, zeminin taşıma kapasitesini, yeraltı suyu seviyesini ve uygun temel türünü netleştirir. Bilinmeyen zemin, bir inşaat projesinin en büyük maliyet risklerinden biridir - burada erkenden netlik sağlayan, pahalı sürprizlerden kaçınır. Her iki araştırma da çoğu zaman mantıklı biçimde birleştirilebilir ve edinim öncesindeki her ciddi incelemeye dâhildir.
Ticari alımda Grunderwerbsteuer ve emlakçı masrafları
Ticari arsada da emlak edinim vergisi (Grunderwerbsteuer) doğar. Kuzey Ren-Vestfalya'da vergi oranı satış bedelinin yüzde 6,5'idir ve böylece Almanya'daki en yüksekler arasındadır. 1.000.000 euroluk bir satış bedelinde dolayısıyla 65.000 euro Grunderwerbsteuer ortaya çıkar. Bankalar yan masrafları kural olarak birlikte finanse etmediğinden, bu kalemi en baştan edinim yan masrafı olarak kesin biçimde bütçelemelisiniz.
Özel konut taşınmazı alımına kıyasla önemli bir fark, emlakçı masraflarıyla ilgilidir: komisyonun yarı yarıya paylaşıldığı sözde ısmarlayan ilkesi (Madde 656c ve 656d BGB), yalnızca bir konut veya bir müstakil evin bir tüketici tarafından satın alınmasında geçerlidir. Bir ticari arsanın ediniminde veya ticari alıcılar ve yatırımcılarda bu yasal koruma geçerli değildir. Emlakçı komisyonu burada taraflar arasında bireysel olarak kararlaştırılır. Bunu bilen, koşulları en baştan açık ve şeffaf biçimde düzenleyebilir.
Ticari finansman: özel alımdan farklı ölçütler
Bir ticari arsanın finansmanı, özel bir inşaat finansmanından belirgin biçimde farklıdır. Bankalar kişisel geliri daha az, taşınmazın kendisini, planlanan kullanım ve getiri senaryosunu ve işletmenin kredibilitesini daha güçlü biçimde değerlendirir. Koşullar daha bireysel ve daha az standartlaştırılmıştır.
Belirleyici olan satış bedeli değil, ipotek teminat değeridir (Beleihungswert) - ihtiyatlı biçimde belirlenmiş, kalıcı bir değer. Özellikle güvence altına alınmış kullanımı bulunmayan, yapılaşmamış ticari alanlarda bankalar uygulamada çoğu zaman konut segmentine kıyasla hissedilir ölçüde daha fazla özkaynak talep eder; yüzde 40 ila 50 mertebesindeki özkaynak oranları nadir değildir. Faiz sabitleme süreleri ve geri ödeme yapıları da çoğu zaman daha kısa olur.
Olağan teminatlar, birinci sıradaki arazi rehnidir (Grundschuld), mevcut taşınmazlarda kira alacaklarının temliki ile gerektiğinde kefaletlerdir. Geçmiş kirlilikler veya eksik bir zemin etüdü gibi riskler, ipotek teminat değerini düşürücü etki yapar ve finansmanı pahalılaştırabilir veya zorlaştırabilir. Bu nedenle bankanızı erken dâhil edin ve anlamlı belgeler sunun - tapu kaydı örneği, imar planı, geçmiş kirlilik ve zemin etütleri ile sağlam bir verimlilik hesabı.
Konum faktörleri ve yanınızda güvenilir bir ortak
Bir ticari arsanın uzun vadede kâra geçip geçmeyeceği, büyük ölçüde konuma bağlıdır. Sert faktörlere otoyollara ve lojistik düğümlerine ulaşım bağlantısı, elektrik, fiber optik ve diğer altyapı kaynaklarıyla beslenme, arsanın genişleme seçenekleri ile ilgili belediyenin vergi yükünü hissedilir biçimde etkileyen ticari kazanç vergisi tahakkuk oranı (Gewerbesteuerhebesatz) dâhildir. Nitelikli iş gücünün bulunabilirliği, konumun imajı ve yerel ruhsat süreçlerinin güvenilirliği gibi yumuşak faktörler tabloyu tamamlar. Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki çevresi, mükemmel ulaşım bağlantısı ve yoğun bir ekonomik ağ ile burada güçlü bir başlangıç konumu sunar.
Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya pazarına kök salmış durumdayız. Yıllar içinde 20.000'i aşkın irtibatla, arsaları ve uygun ilgilileri gizlilik içinde bir araya getirmemize yardımcı olan, gelişmiş bir ağ oluşmuştur. Bölgede konut taşınmazlarının yanı sıra ticari taşınmazlara ve ticari arsalara da aracılık ediyor ve alıcılara edinimin merkezî adımlarında eşlik ediyoruz - nesnel, kişisel ve her kararı kavrayabilmeniz iddiasıyla.
